При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.
Аренда и ипотека в цифрах
Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru, арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.
Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.
Волгоград
Ипотека
Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.
Первоначальный взнос, рублей Ежемесячный платёж, рублей Переплата, рублей Итоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15% 26 176 1 130 060 3 495 755
591 250, 25% 23 088 996 818 3 361 818
1 182 500, 50% 15 392 664 546 3 029 546
При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.
Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.
Аренда
Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.
При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.
Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.
Первоначальный взнос (накопления), рублей Сумма через 10 лет, рублей
354 854, 15% 582 315
591 250, 25% 970 241
1 182 500, 50% 1 940 482
Аренда и накопления
И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.
Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.
Так что же выгоднее?
По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.
Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.