С ипотечными кредитами связано множество мифов. Специалисты компании «Метриум» рассказал об основных из них
Ипотека в России практикуется уже более 20 лет. В прошлом году был поставлен исторический рекорд по объему и количеству выданных на покупку жилья кредитов – 3 млрд рублей и 1,47 млн ипотеку. Однако до сих пор с этим способом приобретения жилья связано много мифов. Эксперты «Метриум» опровергают десять самых расхожих ошибочных представлений об ипотеке.
Первый миф – в ипотеку можно купить любое жилье. Это не совсем так. ипотеку не одобрят на квартиру в аварийном или ветхом доме. Также не подойдет жилье без кухни и санузла. Такими требованиями банк отсеивает неликвидную недвижимость, которую ему будет сложно продать, если заемщик не выплатит кредит.
Второй миф – для оформления ипотеки обязателен первоначальный взнос. Обойтись без первоначального взноса можно, если у заемщика уже есть недвижимость. В таком случае оформляют ипотеку под залог имеющейся квартиры или дома. Еще один вариант – оформить потребительский кредит и вложить полученные деньги как первоначальный взнос.
Третий миф – главный фактор выбора ипотечной программы – низкая процентная ставка. часто за привлекательными предложениями банков скрываются дополнительные требования. Так, банк может брать комиссию за открытие счета или безналичные переводы. Помимо этого, кредиторы всегда просят оформить страховку жизни и здоровья заемщика, что ощутимо повысит сумму.
Четвертый миф – при досрочном погашении ипотеки нужно платить комиссию. Комиссию за досрочное погашение кредита отменили в 2011 году. С этого времени заемщик имеет право частично или полностью погасить долг раньше установленного срока. Иногда финансовые организации идут на уловки: указывают в кредитном договоре срок, раньше которого клиент не может погасить долг. Поэтому заемщикам важно заранее знать, нет ли ограничений по срокам или минимальным суммам выплат.
Пятый миф – ипотека берется надолго. Ипотечный кредит выдается на срок до 25-30 лет. Однако на практике клиенты берут кредит на менее длительное время, а расплачиваются еще быстрее. По данным Центробанка, средний срок кредитования составляет 18 лет. При этом погашение кредита часто происходит через 8-10 лет благодаря оптимизации семейного бюджета и выработке дисциплины заемщика.
Шестой миф – рефинансирование ипотеки выгодно всегда. Но оно может оказаться невыгодным, если заемщик выплатил больше половины кредита. Это связано с особенностями аннуитетной схемы платежей, которую сейчас используют в большинстве банков. Так, в начале срока клиент в основном выплачивает проценты по кредиту, а не «тело» долга. Если заемщик выплатил большую часть процентов, то рефинансировать ипотеку бессмысленно – проценты выплачены, а долг остался.
Седьмой миф – для ипотеки на квартиру в строящемся доме не требуется залог. В этом случае залогом становятся права требования, которые возникают у дольщика при подписании ДДУ. Банк при выдаче ипотеки на строящийся объект накладывает обременение на права требования, что четко отображается в выписке ЕГРН на земельный участок, так как сама квартиры еще не построена и права собственности на нее еще нет. Если заемщик не может платить по кредиту, то застройщик должен передать квартиру не покупателю, а банку-кредитору.
Восьмой миф – заемщику с плохой кредитной историей ипотеку не дадут. Плохая кредитная история – это нехорошо, но для банка более важное значение имеет текущая состоятельность клиента. Если его подтвержденные доходы достаточны для обслуживания кредита, то банк может закрыть глаза на просрочки, особенно, если они были небольшими.
Девятый миф – банку-банкроту можно не платить. Если банк, в котором брался ипотченый кредит, обанкротился, это не повод прекращать выплаты. Дело в том, что сам банк несет обязательства либо перед акционерами, либо перед инвесторами, либо перед Центробанком, либо перед другими заемщиками. Деньги, которые платят ипотечники, идут на погашение этих обязательств. Как только банк признается банкротом, назначается временная администрация, которая проводит учет всех активов и пассивов организации.
Десятый миф – ипотеку выдают только супружеским парам. Банки склонны выдавать ипотеку семейным покупателям жилья. Если один потенциальный покупатель располагает нужным доходом, то он скорее получит кредит, чем два или три созаемщика, у которых недостаточно финансов. Помимо этого, созаемщики не обязательно должны быть супругами.