Анализ предложения
Динамика объема возводимого многоквартирного жилья в г. Новосибирск в 2016-2017 гг. была стабильно отрицательной и осталась таковой и в 2018 г., даже несмотря на некоторую активизацию девелоперов.
На конец 2018 г. общий объем возводимого жилья в г. Новосибирск составил 3,1 млн кв. м, а количество строящихся квартир - 62,2 тыс. ед. На протяжении последних трех лет объем первичного рынка МЖС демонстрирует устойчивое снижение, которое преимущественно связано с кризисными явлениями 2014-2015 гг., оказавшими значительное негативное влияние на локальный строительный сектор. Именно из-за них в 2016-2017 гг. наблюдался стабильный спад двух важнейших индикаторов жилищного рынка: объема выхода новых проектов и темпов осуществления строительных работ (объемов ввода многоквартирного жилья). Снижение строительной активности в этот период было напрямую связано со спадом спроса в условиях снижения реальных доходов населения и общей экономической нестабильности.
Вместе с тем, уже с 2018 г. стали прослеживаться определенные изменения, которые можно охарактеризовать как благоприятные для рынка и свидетельствующие о начале общего оздоровления ситуации, в том числе:
− активный ввод в эксплуатацию «долгостроев». Ряд «проблемных» новостроек, чьи сроки сдачи постоянно переносились на протяжении последних нескольких лет, были в 2018 г. введены в эксплуатацию.
− увеличение объема новых проектов. Кроме частичного или полного завершения строительства ряда проблемных жилых комплексов, девелоперы Новосибирска стали более активны в части закладки новых жилых домов, объем которых увеличился в 2018 г. на 13%.
По итогам 2018 г. стандарт- и комфорт- классы остаются основой предложения на рынке и представлены на нем практически в равных долях (48,0% и 45,4% соответственно). Бизнес- и элитный классы в совокупности формируют всего 6,6% от общего объема возводимого жилья.
Ценовая ситуация
В последние 2 года среднерыночные цены демонстрируют уверенную положительную динамику, чему способствует нарастающий дефицит предложения.
На конец 2018 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м составила 62 955 руб., увеличившись на 5% относительно значения на конец 2017 г. и почти на 11% по сравнению с концом 2016 г.
Происходящее уже три года подряд снижение объемов строительства способствует повышению степени благоприятности конкурентной среды, а имеющийся на рынке дефицит ликвидного предложения позволяет застройщикам устанавливать достаточно высокие, относительно среднерыночных, цены на момент старта новых проектов.
В период 2016-2018 гг. средневзвешенная стоимость 1 кв. м в разрезе всех классов имела в целом однонаправленную динамику, показывая стабильный рост.
Анализ спроса
Количество сделок на первичном рынке МЖС г. Новосибирск продолжает снижаться. На сегодняшний день ключевым фактором-ограничителем спроса является недостаточный объем ликвидного предложения.
По оценкам компании MACON, в 2018 г. на локальном рынке было совершенно 19,6 тыс. сделок, что на 13,3 % меньше, чем в 2017 г. Отметим, что снижение активности покупателей на рынке Новосибирска продолжается уже четвертый год подряд: в расчете на 1 000 чел. постоянного населения количество сделок составляет 12,1 ед., хотя по итогам 2014 г. этот показатель был на уровне 24,7 ед. Общее же количество сделок сократилось почти на 50% по отношению к рекордным показателям 2014 г. и почти на 20% по сравнению с результатом 2016 г.
По итогам 2018 г. всего около 43% всех сделок было заключено в домах стандарт-класса. Этот сегмент по-прежнему характеризуется выраженным трендом к снижению покупательской активности: его доля в общем объеме спроса непрерывно снижается уже на протяжении 4 лет (с 2014 г. доля стандарт-класса в сделках сократилась более, чем в 1,5 раза - с 71% до 43%).
Тенденции и перспективы
На первичном рынке жилья Новосибирска уже длительное время сохраняется выраженный дисбаланс спроса и предложения: для рынка характерна острая нехватка квартир в массовых сегментах, что, на фоне сниженных объемов строительства, предопределяет невысокий уровень конкуренции. При этом высокий уровень цен и их устойчивая положительная динамика на протяжении последних лет, создают благоприятные условия для реализации новых проектов.
Кризисные явления 2014-2015 гг. оказали серьезное негативное влияние на первичный рынок многоквартирного жилищного строительства (МЖС) г. Новосибирск. Девелоперская активность значительно снизилась, а объем новых проектов достиг минимальных значений. Причиной этому стало сокращение спроса в условиях экономической нестабильности, а также стремление девелоперов в условиях сокращающейся конкуренции поднимать цены продажи квартир, несмотря на снижающийся объем спроса. Кроме этого, распространенной практикой рынка остаются частые переносы сроков сдачи и большой объем проблемных проектов. Все это привело к образованию дефицита ликвидного предложения, что, в свою очередь, предопределило возможность повышения и без того высоких цен на новостройки. Эти тенденции имели место в 2017 г. и на протяжении 2018 г. вектор развития рынка остался прежним:
− общая площадь строящегося жилья продолжила снижаться. Отрицательная динамика показателя прослеживается на протяжении последних 3 лет. На текущий момент объем МЖС составляет 3,1 млн кв. м, что сопоставимо с показателем пятилетней давности;
− объем выхода новых проектов остается сниженным. Девелоперская активность по итогам 2018 г. остается в 1,5-2 раза ниже пиковых значений 2013-2014 гг. Прирост в объеме закладки новых проектов, зафиксированный в текущем году, обусловлен внешними факторами (грядущими изменениями в ФЗ-214) и является временным явлением;
− объем ввода многоквартирного жилья продемонстрировал кратковременным рост, но все равно остается на низком уровне. По итогам 2018 г. введено 1 159 тыс. кв. м, что на 12% выше показателя за 2017 г., однако на 16% ниже результата 2016 г. Произошедший прирост полностью обусловлен вводом ряда «долгостроев». Общий сниженный объемы ввода жилья связан с замедлением девелоперской активности в отношении начала строительства новых объектов, наблюдающимся с 2016 г., и постоянной практикой неоднократных переносов сроков сдачи в эксплуатацию во многих проектах рынка. Последний фактор в последнее время стал еще более актуален. По оценкам MACON, на сегодняшний день объекты, девелопмент которых сопровождается частыми срывами сроков сдачи и перерывами в строительстве занимают почти 1/4 в общем объеме МЖС;
− средневзвешенная стоимость 1 кв. м заметно возросла. На конец 2018 г. она составила около 63,0 тыс. руб., что на 5,2% или на 3,1 тыс. руб./кв. м выше результата на конец предыдущего года. Если в 2016 г. застройщики придерживались осторожного ценообразования в комплексах, то в 2017-2018 прибегли к отложенному ранее повышению. Основным драйвером роста цен остается дефицит ликвидного предложения;
− ценовая дельта со вторичным рынком МЖС остается минимальной и, по нашим оценкам, не превышает 8,5%. Столь малая разница предопределяет частичное перетекание спроса с новостроек на сегмент готового жилья. Это тренд не становится массовым из-за разницы в бюджетах продажи квартир - на первичном рынке МЖС г. Новосибирск площади квартир компактнее, по сравнению с «вторичкой»;
− емкость спроса в расчете на 1 000 чел., даже несмотря на устойчивую отрицательную коррекцию общего числа сделок, остается приемлемой и составляет около 12,1 ед. Вместе с тем эта спрос имеет очевидный потенциал для роста, поскольку оба показателя значительно сдерживаются острой нехваткой ликвидного предложения, особенно в сегменте стандартного жилья;
− дисбаланс спроса и предложения позволяет достигать приемлемых темпов продаж в новых проектах. Однако это относится исключительно к проектам застройщиков с положительной репутацией и широким выбором квартир: в них даже на начальной стадии строительства уровень цен и спроса может быть высоким.
Инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС в г. Новосибирск в среднесрочной перспективе останется достаточно высокой. Преодоление дефицита в среднесрочной перспективе является крайне маловероятным, что предопределяет возможность сохранения цен на высоком уровне.
Скачать полный отчет в формате pdf вы можете здесь