Затратный метод подразумевает совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости (с учетом его износа). При применении затратного подхода предполагается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Чем отличается затратный метод от других подходов?
Следует четко понимать разницу между затратным методом оценки недвижимости и двумя другими - сравнительным и доходным.
Доходный метод используется для определения размера доходов, которые может принести объект его новому владельцу. Доходный метод используют и при оценке акций компании.
Сравнительный метод подразумевает подсчет затрат на приобретение объекта, аналогичного оцениваемому, стоимость покупки которого известна в данный момент.
Расходы инвестора на приобретение недвижимости подсчитываются при применении любого из трех методов, но затратный метод подразумевает их сравнение с расходами на строительство копии или аналога рассматриваемого объекта с учетом расходов на покупку идентичного участка земли. Покупатель, заключающий договор на проведение оценки, всегда озвучивает цель данного мероприятия, что непосредственно влияет на выбор метода оценки недвижимости специалистом.
В чем заключается специфика проведения оценки затратным методом?
Перед специалистом по оценке недвижимости всегда возникает вопрос: что подсчитывать – затраты на воссоздание или на замещение.
Для определения стоимости воссоздания отдельно взятого объекта капитального строительства необходимо суммировать следующие расходы:
· стоимость строительных материалов на текущий момент времени;
· оплату труда рабочих по современным тарифам;
· затраты на эксплуатацию строительной техники и специального инструмента;
· стоимость выполнения всех видов работ для воспроизведения точной копии существующего объекта.
После этого вычитается сумма, соответствующая степени износа или повреждения здания.
Оценщик должен учесть все конструктивные или эксплуатационные недостатки здания, а также учесть технологию строительства, материалы и качество работ, которые применялись при возведении оцениваемого объекта. При оценке объектов недвижимости старого фонда сделать это крайне сложно.
Существует другой вариант - посчитать, во что обойдется инвестору стройка здания, аналогичного по функциональности и удобству его использования, с учетом применения современных материалов, технологий и способов выполнения строительно-монтажных работ. Это будет оценка замещения, то есть замены рассматриваемого объекта его современным аналогом:
· равноценным с ним по эффективности;
· лишенным тех недостатков, которые, возможно, были в старом объекте;
· с той же степенью износа.
В каждой конкретной ситуации перед специалистом стоит выбор между этими двумя вариантами проведения оценки с учетом характеристик объекта, специфики его использования, а также его категории (нежилая недвижимость или объект жилого фонда и т. д.)
Больше полезной информации вы можете найти в блоге на сайте компании «Максард».