Пока цены в стране ползут вверх, кривая рынка недвижимости тоже не стоит на месте. Резкого скачка цен на квартиры, которым стращали эксперты, не произошло. Однако жилье подорожало на 10% и продолжает расти. Мы разобрались, что будет со стоимостью квартир до конца 2019 года и в начале 2020.
Что было с ценами на недвижимость в 2019
За прошедший год цены на квартиры выросли на 10% по данным Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости». Сейчас цена квадратного метра на первичном рынке составляет почти 116 тысяч рублей. Вторичка обогнала новостройки и подорожала аж на 20% - до 124 тысяч рублей за квадрат. Эксперты в начале года прогнозировали обратную ситуацию. Предполагалось, что из-за отмены долевки резко вверх скакнет первичка, а вторичная недвижимость к ней подтянется.
Считалось, что задерет цену вверх переход на новую систему финансирования строительства за счет денег банка, а не застройщиков. Отказ от денег дольщиков увеличивает затраты строительных компаний, а значит неминуемо и цены на квартиры. Затормозило этот процесс разрешение от властей для большинства проектов достраиваться по старым правилам. Это серьезно смягчило переход на эскроу-счета, который оказался растянутым во времени и не таким страшным.
Что будет с ценами на недвижимость до 2020 года
Но все новые проекты, которые стартуют после июля 2019 года, будут работать по новым правилам. А это значит, что повышение цен на первичную недвижимость постепенно будет ускоряться. В том, что квартиры будут дорожать, сходятся все эксперты. Причем рост продолжится в ближайшие 3-5 лет с разной степенью интенсивности.
Банковские кредиты на строительство будут стоить компаниям 10% годовых. За два года это приведет к росту себестоимости дома на 20%. По мнению экспертов, сейчас рынок такой быстрый рост не примет. Поэтому квартиры продолжат дорожать, но в среднем на 7-10% в год.
Однако у цен на квартиры в 2019-2020 годы будут и сдерживающие факторы. Главный – низкие зарплаты у жителей нашей страны и отсутствие перспектив их роста. У населения нет денег на покупку квартир, даже если есть необходимость в этом. И чем больше будет дорожать жилье, тем меньше людей смогут его себе позволить.
В связи с этим ряд экспертов предсказывает падение цен на недвижимость, особенно на вторичную. Самый пессимистичный прогноз предполагает, что квартиры подешевеют на 10%. Однако пока цены ползут вверх, предпосылок для этого нет.
Единственный вид новостроек, который может подешеветь в ближайшем будущем – это жилье класса элит и бизнес. Многие такие ЖК изначально переоценены. Суровая действительность вернет их цены к рыночному уровню.
Что покупают
Несмотря на расхожий стереотип, самыми популярными квартирами в 2019 году стали не студии, а однокомнатные. Их выбирают 43% покупателей. При этом в Петербурге доля студий в сделках по-прежнему около 30%. Двушки покупают 21% а трешки – лишь 6,3%. Спрос остается примерно таким с 2016 года.
Подорожает ли ипотека
Ипотека на фоне растущих цен на недвижимость заметно дешевеет. Центробанк последовательно снижает ключевую ставку, а за ней банки уменьшают проценты по кредиту. Сейчас взять ипотеку можно в среднем под 9%. А если попасть на одну из многочисленных акций от застройщиков или льготных программ от банков, то и под 7-6%.
Очень распространена акция «Ипотечные каникулы». Покупатель квартиры в новостройке получает скидку 50% или и вовсе отсрочку ипотечных платежей на первый год-два ипотеки. Обычно срок «каникул» определяет время, необходимое на возведение дома.
Ипотечные каникулы на государственном уровне приняла Госдума. Теперь человек в сложной ситуации может не платить ипотеку год. При этом его долг банку не уменьшается, а лишь откладывается.
Прогнозы об ипотеке до 2020 года эксперты делают крайне осторожно. В начале 2019 года специалисты предполагали, что ставки будут расти. Однако государство решило поддержать рынок недвижимости и привлечь покупателя низкими ценами на кредиты. Как результат – правительство несколько раз снизило ключевую ставку. Это заставило банки в свою очередь снижать проценты по ипотеке.
От решения Центробанка и зависит, подорожает ли ипотека или продолжит дешеветь. Однако резких скачков ни в ту, ни в другую сторону ничто не предвещает.
Запомнить
- Квартиры продолжат дорожать со скоростью 7-10% в год
- Цена на ипотеку серьезно не изменится
- Подешевеют только ЖК бизнес- и комфорт-класса