Национальный проект «Жилье и городская среда» — это четыре федеральных проекта, в которых заложено комплексное решение вопросов развития жилищного строительства и создания комфортных условий проживания.
Национальный проект «Жилье и городская среда» — один из ключевых в списке 12 нацприоритетов, сформулированных на основе нового майского указа президента. Бюджет проекта составляет почти 1,1 трлн рублей. Деньги огромные, как и ожидания от их освоения. Согласно озвученным планам, к концу 2024 года в России увеличится доступность ипотечных кредитов и снизится ставка по ним менее чем до 8%, ежегодно будет строиться 120 млн кв. метров жилья, повысится индекс качества городской среды на 30% и сократится количество муниципальных образований с неблагоприятной средой в два раза, будет расселено свыше 9,5 млн кв. метров аварийного жилищного фонда и выданы ордера на новые квартиры 530 тыс. человек.
Национальный проект «Жилье и городская среда» формировался с учетом пожеланий регионов России и их градостроительной специфики. Свои предложения и замечания в документ направили 37 субъектов. Многие из них предполагают изменение действующей нормативной базы в сфере жилищного строительства. В частности, при реализации четырех основных направлений нацпроекта (комфортное жилье, доступная ипотека, расселение аварийного жилищного фонда, благоустроенная городская среда) рекомендуется учитывать климатические особенности каждой территории, а также ее транспортную доступность, экономическую специализацию, архитектурные традиции и местный ландшафт.
«Очень важным среди всех национальных проектов является, конечно, «Жилье и городская среда». Это одна из фундаментальных задач с точки зрения будущего страны: решение жилищных вопросов, повышение качества среды обитания определяют не только настроения в обществе, но и развитие целых секторов экономики, которые тянут за собой и другие направления», — заявил президент РФ Владимир Путин на февральской встрече с представителями общественности.
Переломный момент
16 июля в Общественной палате России состоялось первое заседание Ассамблеи региональных общественных советов в сферах строительства и жилищно-коммунального хозяйства, объединяющих 78 субъектов РФ. Ключевой темой стал национальный проект «Жилье и городская среда». «В теме жилья сейчас наметился очень ответственный момент: поставленная президентом задача нарастить объемы жилищного строительства до 120 млн кв. метров в год многими подвергается сомнению, поэтому возникающие при ее выполнении проблемы должны обсуждаться не только в Москве, а стать общероссийскими», — заявил секретарь Общественной палаты Валерий Фадеев.
По оценке министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева, федеральный проект «Жилье», входящий в нацпроект, — наиболее сложный для администрирования. «На достижение утвержденных показателей сильное влияние оказывает макроэкономическая ситуация и ее производные: баланс спроса и предложения на рынке жилья, ключевая ставка Банка России, ставка по ипотеке, стоимость проектного финансирования, доходы граждан, — перечислил глава Минстроя. — Однако для выполнения поставленных задач у стройкомплекса страны есть все необходимое: и достаточное количество застройщиков, и производственные мощности, и профессиональные компетенции».
Согласно целевым показателям, к 2024-му объемы жилищного строительства в России должны увеличиться до 120 млн кв. метров в год. Судя по заявлениям высокопоставленных кураторов отрасли, данная цифра не претерпит изменений. Вместе с тем весной Минстрой сообщил, что внесет в паспорт проекта коррективы на ближайшие три года: прогнозный уровень ввода жилья на 2019 год будет снижен с 88 до 72,26 млн кв. метров, на 2020-й — с 98 до 75,53, на 2021-й — с 94 до 79,89.
Причина — в непростом периоде, который переживает отрасль: в 2018 году в силу вступили поправки к федеральному закону N° 214, которые обязывают застройщиков отказаться от практики долевого строительства и перейти на проектное финансирование и эскроу-счета.
«Отказ от финансирования строительных проектов за счет средств покупателей связан с несовершенством ФЗ N° 214, который, как показала практика, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата денег, — высказала мнение управляющий партнер «Метриум Груп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Сегодня в России насчитывается несколько сотен проблемных объектов и несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами — отказом от долевого строительства. К тому же подобным способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону — банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков. Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии граждан, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь за отсутствие рисков придется платить. Главный итог перехода к проектному финансированию — рост стоимости жилья, поскольку займы банков в отличие от средств дольщиков небесплатные: по ним нужно платить процент. И если сейчас застройщик может расплатиться с банком уже в ходе продаж до окончания строительства, то при упразднении долевого участия кредит придется брать на весь срок реализации, а рассчитываться — только после ввода здания в эксплуатацию».
«Идея перехода на проектное финансирование вполне обоснована, — соглашается генеральный директор компании Severin Development Роман Сигитов. — Государство уже порядком устало тратить свои силы и деньги на решение проблем обманутых дольщиков и спасение крупных застройщиков. Ему проще переложить ответственность на плечи другого профессионального игрока рынка, и таким игроком выступят банки. Нововведение приведет к заметным переменам. Прежде всего унифицируются внутренние банковские процессы, связанные с выдачей кредитов на строительство жилья. С организационной точки зрения это будет выгодно для всех девелоперов, так как процедуры и критерии кредитования проекта станут намного прозрачнее. При этом кредитный жилищный субпортфель банков значительно увеличится — в 1,5-2 раза. У девелоперов теперь не останется другого выбора, кроме как открывать полную кредитную линию. Это неизбежно отразится на себестоимости строительства, вследствие чего продажная цена квадратного метра для покупателя вырастет на 10-20%, если государство не предложит конкретных компенсационных мер».
По оценке генерального директора АО «ДОМ.РФ» Александра Плутника, со сложностями при переходе на проектное финансирование и эскроу-счета столкнутся 30% российских застройщиков. Речь идет о жилых проектах площадью 15 млн кв. метров. «Часть строительных организаций не сможет договориться с банками о кредитовании, и среди них появятся дефолтные проекты. Но если мы окажем участникам рынка финансовую поддержку, то потери будут гораздо ниже», — отметил Плутник.
Как ожидается, из общего объема в 120 млн кв. метров жилья 80 млн будет приходиться на индустриальное (многоквартирные дома) и 40 млн — на индивидуальное. Важный вопрос — каким оно будет? Эксперты отмечают, что сейчас почти половина жилого фонда в России — типичная панельная застройка, выполняемая фактически по советским стандартам, и призывают покончить с подобной практикой.
«Когда национальный проект завершится, будет построено порядка 600 млн кв. метров жилья. Это шестая часть всего жилого фонда, который есть в стране. Советские стандарты подходили для индустриальных городов 60-70 лет назад, а сегодня нужно строить по-другому», — уверен генеральный директор КБ «Стрелка» Денис Леонтьев. По его мнению, именно сейчас Россия стоит перед той развилкой, которая может поменять наше городское пространство в лучшую сторону. А для этого надо пересмотреть нормативы на федеральном уровне и внедрить новый стандарт застройки. Серьезных изменений в законодательстве подобные шаги, как утверждает Леонтьев, не потребуют. В пример он приводит Восточную Германию, которая после введения новых стандартов смогла уменьшить долю типовых застроек и постепенно поменять облик немецких городов.
Минстрой, АО «ДОМ.РФ» и КБ «Стрелка» уже готовят стандарт комплексного развития территорий. Он будет содержать рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при развитии застроенных территорий и комплексной застройке новых территорий. Речь идет о том, что жители должны покупать не просто многоэтажку в чистом поле, а квартиру в современном доме с благоустроенным двором, дорожками и дорогами, магазинами и даже офисными пространствами. Как заверяют авторы стандарта, из-за его внедрения города не лишатся своей индивидуальности. Каждый муниципалитет на основе этого документа вправе выбирать параметры развития среды — от этажности жилых домов до плотности уличной сети, которые к тому же могут варьироваться от района к району.
Для 40 городов концепции благоустройства общественных пространств уже разработаны, а в 28 начата их реализация. Еще пять городов, в том числе Владивосток, Калининград и Сергиев Посад, получили проекты развития территорий.
Ставки сделаны
Другая цель нацпроекта «Жилье и городская среда» — выйти в ближайшие шесть лет на уровень, который позволит не менее 5 млн российских семей ежегодно улучшать свои жилищные условия. Один из инструментов достижения этой цели — федеральный проект «Ипотека», который предполагает увеличение количества выданных ипотечных кредитов за счет повышения их доступности. В 2019 году ставка должна снизиться до 8,9%, к 2021-м — до 8,5%, а к 2024-му — до 7,9%. Объем же предоставляемых кредитов намечается увеличить вдвое — с 1,1 до 2,26 млн сделок.
«В России — один из лучших в мире ипотечных портфелей как по темпам роста, так и по качеству, — считает Александр Плутник. — Совместно с ЦБ и крупнейшими банками мы занимаемся созданием стандартов работы для профессиональных участников рынка. Они касаются и первоначального взноса, и ипотечного договора, чтобы все риски были понятны заемщику. Наша общая задача — сделать ипотеку удобной. Чтобы ее просто было брать, чтобы на это уходило мало времени».
Согласно планам, из 80 млн кв. метров индустриального жилья, которое будет строиться в России к 2024 году, ипотека охватит около 53 млн кв. метров. И если сейчас на ипотечном рынке по объемам приобретения лидирует вторичное жилье, то через шесть лет новостройки сравняются с ним.
В списке покупателей таких квартир много семей с детьми, которым федеральный центр сделал целый ряд подарков. Они предусмотрены в «смежном» национальном проекте — «Демография». Как рассказал министр труда и социальной защиты РФ Максим Топилин, во-первых, для семей, в которых родился второй или последующий ребенок, программа льготной ипотеки под 6% годовых будет действовать не первые три или пять лет кредита, как до сих пор, а весь период его действия. В результате программа может охватить 600 тыс. семей. Во-вторых, за каждую семью, где родился третий и последующий ребенок, государство берется погасить 450 тыс. рублей из ее ипотечного кредита.
Многие отечественные банки назвали целевые показатели проекта «Ипотека» амбициозными, но при выполнении ряда условий вполне достижимыми.
«По нашим оценкам, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня меньше 8% представляется достаточно амбициозной задачей, — прокомментировала заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Елена Кудлик. — Необходимы новые программы поддержки ипотечного кредитования. При этом выдача ипотечных кредитов может достигнуть целевого ориентира даже при процентной ставке на уровне 5-9%: в России велика потребность в улучшении жилищных условий, а отношение портфеля ипотечных кредитов к ВВП является низким по сравнению с другими странами».
По мнению заместителя исполнительного директора Владимирского городского ипотечного фонда Андрея Чернявского, повышение доступности ипотечного кредитования за счет снижения ключевой ставки, если реализуется, безусловно, пойдет на пользу всем участникам процесса. Но для этого нужна благоприятная макроэкономическая обстановка. «При сохранении в стране макроэкономической стабильности и отсутствии сильных внешних шоков вряд ли стоит ожидать резкого роста ставок, ведь ипотечный рынок остается высококонкурентным, и ужесточение банками ценовой политики будет осторожным», — прогнозирует Чернявский.
Дополнительными факторами увеличения доступности кредитов способны стать диджитализация рынка ипотеки, а также увеличение объемов ее секьюритизации за счет формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг. «В условиях растущей диджитализации сознания ипотеке нужны скорость и дистанционный формат с высоким уровнем безопасности сделок», — полагает управляющий директор по продажам подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.
Один из способов снизить ставки по ипотеке предложило АО «ДОМ.РФ»: как рассуждают его аналитики, минус 1,5-2% может дать развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в перспективе трех лет. Банкам будет предоставлен наиболее доступный инструмент фондирования, что и отразится на стоимости ипотеки.
В отличие от других федеральных проектов, входящих в нацпроект «Жилье и городская среда», проект «Ипотека» не предполагает бюджетного финансирования, по крайней мере на данном этапе. «В основном сегодня федеральным проектом предусмотрены организационные процедуры, которые должны дать возможность сделать ипотеку более доступной для граждан, например перевести ее в электронный вид», — подтвердил Владимир Якушев. По его оценке, этап, когда ипотека будет нуждаться в субсидировании процентной ставки, еще не наступил. «Если ставки продолжат расти, хотя регулятор говорит о том, что в ближайшее время этого не предполагается, то, конечно, вопрос субсидирования будет достоин серьезного обсуждения. И если мы увидим, что ситуация сложится достаточно критичная, то готовы внести в правительство соответствующие предложения и в случае получения поддержки данный инструмент запустить», — пообещал министр.
Начало новой жизни
Программа переселения граждан из ветхого жилья — одна из самых масштабных в истории современной России. С 2008 года более 1 млн человек переехали в новые квартиры из аварийных домов, признанных таковыми до 1 января 2012 года. Однако это далеко не окончательный список счастливчиков, поэтому в 2019 году стартовал следующий этап программы — в рамках федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
«Мы провели полную сверку состояния аварийного жилья в России и зафиксировали на 1 января 2017 года 9,5 млн кв. метров, в которых проживают 531 тыс. человек, — сообщил вице-премьер Правительства РФ Виталий Мутко. — Наша задача — до 2024 года предоставить этим людям новые квартиры. Работу будем вести постепенно. В 2019 году направлены деньги, которые позволят расселить немногим более 100 тыс. кв. метров. Но уже к 2020-му мы должны выйти на расселение до 1 млн кв. метров, а к 2024-му — создать постоянно действующий механизм, который даст возможность ликвидировать аварийное жилье опережающими темпами — около 2 млн кв. метров в год. Учитывая, что 30-40% жилого фонда страны построено до 70-х годов, этих темпов должно хватить».
На 1 июля из предусмотренных к расселению в нынешнем году 141 тыс. кв. метров уже было расселено 43,64 тыс. кв. метров — 31,4% от плана. А семь регионов выполнили задачу текущего года полностью. Это Воронежская, Московская, Челябинская, Тюменская области, Ненецкий автономный округ, Республика Башкортостан, Алтайский край.
Новости с мест вселяют оптимизм. В городе Кыштыме Челябинской области новоселами стали 13 семей, проживавших в аварийном доме N° 2 по улице Вайнера. 60-квартирный МКД, построенный на улице Гагарина, состоит из трех блок-секций, каждой из которых присвоен отдельный почтовый адрес. Дом возведен в развитом микрорайоне с удобной инфраструктурой. Из окон открывается красивый вид на сосновый бор, школу и детский сад. По информации правительства Челябинской области, в 2019-2024 годах для переселения жителей региона из аварийного жилья Фонд содействия реформированию ЖКХ направит 7,2 млрд рублей, обязательное софинансирование из бюджета субъекта составит 300 млн. За шесть лет жилищные условия в области улучшат 10,5 тыс. человек, площадь расселения достигнет 188 тыс. кв. метров.
В Воронеже проводится капремонт 12 многоквартирных домов, расположенных на одной из видовых улиц города — Плехановской. На некоторых объектах работы уже завершены. По утверждению руководителей Фонда капремонта МКД Воронежской области, на примере дома N° 54, построенного в 1946 году, можно изучить почти весь словарь фасадного декора: пилястры, капители, абаки, русты, карнизы, лепные розетки, сандрики, молдинги, балконные кронштейны. Все эти элементы почти разрушились и теперь в точности восстановлены.
«Когда мы приступили к работам, здание находилось в плачевном состоянии, — рассказал представитель подрядной организации. — Пришлось полностью сбивать почти всю известковую штукатурку, вздувшуюся и отваливающуюся из-за постоянной течи с крыши. То же самое — с балконами и многими декоративными элементами, которые сами начали отваливаться. Балконные плиты заливали заново, стены штукатурили «под короед» с соблюдением всех технологий и с применением самых современных материалов. А декоративные украшения воссоздали из полиуретана, который прослужит не одно десятилетие».
В городе Ноябрьске Ямало-Ненецкого автономного округа 78 семей до конца года переедут в многоквартирный дом N° 8 по улице Магистральной в микрорайоне А. Наружные стены здания возводятся из керамзитобетонных блоков. «Способность строения накапливать и удерживать тепло зависит от качества кладки. Проектным решением предусмотрено 390 мм толщины наружной стены. На момент завершения строительства и приемки дома она будет еще толще: добавятся утеплитель и облицовка фасада», — рассказал начальник Управления осуществления надзора по городам Муравленко и Ноябрьску Сергей Шкурин, проводивший обследование МКД. По признанию руководителя Госстройнадзора ЯНАО Павла Кузнецова, своевременные проверки позволяют минимизировать количество проблемных объектов и устранять дефекты на стадии строительства.
С начала 2019 года самый большой процент выполнения программы расселения аварийного жилищного фонда отмечен в Центральном федеральном округе (87,3%), за ним идут Уральский (45,7%) и Сибирский (34,3%) округа.
«До конца текущего года в новое жилье должны переехать свыше 8 тыс. граждан, эффект от освоения остальных выделенных средств с учетом особенностей строительного цикла мы получим уже в следующем году, — прокомментировал Владимир Якушев. — При этом у нас есть регионы, которые взяли на себя обязательство реализовать программу досрочно. Мы поддерживаем их и оказываем необходимую помощь». Завершить программу к концу 2021 года вызвались Саратовская и Астраханская области.
В 2020 году намечено расселить 1 млн кв. метров аварийного жилья (54,6 тыс. человек). Самое масштабное переселение запланировано в 2023 и 2024 годах — по 3,05 млн кв. метров (по 170,7 тыс. человек).
«Всего в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» до 2025 года предусмотрено переселить 660 тыс. граждан из 11,98 млн кв. метров аварийного жилья. На эти цели будет направлено более 507 млрд рублей, из которых средства федерального бюджета — 431,94 млрд», — проинформировал гендиректор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин.
Выступая на заседании Ассамблеи региональных общественных советов в сферах строительства и жилищно-коммунального хозяйства, председатель Наблюдательного совета Фонда ЖКХ Сергей Степашин озвучил три основных вывода, которые сделаны из опыта реализации предыдущих программ переселения из аварийного жилья. Во-первых, необходимо очень тщательно вести мониторинг строительства домов для переселенцев, чтобы не образовывалось новое аварийное жилье. Во-вторых, при возведении нового жилья нужно применять современные технологии повышения энергоэффективности, тогда граждане и муниципалитеты будут тратить меньше средств на оплату энергетических ресурсов. И, в-третьих, тщательное управление проектами со стороны региональных органов власти способно существенно оптимизировать издержки при строительстве новых домов и расселении аварийного жилья.
Говоря о новых механизмах расселения аварийного жилищного фонда, предложения по которым Правительство РФ скоро направит в Госдуму, Сергей Степашин отметил, что необходимы единые для всей страны правила определения величины компенсации собственникам квартир. Это позволит избежать социальной напряженности, которая возникает в отдельных субъектах из-за различий в их законодательстве. Кроме того, требуется создание специальных региональных программ ремонта ветхого жилья. Эти программы позволят ему не стать опасным для жизни, синхронизировать процессы расселения аварийного фонда и признания его таковым.
Еще одной мерой по снижению доли непригодного жилья может стать усиление контроля за качеством, полнотой и своевременностью проведения капремонта МКД. «Ситуация, когда более 200 млрд рублей взносов граждан на капремонт находятся на счетах в банках, а дома продолжают ветшать, является недопустимой», — заявил глава Наблюдательного совета.
Идеи, преображающие города
Федеральный проект «Формирование комфортной городской среды» предполагает реализацию комплексных проектов, призванных обеспечить конкурентоспособность российских городов и создать достойные условия жизни в них. Проекты будут отбираться на конкурсной основе. Важнейший критерий их оценки — влияние на социально-экономическое развитие конкретного муниципалитета, региона и страны в целом. Отдельное внимание предстоит уделить развитию среды в малых городах и исторических поселениях. Ежегодно на конкурсной основе будут отбирать по 80 лучших проектов, осуществление которых поможет сохранить самобытность и культуру нашего государства.
«Утверждены индексы качества городской среды. Их 36 — матрица шесть на шесть. Они касаются не только благоустройства, но и других вопросов: экологии, доступности социальной инфраструктуры, наличия зеленых насаждений, состояния коммунальной инфраструктуры, качества дорог, безопасности — всего, что относится к управлению городами и влияет на качество жизни в них, — рассказал Виталий Мутко. — Мы рассчитываем, что с помощью этих индексов сможем в конце года оценить каждый город, а их 1114. В городах, где индекс по 36 показателям окажется меньше 50%, городская среда будет считаться неблагоприятной. Задача — до 2024 года сконцентрировать ресурсы, чтобы в 50% таких городов улучшить ситуацию на 30%. Это большая, серьезная работа — около 500 городов должны сделать шаг вперед».
В целом за шесть лет не менее 60% российских муниципалитетов с населением свыше 1000 человек основательно преобразятся. Речь идет о массовом благоустройстве общественных пространств и дворов. Для этого из федерального бюджета ежегодно будет выделяться около 270 млрд рублей. Дополнительные средства вложат региональные и местные бюджеты, бизнес.
Принципиальное условие — максимальное вовлечение в процесс граждан, в том числе с широким использованием цифровых технологий. «Ничего не может делаться без мнения людей», — уверен экс-заместитель министра строительства и ЖКХ России, врио губернатора Мурманской области Андрей Чибис.
За 2018 год по всей стране благоустроено 13 тыс. дворов и 3,2 тыс. общественных пространств. 5 млн россиян участвовали в этом и увидели результаты. Впереди — еще более масштабная работа. В последующие шесть лет планируется модернизировать 200 тыс. дворов и 31 тыс. общественных территорий. К этой работе окажутся причастными 30 млн человек.
По мнению исполнительного директора НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, запуск нацпроекта «Жилье и городская является историческим моментом, а федеральный проект «Формирование комфортной городской среды» — одним из ключевых инструментов регионального и местного развития.
Разворотнева вошла в экспертный совет оргкомитета конкурса «Идеи, преображающие города». «Исходя из стоящих перед Россией задач по реализации проекта «Формирование комфортной городской среды», государственные и общественные организации инициировали проведение конкурса, который уже получил статус международного, — пояснила она. — Мероприятие призвано выявить, сопроводить и поддержать талантливых молодых граждан (градостроителей, архитекторов), которые активно участвуют в планировании и создании объектов городской среды в муниципалитетах, с тем, чтобы продвигать самые достойные и удачные проекты. Города получают типовые решения, а авторы — профессиональную востребованность».
25 мая завершился заочный этап конкурса, поступило свыше 500 работ из 60 регионов. Итоговые конкурсные мероприятия прошли в июле в Москве. Проекты победителей будут рекомендованы органам местного самоуправления к дальнейшей реализации на территории городов и поселений.