Проведем несложный расчет.
Например, семья из трех человек купила небольшую двушку в Девяткино за 4 миллиона с первоначальным взносом в 800т.р. и платежом по ипотеке в 31 т.р., такой будет при ставке 10% на 20 лет.
Схожую двушку такой же площади в районе, например, м. Лесная можно купить за 5,5 миллиона рублей. По этой же цене есть достаточно ЖК и в других обустроенных районах недалеко от центра. Первоначальный платеж будет 1,1 миллиона, разница с Девяткино всего 300т.р.. Платеж по ипотеке с тем же сроком и той же ставкой составит 42,5т.р. Это больше на 11,5т.р. в месяц. Да ежемесячный платеж выше, но, во-первых, для большинства людей эта разница вполне подъемная. А, во-вторых, мало кто считает, что произойдет с ценой этих квартир в будущем.
И здесь начинается самое интересное.
Через 10 лет в первом случае цена останется прежней или понизится. Почему? На рынке будет слишком много предложения о продаже квартир, и это будет серьезно давить на цены вниз. Сам район сильно перенаселен, останутся проблемы с недостатком дорог, школ, детсадов и поликлиник. В районах ближе к центру, где этих проблем намного меньше, проявится обратная ситуация. Инфраструктура там есть, предложения через 10 лет будет немного, потому что свободной земли под застройку останется совсем мало, а центр в Петербурге только один и другого не будет. Поэтому подорожание квартир в качественных ЖК в среднесрочной перспективе практически неизбежно.
Теперь посчитаем что произойдет с нашими вложениями, если первая квартира будет продана по той же цене, что и была, что довольно оптимистично. А вторая подорожает на 50% за 10 лет, т.е. по 5% в год без капитализации. Это довольно консервативный прогноз, рост на 100% за 10 лет у хорошего ЖК тоже вполне возможен.
Инвестиция №1.
Мы имеем жилье стоимостью 4 миллиона рублей, это наш актив. На него мы фактически потратили первый взнос 0,8 миллиона, за 10 лет заплатили ипотеки на 3,7 миллиона и остались должны банку еще 2,3 миллиона рублей. Итого, мы заплатили 0,8+3,7=4,5М, при продаже выручка составит 4-2,3=1,7М. Если мы будем сдавать квартиру все 10 лет по 30т.р (будем считать что это средняя цена с учетом простоя без арендаторов и расходов на ремонт и мебель), то за это время заработаем 3,6М. Заложим 10% на амортизацию, получим 3,6-0,36=3,24М. Итого, мы потратим в совокупности 4,5М, а заработаем 1,7+3,24=4,94М.
Прибыль за 10 лет составит 0,44М без учета налогов.
Инвестиция №2.
У нас была квартира ценой 5,5М, через 10 лет ее цена будет равна 5,5*1,5=8,25М. Сдача в аренду по 35т.р./месяц принесет нам за 10 лет 4,2М. Минус амортизация 10% - 3,78М. Мы заплатим первоначальный взнос 1,1М, ипотеки на 5,1М и останемся должны банку 3,2М. Всего мы потратим 1,1+5,1=6,2М, а заработаем 8,25-3,2+3,78=8,83.
Итоговая прибыль составит: 8,83-6,2=2,63М.
Подведем итог.
На горизонте в 10 лет прибыль от квартиры на Лесной составит +2,63М, в Девяткино +0,44М.
Разница в 6 раз и 2,19 миллиона рублей!
И это при оптимистичном сценарии в Девяткино и пессимистичном на Лесной. Если срок будет больше или Девяткино начнет серьезно деградировать раньше, то разница станет еще ощутимей.