Покупка жилья в любой стране — дело хлопотное: будь то резидент страны или иностранец, побегать придется в любом случае. Кардинальных отличий между процедурами покупки квартиры или дома нет, но есть нюансы, которые свойственны только отдельно взятой стране. В тонкостях приобретения квадратных метров в различных странах разбирался «Вестник».

Кто прошел изнурительный путь покупки недвижимости в России, может быть уверен: покупая жилье в чужой стране, он столкнулся бы с такими же перипетиями за границей, что и у себя дома. Но различия все же существуют. Это цена на жилье, размер процента по ипотеке и сроки кредитования, качество строительства, жилищные традиции, когда, например, ванная комната в квартире средней ценовой категории не соответствует российским представлениям, а являет собой двухметровый отсек с душем прямо на полу и с отсутствующей ванной. Но это все касается среднестатистического популярного жилья.

Конечно, продаются и коттеджи за сумму с шестью нулями, пентхаусы с бассейнами и зимним садом, роскошные виллы и целые дворцы. Но в среднем граждане с небольшим достатком стараются купить жилье по карману и практически никогда не прыгают выше головы. А если берут ипотеку, то этого им и банк не позволит. Здесь всегда все прозрачно, все справки соответствуют содержимому. Более того, в большинстве европейских стран, таких как Германия, Франция, Италия, Болгария, Греция, а также в азиатских — Китае, Южной Корее, Японии — власти ввели массу законов, которые в большинстве своем помогают желающим купить квартиру.

С немецкой педантичностью

В Германии нашли собственный способ обеспечить граждан доступным жильем. Это так называемые строительные сберегательные кассы (bausparkasse — нем.) — своеобразные банки, где хранятся собранные средства группы граждан, желающих построить или приобрести жилье. Это общепринятая и достаточно популярная практика в ФРГ, которая, кстати, не нова. Впервые такой формат приобретения жилья был использован еще во II веке до н.э. в Китае. В Европе впервые применили строительные сберегательные кассы в Англии в 1775 году.

В Германии «Стройсберкасса для каждого» была разработана в 1885 году пастором Фридрихом фон Бодельшвингом. Этот метод покупки недвижимости стал наиболее популярным среди немцев еще во время Первой мировой войны в 20-х годах. Люди накапливали средства на счетах сберкасс. Поначалу по жребию решалось, кто станет следующим покупателем своего жилья за общие (кредитные) средства. В конце 30-х годов метод выбора очередника посредством жребия был заменен на ныне существующий. Это оценочная система, когда срок выдачи кредита определяется тем, как вкладчик накапливает средства.

Механизм стройсберкассы прост. Например, для строительства одного дома требовалось 10 тыс. марок. Каждый желающий в год мог накопить 1 тыс. марок и купить жилье не ранее чем через 10 лет. Тогда будущие покупатели складываются в единый кошелек, и каждый, согласно очередности, на общие средства покупает собственный очаг, продолжая платить по кредиту эту тысячу марок все 10 лет.

Современные стройсберкассы предоставляют кредиты на строительство, покупку, реконструкцию или ремонт жилья. Источник таких целевых жилищных займов — вклады граждан, плата за их пользование и государственная дотация (премия) по аналогии с российской госпрограммой софинансирования пенсионных накоплений, когда к вложенной тысяче рублей государство докладывает еще одну. Государственная премия выплачивается, если вкладчик в течение года положил на счет определенную сумму. Кредит он уже может получить через несколько лет, если ежемесячно вносил оговоренную в контракте сумму. Ставки фиксированные на все время действия контракта.

Сегодня в ФРГ действует порядка 30 государственных и частных стройсберкасс. Крупнейшая и старейшая из них — Швебиш-Халль (Bausparkasse Schwäbisch Hall), действующая с 1932 года. За свою историю сберкасса помогла приобрести вкладчикам свыше 9 млн квартир и домов.

«Законы Германии и других европейских стран, где сегодня применяется система стройсберкасс, четко регламентируют их работу, — рассказывает член правления Строительной сберкассы Швебиш-Халль и возглавлявший ее на протяжении 37 лет Герхард Хинтербергер. — В Германии осуществлять банковские операции по таким сбережениям могут только стройсберкассы. Однако никаких других банковских операций они проводить не могут. Закрепляя такую строгую специализацию, законодательство подчеркивает особый характер системы стройсбережений».

Взять ипотеку

Можно в Германии жилье купить и в ипотеку. Для этого нужно иметь идеальную кредитную историю, средний доход и обратиться в банк.

Ежегодно рост ипотечного кредитования составляет около 5%. В 2018 году объем выданных ипотечных кредитов в ФРГ составил более 233,2 млрд евро.

Германия — самый крупный ипотечный рынок в Европе после Великобритании.

Выдается ипотека под фиксированный процент, который в среднем составляет 1,65%. Срок кредитования — от 5 до 10 лет, в редких случаях — 15. Есть и плавающий процент, это очень удобно заемщику — меньше переплата по кредиту. Примечательно, что для иностранных граждан процент ипотеки может составить не более 2,6% в год. «Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам, — рассказывает генеральный директор немецкой маклерской компании по недвижимости WIP Immobilien GmbH Регина Боргер. — В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия не очень зажиточным немцам, матерям и отцам-одиночкам. В последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось. Условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у Landesbank. И выделенные средства стали невостребованными, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас начали выдавать кредиты под 0,5-0,8%».

Чтобы получить ипотеку в Германии, понадобятся фактически те же документы, что и в любой другой стране, включая Россию. Это паспорт, подтверждение о наличии собственных средств и стабильного дохода в виде справки с места работы с расчетами зарплаты от трех месяцев до года (как решит банк), данные о ежемесячных расходах (кредиты, коммунальные услуги или аренда).

В среднем, взяв кредит на 250 тыс. евро под 2% в год, заемщик будет отдавать по 5 тыс. евро — это 416 евро в месяц. Почти даром, и это недвижимость в Германии, где соотношение кредита к стоимости жилья очень низкое.

Лидеры по процентам

Среди стран с самым низким процентом ипотечного кредитования лидирует Япония. Здесь ипотеку можно получить под 1,42% годовых с максимальным сроком до 35 лет. На втором месте Финляндия — 1,5% годовых, и тоже до 35 лет.

Закрывает тройку лидеров Швейцария. Здесь ипотека выдается под чуть более чем 1,5%. Причем в этой стране ипотека на жилье может быть выдана на сто лет, которая впоследствии может перейти в наследство. До 2% можно получить ипотеку во Франции, при этом на момент погашения кредита счастливому обладателю недвижимости в Лионе или Париже должно быть не больше 85 лет.

Золотой станет квартира, если решено ее купить в стране, где сегодня самая высокая ставка по ипотеке, — в Аргентине. Это почти 29% годовых и на 20 лет.

С французским шармом

С 2012 года цены на недвижимость во Франции стабильно снижались, в среднем на 2% в год. За 100 тыс. евро здесь можно было приобрести порядочный особняк с парковкой и даже бассейном. С 2016 года ситуация стала стабилизироваться, а вместе с ней и рынок недвижимости. Во Франции банки предоставляют кредиты по фиксированным и плавающим ставкам. Максимум заемщику выдадут кредит под 3,5% годовых. Но все стараются при плавающей ставке обозначить в договоре верхнюю планку повышения процента, чтобы обезопасить себя в будущем, ведь через 5-10 лет ситуация может измениться. И ежемесячные платежи не должны превышать 33%, иначе прощай ипотека!

Сумма процента по ипотеке складывается из самой ставки (1%), процента за банковские услуги (комиссия банка — 0,2%) и процента за услугу страхования жизни (0,3%) — и всегда не более 2%.

На фоне стоимости самой недвижимости эти суммы малы, однако даже в этом случае недвижимость во Франции остается не самой легкодоступной.

Под сапогом

Сегодня в Италии все больше предпочитают покупать квартиры в новостройках. Это современные здания от двух до пяти этажей — как только что введенные в эксплуатацию, так и дома с двух- и трехлетним сроком и более. Квартиры самые разные, начиная от маленьких студий в 30 метров и заканчивая пентхаусами площадью до 350-400 кв. метров.

Многоэтажное строительство в городах Италии встретишь не так часто. Квартиры сдаются в эксплуатацию под чистовую отделку. И даже если это квартира бизнес-класса, сделанная под ключ, мебели и техники здесь не будет. Это возможно только за отдельную плату.

Если застройщик пожелает, то за свой счет обустроит в микрорайоне минимально необходимую инфраструктуру: дороги, детские площадки, детский сад. Огороженная территория, подземный паркинг, бассейн не являются чем-то обязательным для обычного комплекса.

В последние несколько лет итальянские банки практически перестали выдавать ипотечное кредитование на покупку и строительство жилья. Подкачала сложная экономическая ситуация 2008 года. Но некоторые строительные компании ввели новую опцию в процесс покупки их недвижимости — acquisto con riscatto. Покупатель платит первоначальный взнос, после чего остаток суммы делится на несколько лет, и каждый месяц выплачивается сумма, соразмерная ежемесячной аренде. Фактически это жилье в рассрочку.

Еще пять лет назад в России по мере возведения здания, начиная с этапа закладки котлована до сдачи в эксплуатацию, к концу строительства стоимость квартиры возрастала на треть и более. Сейчас эта тенденция замедлилась.

В Италии же эта тенденция сохраняется и сейчас. Здесь купить квартиру «на бумаге» станет дешевле на 20%, а то и на 30%, чем в готовом доме под чистовую отделку.

Дорогое и доступное

В Стране восходящего солнца можно приобрести жилье своей мечты по баснословной цене в ипотеку по минимальной ставке. Японцы в силу большой стоимости вынуждены арендовать недвижимость (более 40% граждан) площадью в 10 кв. метров. И покупка жилья является практически несбыточной мечтой для многих граждан.

В Японии 60% жилья находится в собственности, остальные 40% сдают в аренду. Цена зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше квартиру арендовать. В провинциях купить свое жилье не так сложно.

В Японии нет разделения на жилье эконом- или бизнес-класса. Но есть социальное жилье, как, например, в США (программа субсидирования).

Фактически рынок недвижимости на продажу разделен на две части: квартиры в МКД и частные дома в один-два этажа, где проживают зажиточные японцы.

В среднем в Токио выставляется на продажу 8-9 тыс. квартир. Цена зависит от размера площади, числа комнат и района. В среднем квартира площадью в 70 кв. метров стоит порядка 55 млн йен (450 тыс. долларов).

Обычно в Японии застройщик берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв. метров, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс из частных домов. В таком районе предусмотрены школы, торговые центры, больница, а располагается комплекс вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат драйверами развития территорий.

Гибкость законов в Южной Корее

«Когда приходишь в банк, чтобы получить ипотеку на покупку жилья, специалисты смотрят историю клиента полностью, не только исполнение кредитных обязательств, но и какие еще траты имел клиент, например билеты на транспорт, вещи в магазине или продукты питания, — рассказывает риелтор агентства недвижимости г. Пусана Йоджи Сим Сен-Фа. — Для банков важно финансовое благополучие клиента. Размер займа на покупку жилья зависит в первую очередь от заработной платы. Заем одобрят, если размер зарплаты будет не ниже 1 млн южнокорейских вон (KRW) — это примерно 1 тыс. долларов. Если у покупателя есть первоначальный взнос, это приветствуется, если нет — в кредите не откажут, но будут более избирательно подходить к вопросу выдачи ипотеки».

Приобрести жилье в рассрочку от самого застройщика также можно с использованием ипотеки. Приобретение недвижимости в Южной Корее облагается налогом, в случае, если покупатель — иностранец, налог на покупку жилья увеличивается примерно на 30%. Налог на собственность составляет 1,2-1,5% (на квартиры, или апартаменты), 5% — на офистель (жилплощадь может использоваться как офис). В среднем за 1-комнатную квартиру площадью 3,3 кв. метра (принятая мера жилплощади в Корее) придется выложить чуть более 10 млн вон. В Сеуле можно купить недвижимость площадью в 3,3 кв. метра за 21 млн вон, В Пусане — за 11 млн, в Седжон такая комнатка обойдется в 8 млн вон.

Продают жилье только через посредничество риелтора. Это касается и обычной квартиры из вторичного фонда, и покупки еще не построенной квартиры в новостройке. Только в последнем случае уже застройщик нанимает риелторскую контору и оплачивает ей услуги сам.

Уже после окончания строительства рыночная цена квартир вырастает на 20% и выше. Комиссия риелтора в среднем составляет 0,5% от стоимости жилья. Но сумма может отличаться в зависимости от объема работы.

Также в некоторых районах в Южной Корее, где идет массовая застройка, работает правительственная программа привлечения иностранных инвестиций. Человек, не являющийся гражданином страны, может получить вид на жительство (виза F5) при покупке такой недвижимости в собственность. Семьи со средним доходом и выше стараются купить жилье в новых домах.

Кроме того, сегодня в Южной Корее действует программа реновации, как в Москве: старые постройки сносят, и застройщик возводит современные микрорайоны. Государство дает собственнику компенсацию за снос жилья, и он покупает уже новое, может, даже в этом же микрорайоне. Но цена на новое жилье дороже, чем на старое. Отличительная особенность государства Кореи — гибкость их законодательства. Если что-то создает неудобство гражданам — сразу меняют законы. А говорить, что они строго исполняются, нет необходимости.

Практика эскроу-счетов

Фактически в России закон о долевом участии в жилищном строительстве с использованием эскроу-счетов был «списан» у европейских стран, в частности у Испании, Франции, Великобритании и Германии. Англичане приняли на вооружение этот закон в 2008 году. В Италии также действует федеральный закон, защищающий права участников долевого строительства. И все же даже сейчас грустные истории случаются и в Италии. Поэтому покупатели стараются проверять всю информацию о застройщике, нанимают профессиональных юристов, которые проверяют все документы через юридические конторы.