Эскроу-счет плюсы и минусы, что это и как это работает?
Схема работы счёта достаточно простая - при заключении ДДУ, деньги дольщика замораживаются на счете в банке, и не передаются застройщику до момента подписания акта приема-передачи квартиры.
На первый взгляд звучит очень неплохо:
Теперь проверять надежность застройщика можно не так тщательно. Если застройщик нарушает условия договора (например, задерживает срок сдачи дома) или становится банкротом, покупатель квартиры может расторгнуть договор и на основании этого забрать назад свои деньги, не зависимо от желания застройщика.
В теории, расторгнуть договор можно было и раньше, до ввода расчётов по эскроу-счетам, но все деньги были на счету застройщика, а если он банкрот, то ни квартиры, ни денег вы не увидите, а вот ипотеку за несуществующее жилье платить придется.
У застройщиков отобрали, право пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Но в этом опять же есть плюс и для застройщиков, и для дольщиков: раньше темпы строительства напрямую зависели от темпов продаж, а значит риск срыва сроков сдачи дома или появления долгостроя был выше.
Но есть и минусы в этой радужной ситуации:
1. А если обанкротиться банк?
На этот случай предусмотрена страховка, но сумма, которую возместят дольщику не более 10 миллионов рублей. Для большинства жителей нашей страны этого более чем достаточно, а вот для покупателей дорогих квартир есть риск потерять часть денег.
2. Деньги могут списать приставы
В случае если у дольщика были долги или они появились уже после заключения договора на покупку квартиры, приставы могут взыскать их с эскроу-счёта и не факт, что владельца счёта об этом кто-то уведомит заранее. Скорее всего покупатель квартиры узнаете об этом, когда придёт время подписывать акт приема-передачи. В таком случае можно остаться без квартиры. Так что следить за своими возможными долгами теперь нужно пристальнее.
3.Неустойку за просрочку сдачи дома теперь не взыскать
Расчёт через эскроу освобождает застройщика от ряда других обязательств, которые были ранее (страхование ответственности и отчисления в компенсационный фонд). Теперь если застройщик нарушит ДДУ (например, задержит срок сдачи дома) неустойку дольщик не получит, ведь фактически деньгами покупателя он не пользовался.
Либо вы расторгаете и договор и получаете свои деньги обратно, либо (если готовы подождать) ждете пока дом сдастся.
В каком случае дольщик может вернуть деньги?
1. Если нарушен срок сдачи дома
2. Если ДДУ расторгнут обоюдно или по суду
3. Если застройщик не в состоянии завершить строительство (например, признан банкротом)
4. Если дольщик в одностороннем порядке расторгнет договор
Многие дольщики грешат тем, что не любят полностью читать договор долевого участия. Специально для них напомним:
С момента даты ввода дома в эксплуатацию, прописанной в ДДУ, на передачу ключей у застройщика, по закону, есть ещё 6 месяцев. То есть, если срок сдачи дома в январе 2020, а ключи вы получили в июне 2020 – это нормально и застройщик условия договора не нарушил.
Кому реально выгодна такая схема расчётов?
Застройщики:
Для крупных застройщиков, фактически, ничего не изменилось, разве что в лучшую сторону. Во-первых: они давно не используют деньги дольщиков, как основной источник финансирования стройки. Во-вторых: не нужно оплачивать отчисления в компенсационный фонд. Гарантия возврата денег дольщику теперь достаточно надежна, чтобы снять с застройщика обязательства по выплате страховок.
Дольщики:
Покупатели уже ощутили стремительный рост цен на жилье в новостройках. В Новосибирске, например, стоимость квартир выросла в разы.
Однокомнатная квартира (33-35 м2) в типовом панельном доме, в 20 минутах от центра обойдется не меньше чем в 2,5 млн (срок сдачи дома не раньше 1 квартала 2020 года, плюс 6 месяцев на передачу ключей). Цены на трехкомнатные с аналогичным сроком сдачи и вовсе начинаются от 4,6 млн.
Зато деньги дольщиков надежно защищены, правда не очень понятно, где их теперь столько брать. Расти стоимость бесконечно не может, поэтому скорее всего скоро ситуация скоро наладится и цены придут в норму.
Банки:
Им в этой ситуации повезло больше всех.
Банк выдает ипотеку покупателю квартиры, а деньги, которые выдал, фактически оставляет у себя, т.е. и распоряжаться ими может до момента расчётов с застройщиком и процент за них с покупателя квартиры берет.
Банк кредитует застройщика и может полностью контролировать все его действия по условиям договора.
Зато теперь есть тенденция на снижение ставки по ипотеке. За последние полгода она упала, в среднем, на 1,3%.
А теперь небольшой итог всего вышенаписанного: если цены на новостройки нормализуются, а ставки по ипотеке опустятся еще на 1-1,5% - эффект от нововведений будет, однозначно, положительным для всех трёх сторон.
