Операции с недвижимостью относятся к зоне риска. Нередки ситуации, когда высокая стоимость жилья притягивает людей «нечистоплотных на руку» и мошенников. Счастье от покупки новой квартиры может быть омрачено, и даже наличие на руках документов о праве собственности может не уберечь от судебных разбирательств и признания сделки недействительной.
Перечислю факторы, которые должны насторожить потенциального покупателя квартиры. Сделки с такими квартирами требуют особенного внимания и тщательной проверки документов.
1. Цена квартиры значительно ниже, чем у аналогичных вариантов. Неоднократно отмечал, что в проблемных сделках, ставших достоянием гласности, квартиры были куплены по крайне низкой цене. Вполне возможно, покупатели изначально осознавали риски такого приобретения, но желание сэкономить брало верх. Как говорится, «скупой платит дважды».
2. Неадекватный продавец. Конечно, понятия адекватный-неадекватный очень условны, но банальная житейская осторожность не повредит. Сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что продавец квартиры в момент заключения сделки был признан недееспособным. Если квартиру продает человек «смахивающий» на бомжа – также есть повод насторожиться. Как может закончиться сделка с таким нетипичным продавцом СМИ рассказывают с завидной регулярностью.
3. Продавец – очень пожилой человек. Старики, порой, ведут себя как дети. Есть риск, что в будущем продавец передумает и решит признать сделку ничтожной на том основании, что именно в день заключения договора он не осознавал действий в связи с плохим самочувствием. Либо с подобным заявлением могут выступить его ближайшие родственники. Судебная практика с такими случаями периодически сталкивается.
4. Квартира недавно получена по наследству. Здесь есть риск, что возникнут новые наследники, которым вовремя не сообщили об открывшемся наследстве. Бывает и так, что пожилой человек пишет завещание под влиянием настроения, а родственники потом разбираются в суде.
5. Квартира продается по Доверенности, а связаться с собственником нет возможности. Держите ухо востро. Варианты обмана могут быть разные: на момент совершения сделки доверенность может быть отозвана; доверенность выдана лицом, признанным недееспособным; доверенность подделана. В нашей практике был случай, когда человек пытался продать квартиру по Доверенности, в то время как собственник квартиры уже умер.
6. В течение короткого времени квартира была несколько раз перепродана. За такими продажами может скрываться практически любая негативная история.
7. Квартира с неузаконенной перепланировкой.
8. Приватизированная квартира с жильцом, отказавшимся от приватизации.
9. Квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Если бывшие владельцы квартиры не исполнили свое обязательство по наделению несовершеннолетних детей долями в квартире, сделка может быть оспорена.
10. Подаренная квартира. Очень часто к дарению прибегают в качестве альтернативы завещанию. Разумеется, когда родственники узнают, что квартира им по наследству не достанется, они пытаются отменить дарственную через суд, признав ее недействительной.
Скажу честно: тонкостей и нюансов еще множество. Зачастую, разобраться в них под силу лишь опытному специалисту. И, кстати, в копилке нашего агентства недвижимости множество случаев, когда при пристальном изучении риэлтор и юрист находили в ситуации подводные камни, тем самым уберегали клиента от сомнительной сделки.
Желаю вам успеха!