Наверное, о своей квартире я мечтала с первого дня самостоятельной жизни. Моя первая ипотечная квартира была настолько убыточным и неудачным приобретением, что я жалею о ней до сих пор.
О недвижимости я не знала ничего, но очень хотела свою квартиру, жила этой мечтой. Как только белая зарплата позволила получить одобрение на кредит, я помчалась выбирать квартиру и только теперь, спустя 12 лет, имея багаж знаний и с точки зрения заемщика, и с точки зрения банковского работника и оценщика, я понимаю, сколько ошибок я совершила и сколько денег можно было сэкономить. Но обо всем по порядку!
1.Не торопитесь!
Если уж Вам, как и мне тогда, очень хочется иметь именно свою квартиру, не бегите сломя голову подавать заявку в банк и хватать первое попавшееся одобрение. Возьмите паузу на изучение предложений банков, да и в целом рынка недвижимости в интересном для Вас районе. Почему-то считается, что надежная ипотека по лучшим ставкам может быть только в Сбербанке, хотя по факту, например, у Альфа-банка условия по процентной ставке куда выгоднее, а в пересчете на 15 лет суммы сэкономленных денег хватит на отличное путешествие или даже автомобиль. Многие банки сейчас принимают электронные заявки на ипотеку, можно подать заявку в несколько, а затем сравнить итоговую процентную ставку и требования, а если подавать заявку через ипотечного брокера, то можно сэкономить еще 0,5-1%.
Вторая моя ошибка, помимо выбора банка, была в том, что я наивно полагала(и я до сих пор встречаю таких клиентов), что недвижимость может только расти в цене, и если я сейчас не успею купить, то через месяц эта квартира будет уже дороже. Что произошло на самом деле? Я купила однокомнатную хрущевку на 5 этаже без балкона, зато с ремонтом, за 81 тысячу рублей за квадратный метр, а через 3 месяца наступил кризис 2008 года и цены на недвижимость рухнули до предельного минимума. Квадратный метр моей "золотой" хрущевки стал стоить всего лишь 52 тысячи за метр, а учитывая, что я платила еще и проценты за пользование кредитом, стоимость квартиры выходила заоблачная. И даже спустя 11 лет рыночная стоимость этой квартиры не достигла той первоначальной отметки в 81 тысячу за метр.
Мой самый главный совет: не торопитесь! Внимательно изучите рынок, даже если все встреченные на пути риэлторы говорят, что все лучшие квартиры уже расхватали и Вы можете рассчитывать только на эту квартиру. Потратьте два месяца, но Вы уже будете знать, что вот эта квартира висит в рекламе уже давно, а вот это проблемная квартира, а вот свежий вариант и в принципе цена адекватная.
2. Не покупайте квартиру с ремонтом
После съемной квартиры с хорошим ремонтом приходить на осмотр в квартиру с облезлыми стенами, кошачьим запахом было невыносимо. Я целенаправленно искала только квартиру с ремонтом, чтобы сразу переехать. Однако не учла,что прежние хозяева будут вывозить свою мебель, а за шкафом в комнате окажутся всё те же облезлые стены, что кухонный гарнитур, казавшийся мне на осмотре симпатичным, окажется с расслоившимися внутри полками и заляпанными внутри стенками. Вообщем всё, что мне так нравилось на осмотре, оказалось пустой тратой денег и ремонт всё-таки пришлось делать.
3. Изучайте дом, окружение
Если сумма одобренного кредита ограничивает Вас в поисках, попробуйте изменить критерии поиска. Территориальное расположение выбранной мной квартиры было идеальное, а вот дом - нет. Системы канализации и водоснабжения были уже старые и при малейшем засоре, магазин на 1 этаже дома просто перекрывал всем воду, без воды и канализации могло пройти 4-5 дней. Зайдите на сайт Реформа.ЖКХ, изучите данные дома (год постройки, какие перекрытия у дома, когда был или планируется капремонт, планируется ли снос), ну и самый ценный источник информации - бабушки у подъезда.
4. Первоначальный взнос должен быть!
У некоторых банков есть программы по ипотеке без первоначального взноса или квартиры от застройщиков по льготным программам. При приобретении квартиры, условия привлекательные, но год-два и ситуация на рынке может измениться, как по стоимости квартиры, так и по процентным ставкам в банках. Продать квартиру, которую Вы купили по 100% стоимости в кредит, выгодно вряд ли получится, как и сделать рефинансирование.
5. Внимательно читайте кредитный договор и изучайте предложения страховых компаний.
При покупке первой квартиры в момент сделки я так волновалась, что в голове был только гул "ш-ш-ш-ш-ш", читать внимательно кредитный договор, а уж тем более задавать вопросы, я не могла. А зря! Уже потом, позже, когда я работала в банке и разбирала каждый пункт кредитного договора с клиентами, стало понятно, сколько подводных камней прячется в этом документе мелким шрифтом. После одобрения объекта попросите кредитного менеджера дать Вам почитать шаблон кредитного договора и прям с карандашом в руке пройдитесь по тексту договора. То же самое со страховкой! Не всегда условия, предлагаемые банком по страховке, самые выгодные не только по цене страховой комиссии, но и по перечню включенных в пакет услуг. Вы же не хотите, чтобы Ваша квартира была застрахована от набега оленей, верно? А в некоторых страховых есть и подобные нелепые пункты. Каково же было мое удивление, что страховка перекрывает только конструктив, то есть стены, перекрытия и никак не касается внутренней отделки.
Эта ипотечная квартира дала мне отличный финансовый урок, дорогостоящий, но очень полезный. Заставила начать глубже интересоваться сферой недвижимости, да и вообще именно с нее моя жизнь круто изменилась. Потом были еще ипотеки, но ту я буду помнить всегда))