Эксперты надеются, что благодаря энергичным действиям государства и финансовых институтов рынок жилищного строительства в России вновь активизируется и решит поставленную перед ним стратегическую задачу
2018-й стал третьим годом подряд, когда объемы жилищного строительства в России уменьшались даже несмотря на государственные меры поддержки. Стабильность цен на недвижимость и удешевление ставок по ипотечным кредитам — эти факторы не смогли перевесить на чаше весов падающие несколько лет реальные доходы граждан. Эксперты отмечают, что выполнить поставленную Владимиром Путиным задачу по строительству 120 млн квадратных метров жилья в год при нынешнем уровне зарегулированности и деловой активности будет сложно. Выходом может стать более активное участие государства в строительной сфере, в первую очередь через различные финансовые институты.
Изначальные надежды на то, что по итогам 2018 года российским застройщикам удастся перешагнуть порог в 80 тыс. кв. метров, не оправдались. Уже к середине года стало понятно, что этот прогноз был излишне оптимистичным, а в итоге жилья было сдано даже меньше, чем в 2017-м. Согласно данным Росстата, в 2018 году российские девелоперы сдали 75,3 млн кв. метров жилья, сократив объем по сравнению с 2017 годом на 4,9%. При этом более значительно сократился ввод многоквартирных домов — до 42,8 млн кв. метров (на 7,4%), тогда как в секторе индивидуального домостроения спад оказался не настолько чувствительным — лишь 1,6% (до 32,5 млн кв. метров). Лучшую положительную динамику среди субъектов РФ показал Севастополь, где в прошлом году было сдано 294 тыс. кв. метров, а сильнее всего упали объемы на Чукотке, где за весь год построили менее 2 тыс. кв. метров жилья. В Москве ввод жилья увеличился на 3,6% — до 3,54 млн кв. метров. В Подмосковье этот показатель упал на 3,2%, хотя именно этот регион стал лидером по объемам ввода в эксплуатацию в стране.
Ипотека не спасла
По мнению аналитиков рынка, главной причиной спада в строительной отрасли стало падение реальных доходов населения — в среднем, по разным оценкам, на 12-15%. При этом, как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, снижение объемов жилого строительства является инерционным. По его словам, проблемы у застройщиков начались в 2015 году вместе с новой волной экономического кризиса на фоне санкционного конфликта с крупнейшими странами западного мира. По его оценке, за последние четыре года с рынка ушло порядка 50% компаний, в первую очередь небольших и тех, для кого стройка не была профильным бизнесом.
Ситуацию с продажами не переломила даже стартовавшая в марте 2015 года госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, призванная повысить доступность жилищных кредитов. Согласно опубликованной Банком России статистике, в прошлом году россияне взяли в банках 1,48 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей, благодаря чему был побит рекорд докризисного 2014-го. В сентябре и октябре достигли исторического минимума по размеру средней ставки по выданным жилищным кредитам, который составил 9,41% годовых. Однако в целом, как говорит Илья Володько, доступность ипотеки лишь частично нивелировала основные проблемы стройкомплекса в виде упавшего платежеспособного спроса со стороны населения.
Впрочем, для большинства крупных игроков год выдался более чем удачным, особенно в крупных городах. Так, по информации РБК, в 2018 году застройщики, работающие в Москве и Московской области, получили рекордную общую выручку — впервые в истории рынка недвижимости она составила более 1 трлн руб. Лидерами по объему выручки стали компании «ПИК», «Инград» и «Самолет Девелопмент». Как отметил в беседе с «Вестником» гендиректор ГК «Столица Нижний» Олег Головко, информация о том, что с 2019 года кардинально меняется схема привлечения средств дольщиков, сыграла застройщикам на руку. «Мы наблюдали повышенный спрос на жилье в новостройках во 2-й половине 2018 года даже несмотря на рост цен. Мы связываем это с ожиданиями дальнейшего роста цен и повышения ипотечной ставки. Это позволило нам нарастить продажи в проектах в сравнении с аналогичным периодом 2017-го», — говорит Олег Головко.
Закономерное лидерство
Согласно исследованию аналитического центра МИД «ЕвроМедиа», как и годом ранее, крупнейшим застройщиком России по итогам 2018 года стала ГК «ПИК».
Согласно отчетности компании, за год она ввела почти 1,980 млн кв. метров жилья. В минувшем году ГК «ПИК» вывела на рынок 13 новых проектов (в 2017 году — 11), всего в продажу поступило 102 новых корпуса (в 2017 году — 99 корпусов). На второе место, поднявшись по сравнению с 2017 годом на одну строчку вверх, вырвалась «ФСК Лидер». Как сообщили «Вестнику» в пресс-службе этой компании, с учетом показателей Первого ДСК, не так давно влившегося в состав корпорации, было введено 1,3 млн жилья. На третьем месте год закончил питерский застройщик Setl Group с показателем 1,289 млн кв. метров жилья. В первой шестерке лидеров оказались еще один представитель Северной столицы — Группа ЛСР, кубанский застройщик «ВКБ-Новостройки», а также специализирующийся на элитной недвижимости московский девелопер «ДОНСТРОЙ».
Практически все опрошенные «Вестником» участники верхней части рейтинга «Топ-100 застройщиков» отметили, что итоги года для них положительные или скорее положительные. Так, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич подчеркнул, что его компания достигла отличных натуральных и финансовых показателей благодаря росту новых контрактов совокупной площадью 599 тыс. кв. метров. Выручка составила 68,6 млрд рублей. «Нам удалось сформировать более привлекательные предложения продуктов и достичь высоких объемов поступлений денежных средств. Этот тренд продолжился в первом квартале 2019 года. Продажи в Санкт-Петербурге выросли на 2% в годовом исчислении за счет более высокого спроса на элитный комплекс «Русский дом» (+61% год к году), а также ЖК «Цивилизация» (+52% год к году) и ЖК «Новая Охта» (+125% год к году)», — рассказал Дмитрий Ходкевич. В 2018 году компания «ЛСР», по словам топ-менеджера, начала работать в более дорогом и пользующимся высоким спросом сегменте — на рынке апартаментов. Ранее Ходкевич озвучивал планы по реализации пяти проектов апарт-отелей, совокупные инвестиции оценивались в 23 млрд рублей.
Группа ПСН построила за последние 1,5 года квартиры и апартаменты общей площадью 177 тыс. кв. метров, рассказал ее президент Алим Гешев. В Московском регионе, по его словам, спрос на рынке заметно превысил предложение. «На период ввода в эксплуатацию первых очередей проектов комфорткласса мы планировали, что доля квартир в продаже будет составлять 15-20%. В итоге мы видим, что 85-95% квартир распродаются до получения разрешения на ввод», — прокомментировал он. Исходя из такого спроса, Группа ПСН в 2018 году в среднем раз в месяц повышала цены на свой продукт, а в августе, когда возник ажиотаж на покупку квартир, — два раза в месяц по жилым комплексам SREDA и «Домашний» и три раза в месяц — по ЖК «Гринада».
Ветер перемен
2019 год может стать переломным для всего отечественного стройкомплекса. Первым изменением, которое успели почувствовать на себе строители, стало повышение ставки НДС на 2%, что сразу же сказалось на ценах на жилье. По данным опрошенных «Вестником» застройщиков, практически все из них подняли цены в коридоре от 5 до 15%. А уже с 1 июля начали действовать новые правила привлечения средств дольщиков, которые грозят устроить на рынке жилья настоящую революцию. В прежней редакции ФЗ N° 214, согласно которому застройщик мог привлекать деньги граждан напрямую. Теперь же вступили в силу поправки в закон, которые предполагают переход от долевого финансирования к проектному, а также усиливают защиту прав дольщиков: схема с использованием эскроу-счетов становится обязательной для тех, кто хочет привлекать деньги населения.
Теперь для того чтобы использовать деньги дольщиков, застройщик должен открыть в банке специальный эскроу-счет, средства с которого будут доступны ему только после выполнения всех обязательств перед участниками долевого строительства. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает несколько месяцев, сам же процесс строительства застройщикам предложено осуществлять либо за собственные средства, либо за банковские кредиты. Банкиры, впрочем, пообещали, что ставка по таким кредитам для застройщика будет меньше, чем обычная коммерческая, и в том числе будет зависеть от количества средств на соответствующем эскроу-счете, однако очевидно, что для строительных компаний расходы будут расти, что в конечном итоге не может не сказаться на цене жилья. Несмотря на то, что названные ставки ниже, чем предлагаются сейчас без эскроу-счетов, общие расходы застройщиков на выплату процентов вырастут. Ранее финансовый директор «Сити-XXI век» Дмитрий Соболев говорил, что в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз, ведь проектным финансированием придется покрывать до 85% стоимости проекта, тогда как раньше к кредитным деньгам можно было прибегать лишь частично.
Генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев сказал, что стоимость следующих этапов флагманских проектов компании — ЖК «Береговой» и Balance, которые планируется начать после 1 июля 2019 года, может увеличиться на 10-15% в зависимости от доли средств дольщиков на эскроу-счете относительно суммы полученного кредита, увеличения размера налога на добавленную стоимость (НДС) с 18 до 20%, а также от влияния рыночных факторов. О неизбежности повышения цен на свои объекты говорят и другие участники рынка. «Цены будут расти, однако скачкообразного повышения стоимости квадратного метра не будет. Цены будут повышаться плавно. Насколько? Точно пока никто не скажет, поскольку все будет зависеть от того, как поведет себя рынок. По нашим оценкам, к концу года цены на новостройки могут подрасти в среднем на 10%. Повышение будет связано в первую очередь с увеличением издержек, связанных с обслуживанием кредита под строительство», — отмечает коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина. Одновременно с ростом цен на спрос будет оказывать давление такой фактор, как подорожавшая ипотека — в среднем, согласно данным банков, с осени 2018 года процент по ипотечному кредиту вырос на 1-1,5 п.п.
Из-за этих негативных факторов прогнозируемо и падение количества сдаваемого жилья. Так, министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев в ходе Петербургского международного экономического форума отмечал, что в апреле-мае объемы строительства жилья, которые в первом квартале отставали от аналогичного периода предыдущего года, «пошли в плюс». Он уточнил, что на 1 мая объем ввода жилья в России составил 19,6 млн кв. метров, что на 2,9% ниже показателя 2018 года. «Из них на многоквартирные дома приходится 9,2 млн кв. метров, минус 3,9%, а на индивидуальное жилищное строительство — 10,4 млн, минус 1,8%», — заявил он.
При этом Владимир Якушев подчеркнул, что в Правительстве РФ понимают, что предпринимаемые меры для оздоровления ситуации на рынке жилья на начальном этапе могут спровоцировать серьезное падение объемов жилой застройки, о возобновлении объемов ввода жилья можно будет говорить после окончания реформы долевого строительства. «Мы не собираемся никого обманывать и реально понимаем, что происходит сегодня. Когда переход на проектное финансирование состоится, отрасль должна будет набирать обороты. Самое главное — это то, что мы должны не допустить падения», — заявил министр, отметив, что ведомство по итогам текущего года ожидает показателей в пределах 2018 года.