Миссия застройщика — построить и продать. А покупателю нужно выбрать, сравнить, подумать, снова сравнить и сделать окончательный выбор квартиры. Купить ее, а потом жить в ней. Кому сложнее — застройщику или покупателю?..
В борьбе за клиентов всегда побеждает сильнейший и хитрейший. Наверняка есть кристально честные застройщики, но большинство всё-таки хоть где-то, хоть немного, но лукавят. А как иначе, когда такая конкуренция?
Сначала в бой идет реклама. Первое, на что обращает внимание среднестатистический покупатель, — цена. Поэтому реклама начинается с низких цен. На самом деле квартир по такой цене или нет, или они есть, но неликвидные и на этапе фундамента.
Далее — акции и скидки. Такое бывает, но если акция длится очень долго или скидка составляет более 10% — стоит задуматься, что за этим скрывается. Цена изначально завышена, качество плохое или квартиры неважно продаются? А почему?
Еще один инструмент — самореклама. Сам себя не похвалишь — никто не похвалит. Положительные отзывы на форумах, в соцсетях вряд ли пишут реальные дольщики. Скорее всего, это дело рук застройщиков.
Экологически чистый район тоже привлекает покупателей. Всем хочется жить рядом с парком. Застройщик обязательно расскажет и про парк, и про чистый воздух, но может забыть упомянуть, что будущая новостройка далеко и от центра, и от метро. Упс.
После того, как вы определились с выбором ЖК и квартиры, уловки от застройщика не заканчиваются. Заключение договора, ожидание завершения строительства, получение квартиры — простор большой, найдется где схитрить!
Что должно насторожить?
Например, в договоре долевого участия может быть не указано количество этажей. Написано просто: «многоэтажный дом». То есть застройщик вполне может построить несколько дополнительных этажей, что, безусловно, затянет срок сдачи новостройки.
И предъявить неустойку за срыв сроков не получится — потому что в ДДУ непременно будет пункт о необходимости подписать дополнительное соглашение, если «строительство дома не может быть завершено в предусмотренный указанный срок».
Также застройщик может не написать, из каких материалов ведется строительство. Тут вообще безобразие. Вы собирались приобрести жилье в монолитном доме, а получаете панельный. Или перегородки тоньше, чем вам хочется.
Кстати, о перегородках. От того, из какого материала они сделаны, зависит не только звукоизоляция, но и метраж квартиры. Скажем, проектировщики спроектировали перегородки из кирпича. А квартира сдается или совсем без перегородок, или же перегородки сделаны из плит, которые тоньше кирпича.
И так в квартире появляются дополнительные квадратные метры, за которые нужно доплатить (нюанс: если фактическая площадь больше проектной более чем на 5%, оплатить вы можете только эти самые 5%. Или вовсе расторгнуть ДДУ).
Застройщик может включить в договор пункт о том, что в случае обнаружения недостатков он обязуется их устранить. Однако по закону недостатки может устранить сам дольщик (и потребовать с застройщика компенсацию расходов).
Или же можно потребовать уменьшить стоимость квартиры. Да, можно доверить устранение недостатков и застройщику, но всё-таки это не единственный возможный вариант.
Есть еще такая штука, как гарантия на новостройку. Она составляет 5 лет на весь дом и 3 года на инженерно-технические коммуникации. Гарантийные случаи — это трещины в стенах, сколы облицовки фасадов, протечки батарей. То, что произошло не по вине жильцов.
Некоторые застройщики пишут в ДДУ о том, что они не несут ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажут, что эти дефекты — не гарантийные.
Если каким-то образом застройщику это удастся, вам придется доказывать обратное, то есть делать экспертизу, подавать в суд, требовать от застройщика ремонта и судебных издержек.
Конечно, это не все уловки, на которые идут застройщики. С ними ухо нужно держать востро! Доверьте изучение договора опытным юристам — у них глаз наметан, они укажут вам на сомнительные пункты.