Клиенты Центрального агентства недвижимости часто приходят с просьбой найти способ продать их ипотечную квартиру. Они считают, что с ипотекой ничего сделать нельзя.
Это не так. Чтобы сделать всё самостоятельно, агентство не нужно. Есть три пути продажи квартиры.
1) Переоформить ипотеку на покупателя
Суть: квартира продаётся с кредитом, ипотека переоформляется на покупателя с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, проценты и ставку по кредиту. Обременение с квартиры не снимается.
Механика:
- Заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя
- Банк подписывает с новым собственником кредитный договор
- Продавец с покупателем заключают договор купли-продажи
- Регистрируется переход прав собственности
- Изменяется залогодатель по ипотеке
- Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупатель вносит изменения в запись об ипотеке — меняет залогодателя.
Трудности: покупатель должен подойти банку как заемщик. Если он против, то остаётся лишь полностью погасить кредит.
2) Погасить ипотеку до продажи
Суть: найти покупателя, который согласится заплатить авансом за погашение ипотеки в счёт стоимости квартиры.
Альтернатива: занять денег у банка, знакомых, “залезть в копилку”. Это лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее и отпугнет часть покупателей.
Трудности: покупатели не любят такие сделки. И это оправдано. Аванс выдают под расписку, а расписка сама по себе не стоит ничего.
Типичная ситуация - продавец передумал продавать квартиру и не хочет возвращать деньги. Покупатель гарантированно выигрывает дело в суде, но сумму нужно ещё и взыскать.
Судебные приставы не могут обратить взыскание на социальные счета, единственную квартиру или машину, которая используется как средство заработка. Должники знают об этом и заранее “приводят дела в порядок”. Всё, квартиры нет, деньги тоже не вернуть.
Механика:
- Попросить большую скидку. Это оправдано, ведь риск велик.
- Получить деньги от покупателя
- Закрыть ипотеку
- Снять обременение в пользу банка
- Продать квартиру по договору купли-продаж
3) Продать квартиру с подстраховкой
Суть: покупатель погашает ипотеку за счёт средств агентства недвижимости и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение. После этого квартиру продают по договору купли-продажи. Аналогичный вариант предлагают некоторые банки.
Механика:
- Агентство недвижимости перекредитовывает продавца
- Продавец гасит ипотеку
- Обременение снимается
- Проводится сделка
- Агентство недвижимости получает деньги назад из стоимости квартиры, разницу получает продавец
Трудности: только крупные агентства недвижимости предоставляют такую услугу. Например, Центральное агентство недвижимости. Банки тоже неохотно берутся за такие операции.
Сделки с обременением - это всегда трудно и затратно. Ошибиться здесь легко. Доверьтесь профессионалам: 2% от стоимости квартиры - небольшая цена, когда речь идёт о страхе потерять миллионы.