Когда я только садился писать этот текст, то думал сделать перечень этапов с короткими пояснениями (этап и сразу пояснение). Однако в процессе выяснилось, что даже если к каждому пункту давать информацию только по самым важным аспектам, опуская детали, то получается очень длинная статья, которую целиком сложно осилить. Поэтому я поменял концепцию – сначала вы получите поэтапный план без разъяснений, а дальше будет краткий разбор каждого этапа (серьезно, вырезал куски и плакал) для уточнения непонятных моментов. Поясняю, зачем это нужно – приняв окончательное решение сдать квартиру многие не знают, с чего начать, и либо ничего не делают, либо делают что то не то. Итак, поэтапный план сдачи жилья выглядит следующим образом:
1. Оценка активов;
2. Оценка себя;
3. Оценка рынка. Стоимость аренды вашей квартиры;
4. Подготовка квартиры и фото;
5. Составление и размещение объявления;
6. Прием звонков и контроль статистики;
7. Показы квартиры;
8.Подписание договора найма.
1. Оценка активов.
Этот этап не потребует от вас много времени и усилий, однако повлияет на весь процесс, отнеситесь к нему максимально серьезно. Возьмите ручку, листок бумаги и перечислите параметры, а также все плюсы-минусы вашей недвижимости. Нужно мыслить отстраненно, возводя в плюсы лишь то, что будет интересно предполагаемому арендатору (поясню — дорогой сердцу польский гарнитур прямиком из 70х является сомнительным плюсом, он дорог исключительно вам). Значимыми входными данными будут площадь, этажность, состояние мебели (если есть), ремонт, наличие балкона, удаленность от метро (для городов, где оно есть — именно от него, а не электрички, маршрутки, автобуса, парохода). Резюмирую — здесь очень важно быть объективным, сомневаетесь — обратитесь за помощью к кому-нибудь, в ком вы уверены, что он человек прямолинейный и скажет как есть.
2. Оценка себя.
Этап короткий, но важный. Решите для себя, кого вы сможете осилить, в качестве арендаторов — так вы определяете нижний предел вашей терпимости (все кто проходит этот ценз будут вам более или менее приятны и понятны, вы найдете общий язык), а вместе с тем и круг лиц, которым предложите квартиру. Желательно опираться на разумные доводы за и против различных вариантов (кстати, сильно влияют параметры жилплощади, попытайтесь понять, кто захочет и сможет комфортно в ней жить). То что у ваших знакомых снимал жилье какой то парень и устраивал там пьянки-гулянки не значит, что все мужчины одиночки такие. Помните, чем ближе ваши чаяния к идеальному, по мнению собственников, составу (семейная пара славян если что, хотя лично я могу на вскидку припомнить пару случаев, когда такие квартиранты подкидывали конкретную хрюшу), тем меньше потенциальных жильцов и выше конкуренция, а это скорее всего отразится на цене.
!После того, как вы с этим справились, вернитесь обратно к листку из первого этапа и подумайте, что из перечисленного будет плюсом для тех людей, которых вы хотите заселить. Еще раз постарайтесь оценить, насколько вы были объективны в оценке положительных качеств вашего жилья!
3. Оценка рынка. Стоимость аренды вашей квартиры.
Ответственный и сложный момент, тут ошибаться не стоит. Раз вы читаете эту статью, значит умеете пользоваться интернетом. Откройте одну из рекламных досок (лучше такую, где объявления платные и проверяются администрацией, иначе есть риск получить недостоверную информацию, почему — объясню в другой статье, иначе это затянется), задайте параметры вашего жилья — станция метро (если есть) и удаленность от нее, количество комнат, площадь, этаж (в смысле первый, последний, или где-то посередине) и нажмите снять. Получите список, с которым нужно тщательно сравнить вашу недвижимость. Не забывайте смотреть, как долго “висит” та или иная квартира. Итогом вы получите стоимость вашей жилплощади +-.
!Большинство ресурсов рекламируют недвижимость по принципу + свет/вода. Это значит, что сверху указанной цены наниматель оплачивает только израсходованную электроэнергию и воду/водоотведение, учтите это при определении стоимости аренды вашей квартиры!
4. Подготовка квартиры и фото.
Первым делом требуется отметить важный факт — жилплощадь действительно надо подготовить к сдаче, убрать все лишнее и помыть. Объясню на примере – у меня была в работе 2-х комнатная квартира (смежные комнаты), где от второй комнаты для пользования было доступно квадрата 4, остальное пространство было занято ОЧЕНЬ НУЖНЫМИ ВЕЩАМИ, которые жалко выкинуть. Итог — сняли ее дешевле 1-а комнатной, жить в музее никому не охота, во всяком случае за нормальные деньги.
Теперь про любовь к красивым картинкам. Подготовка фотографий важна если вы хотите сдать квартиру максимально быстро. Фотографировать можно и на телефон, но нужно, чтобы у него была хорошая камера (матрица размером с голову муравья тут не подойдет). Сейчас на рынке этого добра навалом, но есть ряд аппаратов, позволяющих делать снимки в RAW формате, если для вас это не пустой звук, то воспользуйтесь таким (одолжите у кого-нибудь, если ваш не годится). Если для вас это все крики чаек, возьмите тот, который делает качественные четкие фото.
Далее – в каких бы идеальных на ваш взгляд условиях вы ни снимали, но доработать фото требуется почти всегда. Сможете справиться с этим — хорошо, звонков будет больше, не справитесь — соответственно меньше. Что потребуется доделать, так это изменить освещение и цветопередачу (небольшое упрощение, я обычно дорабатываю чуть больше, но это требует профессиональных навыков), чтобы сделать снимки более живыми, и тогда пришедшие люди вам скажут — “все как на фотографиях”, а значит будут реально заинтересованы .
На фотографиях не должно быть ничего лишнего, уберите личные вещи, мусор и людей из кадра (мусор желательно и из квартиры убрать). Снимков нужно сделать побольше, потом внимательно их изучить (рекомендую на компьютере, монитор больше, детали виднее) и отобрать лучшие. Максимум на одну комнату должно быть 3 кадра (если большая и много элементов), однако постарайтесь уложиться в 2. Не забудьте про коридор и балкон, у клиента должно сложиться четкое представление о квартире, прежде чем он решит ее осмотреть. Отобранные изображения отредактируйте и приступайте к следующему этапу.
! Я не призываю замазывать в редакторе дырки в обоях и другие недостатки, более того скажу, так делать нельзя ни в коем случае, потому что к вам придут клиенты, увидят это безобразие, наругаются, и пожалуются в сервис размещения, тогда процесс сдачи сильно затянется!
5. Составление и размещение объявления.
Этот этап проходит в рабочей среде выбранного вами для распространения рекламы сервиса, поэтому скажем пару слов про то, где и как лучше размещать жилплощадь. И да, в статье идет речь про интернет, как способ поиска арендаторов, в 21 веке мне этот метод кажется очевидным (а по практике и самым эффективным). Соблазнительным выглядит вариант безвозмездного размещения (тем более крупнейшие площадки позволяют собственнику даром разместить 1 объект недвижимости), однако рекомендую крепко над этим подумать. Сервисам тоже кушать хочется, поэтому бесплатные объявления находятся внизу поисковой выдачи, их сложно найти.
Поясню — при написании этой статьи я открыл лучшую на мой взгляд (а я в этом кое-что понимаю, опыт) рекламную площадку (названия не говорю, решите реклама, а они мне даже не отчисляют, скорее наоборот). Там я выяснил, что в Москве на данный момент сдается 30209 квартир, из них 1240 от собственника, все остальное через риэлторов. Можете перепроверить, цифры ежедневно меняются, а соотношение всегда одно и то же. Агентства, в свою очередь, за размещение платят, а в некоторых случаях и подключают дополнительные платные опции. Представьте, как долго надо будет искать ваше предложение. Есть вещи, за которые стоит заплатить, но не за все, что вам предлагают.
Теперь к компоновке. Тут все просто — фотографии выстраиваем последовательно, чтобы была система (от кухни в комнаты, например). Текст должен быть коротким и содержать только самое необходимое, а именно состояние, наличие или отсутствие мебели, какие-либо важные нюансы и указание лиц, рассматриваемых вами в качестве квартирантов. Да, имейте в виду, далеко не все, кто вам позвонит, прочитают его (точнее сказать большинство этого не сделают, факт). С этим придется смириться, но составить текстовую часть все равно надо, потому что если ее нет, клиенты предполагают нехорошее.
!Имейте в виду, как только вы нажмете кнопочку разместить, номер вашего телефона отправится в увлекательное путешествие по всем агентствам недвижимости вашего региона, о чем они вам всенепременно сообщат своим звонком. Более того, даже после того, как вы сдадите квартиру, он останется в базах данных, поэтому личный телефон использовать не рекомендую, его можете дать уже квартирантам при заключении договора!
6. Прием звонков и контроль статистики.
Прием входящих звонков и контроль статистики — немаловажный этап сдачи недвижимости и самый стрессовый, будьте к этому морально готовы (чтобы вы понимали степень нагрузки на нервную систему — многие собственники обратились ко мне за помощью не из-за незнания того, как сдать квартиру, а чтобы избежать этого момента). Суть в чем: с первых минут размещения вам начнут активно звонить, но не радуйтесь раньше времени – это будут агенты. Даже если вы напишите в объявлении чтобы они не беспокоили, все равно будут. Звонков от риэлторов будет много. Это не значит, что ваша жилплощадь лучшая, в основном они будут предлагать свои услуги (не всегда очевидным способом, об этом поговорим в другой раз). Постарайтесь к этому подготовиться. Помните, за потраченные нервы вам никто не заплатит, поэтому будьте спокойны и вежливы, заодно потренируетесь перед разговором с реальными клиентами.
Об их появлении – в какой-то момент поток агентских обращений иссякнет и наступит ожидание. Может статься, что вы настолько точно назначили арендную плату, что жильцы вам позвонят сразу и заселятся к вечеру, но я бы не надеялся. Во-первых, есть спад и подъем активности на рынке аренды в рамках года. Во-вторых, есть он и в течение месяца. В-третьих, угадайте. Все верно, есть периоды активности и штиля в рамках недели. Так что если вам не набирают наниматели – не нервничайте и уж тем более не начинайте паническую корректировку объявления и цены. От вас требуется одно – контролировать статистику размещения. Сколько сегодня просмотров? Сколько людей отложило в избранное? Сколько смотрело контакты? А сколько реально позвонило? От этого и отталкиваемся.
И наконец об общении с потенциальными квартиросъемщиками — здесь работает тот же принцип, что и с риелторами: стресс вам никто не оплатит, сохраняйте присутствие духа. Будут те, кто вам категорически не подходит, и те, кто просто по жизни не очень классный человек. Через это придется пройти, и если вы сохранили олимпийское спокойствие, то не наорете на настоящего нанимателя, а такое случается, все мы люди и нервы иногда подводят. Это лирическое отступление, а теперь по делу — не забудьте уточнить у звонящего важные для вас вещи, срочность поиска жилья, состав и внимательно ли он ознакомился с предложением, остальное можно обсудить на месте.
!Масса звонков от потенциальных нанимателей на старте (исчисляется десятками, а не единицами) – верный признак промаха по цене в сторону уменьшения. Рекомендую не торопиться и при размещении добавить пару тысяч к той стоимости, которую вы определили на 3-м этапе, и несколько дней подождать, уступить успеете всегда!
7. Показы квартиры.
Очень веселый на мой взгляд этап, хотя это скорее связано с тем, что у меня их было много, успел накопить приятные (и не только) воспоминания. Если вы все сделали правильно, следили за статистикой, вносили коррективы в рекламу, угадали или нашли в себе силы изменить цену объекта, то в какой-то момент к вам соберутся желающие осмотреть недвижимость. Важное отступление – если вы хотите сдать квартиру быстрее, на весь период поиска жильцов ваш график строится вокруг этого процесса. Показывать ее надо тогда, когда хотят клиенты, иначе они уйдут в другую, пусть даже ваша им нравилась больше на стадии просмотра объявлений. Если удастся договориться, то хорошо, но чаще всего они пропадают на следующий день.
Второе, но не менее важное замечание – 80% пришедших посмотреть квартиру не снимут ее сейчас. У них есть богатый выбор и они гуляют, изучая предложения. Относитесь к этому спокойно, а лучше уточняйте еще на стадии переговоров, как срочно они ищут жилплощадь (у меня был случай, когда я согласовал клиенту 5 показов за вечер, а оказалось, что жилье ему нужно только через месяц. Теперь я всегда спрашиваю срочность и вам советую). Но даже те, кому она уже нужна в ближайшее время все равно могут захотеть увидеть все варианты и хорошо, если ваша будет последней в списке. Не смотря на это, показывать обязательно, это аксиома.
Теперь непосредственно к показу – запаситесь терпением, тут есть ряд важных моментов. Первое – почти все наниматели будут торговаться, поэтому вы должны быть готовы аргументировано этому противодействовать. Учтите, что-то вроде “Мне по кредиту платить 30000, поэтому стоимость найма будет 35000, чтобы коммуналку еще заплатить” – это так себе аргумент. Второе – не все люди, которые приходят на просмотр жилья, соответствуют заданным критериям. Да, они вас обманывают, целенаправленно. Делают они это потому что лицом к лицу всегда сложнее отказать, может статься и так, что вы заселите не тех, кого хотели, поэтому научитесь отказывать, тоже аргументировано. Третье – звонившие могут просто не прийти. Причин масса, итог один – вы зря потратили время. Поэтому все же старайтесь как то их группировать, хоть это и не всегда возможно. Четвертое – говорить естественно нужно, но в меру. Не отвлекайте людей от изучения объекта пространными разговорами, но и не превращай все это мероприятие в поминки. Если у вас хорошее чувство юмора, можно пошутить. И обязательно подготовьте ответы на самые очевидные вопросы, которые вам могут задать.
!Снимать рекламу после просмотров квартиры можно в трех случаях – (1) вы заключили договор; (2) вы получили залог; (3) по каким то причинам вы не можете этим заниматься сейчас. Даже если чудесные на первый взгляд люди уверяют, что через неделю подпишут с вами договор, берите залог (в основном это 2000-5000 не более), или продолжайте показы жилплощади!
8. Подписание договора найма.
Завершающим этапом является заключение договора найма. На том, что его нужно подписать я настаиваю, это защитит вашу собственность и разрешит большинство спорных ситуаций, если они возникнут. Помните – договор охраняет интересы обеих сторон, арендаторов он тоже защищает (опция “вызову полицию и вы живо отсюда вылетите” перестает работать с момента подписания данного документа, теперь только обращаться в самый гуманный суд в мире), так что тщательно выбирайте квартирантов и прорабатывайте ваше с ними соглашение.
Из чего он компонуется: когда подходящие жильцы позвонили и пришли посмотреть квартиру, они будут задавать ряд вопросов относительно условий проживания. Часть ответов ляжет в основу итогового документа. Прежде чем встречаться повторно, пробегитесь по важным моментам, согласуйте с нанимателями, отразите в тексте и ознакомьте их с ним (спасибо интернету за возможность пересылать несчастный договор сколько угодно раз). После этого вторая встреча с целью завершения процесса сдачи имеет смысл.
!Существенными будут такие пункты как оплата и ее сроки, состав жильцов, гарантии сторон, порядок расторжения или изменение договора. Не поленитесь составить опись ценного имущества, такого как мебель, бытовая техника, телевизор и указать имеющиеся недочеты. Образцы обеих бумаг можно найти в интернете или попросить у меня (бесплатно)!
В общем то это и есть необходимый минимум информации, который потребуется вам для самостоятельной сдачи своей жилплощади в аренду. Стоит отметить, что на этом все не заканчивается, скорее переходит в другую фазу — проживание людей в вашей квартире. Но это совершенно другая история, ее я обязательно рассмотрю в дальнейшем, а пока желаю вам удачи в процессе поиска подходящих квартирантов для вашей недвижимости.
Оригинал статьи здесь.