Если Вы собираетесь строить жилой дом, реконструировать жилой дом, то необходимо получить разрешительную документацию (в данный момент получение разрешения на строительство не требуется, его заместило уведомление о планируемом строительстве).
Сразу стоит отметить, что для садоводческих товариществ никакой разрешительной документации не требуется (слава "дачной амнистии"). Получение уведомления необходимо только для строительства/реконструкции жилых домов на участках для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а также ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
Перед подачей уведомления, я бы рекомендовал запросить градостроительный план земельного участка. Он готовится специалистами администрации (причем бесплатно). На самом деле данный план является замечательным документом. В нем указаны разрешенные параметры строительства/реконструкции, такие как отступы от границ соседних участков, высота, наличие охранных зон и т.д.
Расскажу о наиболее распространенных проблемах (отказах) в выдаче разрешительной документации.
1. Самый распространенный случай - несоответствие отступов от границ смежных (соседних) земельных участков. Как правило, данное расстояние для нового строительства должно составлять не менее трех метров. Однако, в случае реконструкции (допустим, что жилой дом изначально был построен на расстоянии в один метр) это расстояние может быть и меньше. Во многих поселениях есть акт органа местного самоуправления о возможности строительства/реконструкции согласно сложившейся застройки. Если такого акта нет, то данный вопрос можно решить через проведение публичных слушаний с согласия соседей.
2. Превышение допустимой площади/плотности застройки. В каждом населенном пункте для каждого вида разрешенного использования установлены коэффициенты площади и плотности застройки. Выход из ситуации прост: либо уменьшать параметры строительства, либо также проводить публичные слушания. Стоит добавить, что для проведения публичных слушаний потребуется проект, либо предпроектные работы.
3. Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка/территориальной зоны. На земельном участке "для огородничества" капитальное строительство запрещено. В случае, если территориальная зона позволяет - разрешенное использование можно изменить, подав декларацию в многофункциональный центр. Если же территориальная зона не предполагает строительство (индивидуальных домов), то ее можно изменить через все те же публичные слушания, правда процесс этот довольно долгий.
4. Отсутствие межевания. При получении разрешительной документации на строительство/реконструкцию межевание земельного участка обязательно. Требуется это для того, чтобы определить отступы, коэффициенты и т.д.
5. Наличие ограничений/обременений на земельный участок, либо сам объект недвижимости (жилой дом) при реконструкции. Обычно таким ограничением является залог в банк/ипотека. В данном случае нужно запросить согласие банка (лица) в пользу которого это ограничение наложено.
6. Отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок/объект недвижимости. Такие случаи встречаются иногда. Все дело в том, что еще несколько лет назад, например, при разделе земельного участка право собственности регистрировалось отдельно. Т.е. сначала земельный участок делился (допустим, на два самостоятельных), гражданин получал две кадастровые выписки, а после этого отдельно шел и проводил регистрацию на каждый новый земельный участок. В данный момент процедура раздела и регистрации выполняется одновременно. Если такая ситуация произошла, то нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. Аналогично и с постройками.
В данной теме рассмотрел основные проблемы при получении разрешительной документации на строительство/реконструкцию. Однако, могут быть и иные неприятные ситуации. Если будут вопросы по данной теме, то постараюсь ответить в комментариях.
P.s. Палец вверх:) Подписывайтесь, пишите комментарии, на КАНАЛЕ
найдете полезную/забавную информацию про геодезистов.
Рекомендую почитать:
плюсы работы в геодезии
раздел земельного участка в "двух словах"
Также хочу предложить Вашему вниманию канал коллеги по цеху, на нем можно найти много полезной информации про геодезию и земельное законодательство.