Продать или купить квартиру может каждый (сейчас речь не о финансовых возможностях, а о том, что для этого не нужно обладать тайными знаниями или специальным образованием), но не каждый способен трезво её оценить.
Кто-то считает, что его драгоценная 20-метровая студия на окраине Петербурга должна «уйти» за 4 миллиона рублей, а кто-то уверен, что трешку в центре города вполне получится добыть всего за 3 млн.
Но есть объективные факторы, регулирующие цены на рынке, и от них никуда не деться. Поговорим сегодня о тех, что снижают стоимость любого жилья.
1. Перепланировка
Наша любимица, перепланировка, особенно не прошедшая согласование в соответствующих инстанциях, на первом месте. Почему? Да потому, что если она выполнена не по правилам, то надзорным органам плевать, чья фантазия разыгралась.
Приводить жилье в порядок полностью за свой счет обязан его владелец, а не бывший собственник. Вдобавок придется заплатить еще и штраф – разумеется, из своего кармана. Так что смело требуйте скидку в 8-10% (если вы покупатель) – эта разница пойдет на оплату «косяков» прежнего хозяина.
К минусам любой перепланировки также можно отнести то, что далеко не каждой семье подойдет нестандартное жилье с неожиданными архитектурными решениями. Так что будьте готовы продавать квартиру долго, нудно и печально. Ну или простимулировать потенциальных покупателей привлекательной скидкой.
2. Неудачное расположение новостройки
Как это часто бывает, изначально покупаем квартиру в новостройке с прекрасным видом на парк или залив, а получаем в итоге целую гряду одинаковых серых домов за окнами.
А еще лучше – широченную магистраль, по которой днем и ночью несутся легковушки, КАМАЗы и мотоциклисты, отравляя выхлопными газами окружающую среду и создающие постоянный, просто невыносимый шум.
Подобное соседство сразу же снижает ликвидность проекта, а в некоторых случаях делает продажу квартир в нем попросту невозможной.
Например, жильцам домов на развилке улицы Савушкина и Приморского шоссе, которые еще лет 20-25 назад радостно распахивали окна и любовались водной гладью, «повезло» дважды: им и панорамный вид испортили, и ЗСД практически под окнами влепили. Впрочем, взамен они получили развитую инфраструктуру и метро неподалеку, так что в их случае всё более-менее уравновешено.
А вот людям с улицы Ремесленная, дом 5, проживающим нынче всего в 65 сантиметрах от нового моста Бетанкура, не подфартило совсем. Их теперь расселяют. Кому предлагают переехать в Парголово или Шушары вместо Петроградской стороны, кому – удовлетвориться комнатой в коммуналке на окраине города. Известно, что в июле 2019 года в аварийной постройке проживали 48 семей. И им можно только посочувствовать.
Еще к негативным факторам, снижающим цену жилплощади, относят наличие поблизости ТЭЦ, линий электропередач, а также вокзалов и тюрем. Здесь уместно вести речь о скидке аж в 17-20%.
3. Неблагоприятная социальная среда
Человек – существо стадное. От социума при всем желании никуда не деться. А если ближайший социум в большинстве своем пьющ, вонюч и неопрятен, да к тому же ведет себя безобразно, то остается лишь сидеть дома и не высовывать нос на улицу.
Ну или попытаться не обращать на него внимания. В любом случае, если покупатель узнает о такой непривлекательной среде до оформления сделки, то может отказаться от нее вовсе или потребовать нечеловеческую скидку. И будет совершенно прав!
4. Плохое состояние квартиры или дома
Жилье, приближающееся по своему состоянию к аварийному, априори не может стоить дорого. Даже если там трехметровые потолки и лепнина на фасаде.
Трещины на стенах, обваливающиеся балконы и неистребимый запах канализации перевесят все возможные плюсы. Так что, если вы продавец такого жилья, приготовьтесь сдаться без боя и уступить 20-25% тем странным людям, которые польстятся на это роскошество.
5. Сомнительные документы
Купить квартиру по доверенности – это риск. Из-под залога в банке – тоже риск. По документам, вызывающим сомнение, – разумеется, риск! Квартира постоянно переходит от одного владельца к другому, как футбольный мяч во время чемпионата мира? Бесспорно, это и это риск.
Но если вы человек бесстрашный, то требуйте компенсации за опасную сделку – 10-15%, в зависимости от сложности ситуации.
Ну и, конечно, стоит помнить, что покупать низколиквидную квартиру (даже с большим дисконтом) имеет смысл только тогда, когда вы собираетесь жить в ней долгие годы, не пытаясь продать.
Контингент в так называемых районах-гетто навряд ли станет лучше с годами, как и состояние дома. И магистраль под окнами тоже никуда не денется. Поэтому такая квартира не сможет ощутимо вырасти в цене. И продавать ее придется, скорее всего, дёшево и долго.
Читайте также: 9 легальных способов лишиться квартиры