Ответ на этот вопрос зависит от двух вещей: насколько сильно не совпала, и для какой цели заказывалась оценка.
В сделках с жильем к оценочной компании обычно обращаются в двух ситуациях. Самая частая - это заказ оценки ипотечным заемщиком для одобрения банком объекта. Вторая - получение оценки для прохождения опеки, если имеются несовершеннолетние собственники. При ипотеке сложности могут возникнуть, если объект оценили ниже реальной цены, а при опеке - если продаваемое жилье было оценено выше, чем приобретаемое.
Разберем оба сценария по отдельности.
Ипотека
После того, как ипотечный заемщик одобрил в банке кредит, он подбирает объект для покупки (например, квартиру). Выбрал, сторговался, внес аванс. Дальше необходимо заказать оценку в аккредитованной данным банком оценочной компании. Оценка необходима банку для того, чтобы понимать реальную рыночную стоимость залога. Ведь покупатель и продавец вправе договориться о любой цене, а иногда они к тому же идут на занижение цены в договоре, чтобы покупателю не платить налог.
Оценщик не берет цену с потолка, а смотрит на похожие квартиры и применяет к полученной выборке определенные поправочные коэффициенты. Случается, что результат оценки оказывается значительно ниже цены, если квартира продается с дорогим ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Ведь оценщик не оценивает движимое имущество, поскольку банк выдает кредит на недвижимость, а не на ее "начинку".
Предполагая подобный сценарий, оценщика можно заранее попросить "подтянуть" цену к нужной величине. Но диктовать им цену не получится. Оценочные компании дорожат аккредитацией в банке, и не будут ради вас рисковать. И даже не думайте о том, чтобы подделать оценочный альбом: банку не нужна ваша бумажная копия, он получает электронную версию от оценщика.
В реальной жизни проблемой может стать только одна ситуация: когда квартиру оценили значительно ниже, чем надо, а у заемщика при этом маленький начальный взнос. Банку важно, чтобы стоимость залога не превышала величину кредита, который данный заемщик может себе позволить. Поэтому проблема низкой оценки легко закрывается, если покупатель может увеличить размер начального взноса. Но что если денег в обрез?
Есть несколько вариантов решения:
1. Поменять банк. Надо знать, у каких банков более "либеральный" подход к размеру начального взноса. Этот путь может помочь, только если разрыв оценочной стоимости с реальной ценой квартиры невелик.
2. Если продавец согласен на "неформальную" рассрочку, то можно вывести часть денег за пределы договора купли-продажи квартиры, используя обычную расписку, договор купли-продажи мебели, договор займа и т. д.
Второй метод, конечно, требует детальной проработки, чтобы защитить интересы продавца, которому совсем не интересно сделать покупателю любезность, а потом ходить по судам, выбивая долг. Надо также понимать, что возможности погасить задолженность у этого покупателя могут быть ограничены, ведь не нашел же он денег на увеличение начального взноса. Было бы надежнее сделать рассрочку в рамках договора по квартире, наложив на нее залог, но на это не пойдет банк, так как квартира будет в залоге у него самого.
3. Если другие варианты не подошли, остается мирно разойтись, вернув покупателю аванс (если он был внесен) и продавать квартиру дальше.
Опека
Если в квартире есть собственник ребенок, то органы опеки следят, чтобы при переезде в другую квартиру его собственность не уменьшилась. К этому вопросу они подходят творчески, но в основном ориентируются на ценовые характеристики. Раньше опеку устраивали "неформальные" отчеты, которые могла сделать, например, риэлторская компания, записав туда любую стоимость. Но с 2017 органы опеки принимают только "официальные" оценочные альбомы по обеим квартирам.
Для опеки важнее не сами цены (ведь договоры еще не заключены), а соотношение оценочной стоимости обеих квартир. Что делать, если стоимость покупаемой квартиры получилась у оценщика ниже, чем продаваемой? И если при этом не хочется подбирать более дорогую квартиру для покупки. Можно предложить три варианта:
1. Увеличить долю ребенка (детей) в праве собственности на новый объект. Если, например, у ребенка была 1/4, можно записать на него 1/3. Цена новой доли должна быть не меньше, чем старой.
2. Долю оставить прежнюю, но положить ребенку на блокированный счет разницу в оценочной стоимости. Деньги можно будет тратить только на нужды ребенка.
3. Положить полную стоимость доли ребенка на блокированный счет с целью последующей покупки на него другого жилья (удобно, если новое жилье будет покупаться в другом регионе).
Разумеется, в диалоге с опекой нужно уметь правильно расставить акценты. Основная задача - предложить схему, при которой собственность ребенка в денежном выражении в результате сделки не уменьшается. При этом надо иметь в виду, что результат диалога с опекой по таким вопросам непредсказуем. Вас могут легко отправить на комиссию и выдать отказ.
Если вы планируете продавать или покупать квартиру в Москве или Московской области, я буду рад вам помочь. Позвоните или напишите, чтобы получить бесплатную консультацию. Мои контакты и информацию об услугах вы найдете на сайте РПЧ.рф