Советы экспертов рынка недвижимости
Совет 1
Не допускайте завышения цены агентством недвижимости
Это возможно, когда собственник объекта или его эксклюзивный риэлтор либо вообще не платят вознаграждение агентствам на рынке, либо их предложение комиссии непривлекательно для последних.
Поэтому в первую очередь, проанализируйте все опубликованные рекламные объявления вашего объекта и сравните цены. Внимательно изучите основные испанские порталы по недвижимости (fotocasa.es, idealista.com, pisos.com), а также агрегатор nuroa.es. Для более глубокого анализа, изучите сайты популярных агентств региона, в котором находится выбранный вами объект. Так вы получите объективную картину.
Обязательно составьте таблицу с результатами поиска с указанием интернет-ресурса, автора объявления и стоимости объекта недвижимости. И если завышение стоимости – это ваш случай, обсудите его с вашим агентством. Выслушайте его позицию. Не исключено, что ваш риэлтор не в курсе происходящего и не имеет отношения к завышению.
Совет 2
Закажите онлайн-оценку недвижимости
Популярные сервисы - euroval.com, tinsa.es, st-tasacion.es. Такая услуга ещё доступна на idealista.es, а также на сайтах многих испанских банков.
Стоимость такой оценки €10-30. На многих ресурсах есть возможность проведения бесплатной онлайн-оценки в тестовом режиме. Разница в стоимости зависит от глубины анализа и технологии расчета: полностью автоматизированный или с участием аналитика. Срок получения: от 1 минуты до 24 часов в зависимости от компании и выбранной вами глубины анализа.
В отчетах указывается ценовой диапазон стоимости, рекомендованная цена купли-продажи и обзор рынка недвижимости в указанном регионе. Некоторые отчеты содержат перечень объектов недвижимости, с которыми осуществлялось сравнение. Лучше запросить такую оценку у нескольких компаний и воспользоваться хотя бы одним платным сервисом, чтобы получить более взвешенный результат. Так, у вас сформируется предварительное понимание рыночной стоимости жилья и поможет в ценовых переговорах.
Пример из практики: кейс с покупкой квартиры в Кальпе стоимостью €700 000. Была запрошена оценка у пяти компаний и получен диапазон: €600 000 – 750 000. В трёх отчётах оценка была в районе €660 000. Именно это значение мы взяли за основу при дальнейших ценовых переговорах.
Совет 3
Проведите собственную оценку
На популярных сайтах объявлений найдите как можно больше вариантов, похожих на выбранный вами объект. Оценивайте расположение дома, год постройки, инфраструктуру, качество ремонта, видовые характеристики, размер террас и прочие параметры.
В результате анализа отобранных объектов вы сможете определить среднее значение стоимости квадратного метра и понять, как наличие тех или иных характеристик влияет на стоимость. А ещё вы узнаете насколько цена вашего объекта находится «в рынке».
Пример из практики: кейс с покупкой квартиры в Кальпе стоимостью €700 000. Было детально проанализировано более 20 вариантов квартир с похожими характеристиками. Особыми параметрами в анализе были: беспрепятственный доступ к пляжу, фронтальный вид на море, большая крытая терраса и тихий район. Средний ценовой диапазон составил €3100-3300 за кв. м, против €3500 в цене продавца. В нашем случае данные значения сопоставимы с результатами дистанционной оценки: €3300 за кв. м. В результате мы определили диапазон значений справедливой цены недвижимости: €620 000 – 660 000.
Совет 4
Получите экспертное мнение вашего агентства
Уточните у вашего агентства, насколько цена выбранного объекта справедлива. Если это агентство с довольно продолжительной историей, то оно должно знать, на каких условиях совершаются реальные сделки.
Однако важно иметь в виду, что агентство может быть не заинтересовано в обмене опытом. Распространенная практика в Испании: свой гонорар агентство получает от продавца в виде комиссии с цены сделки. Поэтому снижение цены может вступать в конфликт с интересами агентства, поскольку снижает величину его дохода. А если в сделке участвует два, а иногда и более агентств, получить объективное экспертное мнение проблематично. Поэтому постарайтесь выяснить цепочку участников сделки. Если ваше агентство является единственным посредником, то объективность его экспертизы возрастает.
Другим критерием оценки объективности агентства является размер его бизнеса. Крупные фирмы, имея значительный поток клиентов, более предрасположены к торгу с продавцом, поскольку их задача – совершать как можно больше сделок.
Сравните полученную от агентства оценку с результатами вашего исследования. Обсудите их, узнайте его мнение и рекомендации по снижению цены. Агентство не заинтересовано в проведении справедливых ценовых переговоров? Руководствуйтесь собственными расчетами или простимулируйте его.
Совет 5
Усильте свою позицию в ценовых переговорах
Определите комфортный для вас диапазон торга, применив результаты всех проведенных вами исследований. Проконсультируйтесь с вашим агентством. Узнайте, насколько срочно у собственника стоит вопрос продажи. Каковы причины сделки? Как давно продается объект? Ответы на эти вопросы позволят предугадать готовность второй стороны к торгу.
Не забудьте определить и собственную готовность к торгу. Насколько вопрос покупки недвижимости в Испании для вас срочный и важный? Насколько уникальна выбранная вами недвижимость?
Зафиксируйте ваше ценовое предложение. Усильте его передачей вашему агентству задатка на основе простого договора резерва. Задаток будет возвращен, если продавец откажется. Данный подход продемонстрирует продавцу вашу решительность и может простимулировать его согласиться на ваши условия, или предложить встречные, более комфортные для вас.
Если вам необходимы объективная оценка агентства и его активное участие в торгах, замотивируйте его на совершение сделки на выгодных для вас условиях. Мотивация бывает разной. Например, компенсация агентству недополученной выручки, связанной со снижением цены сделки, или определение комиссии с сэкомноленной суммы. Данный подход позволит приобрести в лице агентства советника и партнера, нацеленного на следование вашим интересам. А полученная выгода от снижения цены полностью компенсирует дополнительную выплату агентству.
Пример из практики: кейс с покупкой квартиры в Кальпе стоимостью €700 000. Был определен диапазон торга в €620 000 – 660 000. Обе стороны не спешили со сделкой и вообще могли её не совершать. Вопрос цены для них был принципиально важен. Поэтому было принято решение руководствоваться только результатами собственного исследования и объявлено в качестве встречного предложения его минимальное значение: €620 000. В итоге сделка состоялась по цене €650 000. Покупатель сэкономил €50 000.
*Оригинал текста - тут.
**Подписывайтесь на наш канал и будьте в курсе интересных новостей о жизни и недвижимости за рубежом! Лайки и репосты приветствуются! :)