Привет, с вами Алексей Аверьянов, канал о недвижимости VDT и наш спецпроект #RE-Quest, где я не только рассказываю, как правильно купить квартиру, но и показываю это в эфире на личном опыте. Предположим, вы уже определились с районами города, в которых хотели бы жить. Следующий шаг – определиться с жилым комплексом, где вы собираетесь выбрать квартиру.
В процессе выбора конкретного ЖК я посетил много отделов продаж и осознал, что фактор ЖК даже более важен, чем фактор района.
Ежегодно в Москве и в ближнем Подмосковье строят сотни новых жилых домов, и чтобы разобраться в этом многообразии, стоит запастись минимальными знаниями о том, как устроена эта экосистема под названием жилой комплекс. На что стоит обращать внимание в первую очередь и как понять, что перед вами – именно то, что вам нужно? Я расскажу вам о многих нюансах, о которых вы, скорее всего, даже не задумываетесь. Выпуск получился очень объемным, но досмотрите его до конца и, уверен, вы получите для себя много инсайтов, которые помогут вам купить то, что нужно. Ведь основная боль покупателя, который приобрел квартиру - это его мысли о том, что где-то все-таки осталась квартира гораздо лучше. И не забудьте подписаться, чтобы не пропустить другие видео!
МАТЕМАТИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ
При выборе района мы с вами использовали специальную табличку, которая помогает определиться с выбором. Я считаю, что в итоге всегда лучше привести все к каким-то цифровым параметрам и действовать не только на основании своих эмоций. Эмоции часто притупляют разум, а когда они заканчиваются, приходят сомнения, что выбор был сделан правильно.
При выборе ЖК стоит сделать то же самое. В итоге при наложении этих двух таблиц может оказаться так, что ваш выбор определит не район, а именно жилой комплекс, который своими достоинствами будет покрывать небольшие недостатки района. А при выборе между несколькими ЖК вы сможете выбрать тот, преимущества которого имеют для вас больший вес. Но не забывайте, что итоговый бал ваших личных предпочтений нужно еще и сопоставлять с ценой за квадратный метр. И именно этот относительный показатель и нужно принимать в расчет при финальном решении. Но мою сравнительную таблицу я вам покажу чуть позже, когда подойду к выбору конкретного ЖК из шорт-листа.
1. ЗАСТРОЙЩИК
Первое, с чего следует начинать знакомство с ЖК – это застройщик. Известный крупный застройщик - это еще и преимущество в дальнейшем. К примеру, сейчас одно из основных УТП моей квартиры – то, что она находится в комплексе от компании Донстрой, что несет несколько преимуществ, о которых мы говорили в обзоре на квартиру. Для многих будущих покупателей вашей квартиры, а вы или ваши дети точно когда-нибудь будете ее продавать, застройщик комплекса - это как определенный знак качества. Но далеко не все застройщики несут за собой шлейф позитивного имиджа.
При покупке новостройки на этапе строительства - вы еще не видите готовый продукт, даже на стройку вас никто не пустит, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Поэтому важно знать, построит ли застройщик этот ЖК в соответствии с красивыми картинками и макетами, которые вам показывают в отделе продаж. Насколько качественно построит он этот ЖК и уложится ли в срок.
То есть по факту вам нужно понять, насколько застройщик опытный, чтобы сделать качественный продукт и насколько он надежный, чтобы его завершить в приниципе и сделать это в обозначенные сроки.
Познакомьтесь с застройщиком. Узнайте, что это за компания, насколько она стабильна, какая у нее репутация, сколько у нее проектов, насколько публичны ее собственники или топ-менеджеры, каков их бэкграунд. К сожалению, реалии строительного рынка таковы, что даже крупные компании не всегда могут выполнять свои обязательства.
Увы, но четких механизмов оценки, гарантирующих состоятельность застройщика даже в сфере элитной недвижимости, не существует. Но есть несколько пунктов, которые помогут понять, кто перед вами, и, как минимум, насторожиться и задать эти вопросы, а по их реакции от представителей застройщика сделать свои выводы. Во-первых, портфолио компании за последние лет пять. Обратите внимание на факты срыва сроков сдачи, досконально изучите отзывы в интернете. Также обращайте внимание на скидки, которые предоставляет компания. Если вы видите, что ЖК хороший, и при этом на него дают огромную скидку, это серьезный повод задуматься, что компания пытается закрыть кассовый разрыв или строит пирамиду, которая схлопнется в любой момент и с ней лучше не связываться.
А лучше всего, если у вас нет на это времени, то доверьтесь профессионалам. Сейчас застройщики активно сотрудничают с агентствами недвижимости, которые с радостью помогут вам с подбором нужного ЖК и квартиры в нем, и все это без комиссии для вас, по ценам застройщика. У профессиональных брокеров, работающих на этом рынке более объективная картина. У них нет задачи вам продать какой-то конкретный ЖК, у них есть задача понять ваши потребности и найти под них идеальный вариант за адекватные деньги. И брокеры видят и понимают ситуацию в динамике - где хорошо продается, какие метражи и планировки востребованы, какие объекты ликвидные, а какие переоценены.
Но по такому принципу устроена работа только в сегменте бизнес-класса и в элитной недвижимости.
И здесь маленькая рекламная пауза - если у вас есть потребность приобрести себе квартиру в новостройке в бюджете от тридцати миллионов рублей и нет времени так же досконально разбираться в процессе, как это планирую сделать я, то свяжитесь со мной лично или обратитесь в нашу компанию Vesco Realty с кодовой фразой: «Аверьянов обещал помочь», - и наши брокеры сделают подборку под ваши требования, организуют показы, помогут с переговорами с застройщиками и сбором документов для ипотеки. Внизу оставлю ссылку на нашу компанию и телефон городского отдела, а также ссылки на мои соцсети.
2. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ
Второй по важности субъект, с которым вам предстоит контактировать при жизни в ЖК - это управляющая компания. Но при выборе новостройки с этим пунктом есть боооольшие трудности.
Я вообще не понимаю, почему застройщики не делают акцент в своем продвижении на удобство, сервисность, клиентоориентированность будущей управляющей компании в ЖК, и не несут как флаг своего основного уникального торгового предложения.
Наоборот, я в процессе общения с отделами продаж по ряду ЖК столкнулся с тем, что где-то не определена управляющая компания совсем, где-то нет точных тарифов, а кто-то не может сказать, что все-таки будет входить в управление – мол, жители потом сами определят. А я не хочу потом более чем с тысячью соседей договариваться, будет у нас сидеть консьерж в подъезде или нет. Я, например, хочу, чтобы он был и не было потом возможности от него отказаться.
В общем, с управляющей компанией вопросов много. Я в рамках этого цикла выпусков сделаю отдельный эпизод про функционирование Управляющей компании в жилом комплексе.
3. СООТНОШЕНИЕ КВАРТИР И АПАРТАМЕНТОВ
Третий момент - квартира или апартаменты. Я глубоко убежден, что если речь идет про покупку единственного жилья, особенно для семьи, то нужно покупать исключительно квартиру. Уж слишком много вольностей позволяют делать с апартаментами - и метражи супер-мелкие, а это означает высокую плотность, нормы по инсоляции другие, с социальной инфраструктурой проблемы. Да и с юридическим статусом тоже фундаментально все не устаканено. Тип недвижимости относительно молодой и непонятно, как его еще захотят законодательно приструнить в будущем.
Апартаменты вполне можно рассматривать молодежи, или как бизнес-жилье для командировок, или инвестиционный, в том числе арендный бизнес.
Но и в Москве стало появляться много домов, в которых присутствуют как квартиры, так и апартаменты. Поэтому стоит обратить внимание, каково соотношение квартир к апартаментам в ЖК и много ли апартаментных комплексов вокруг. Ведь в апартаментах будут жить точно такие же семьи, у них будут дети, и они будут предъявлять спрос на школы и детские сады, в результате чего может создаться дефицит социальной инфраструктуры в районе.
4. ШУМОИЗОЛЯЦИЯ И ОТДЕЛКА
Когда въезжаешь в новостройку, нужно быть готовым, что ближайшие 2-3, а то и все 5 лет новые соседи будут вести непрерывные ремонты, и как бы управляющие ни регламентировали работы, шума все равно не избежать. Конечно, если вы и ваши близкие днем работают или учатся вне дома, то дискомфорта будет меньше. Но чтобы свести дискомфорт совсем до минимума, я советую выбирать ЖК, которые сдаются сразу с отделкой. Часто бывает так, что застройщик сдает дом, где весь подъезд или целый корпус сразу выполнены с отделкой.
А если вы планируете покупать квартиру с будущей отделкой, то запросите у застройщика четкую спецификацию того, что в нее входит. Обратите внимание на качество и уровень отделочных материалов. Ну и в идеале увидеть шоу-рум, как она будет выглядеть.
Конечно, при покупке готовой под ключ квартиры страдает индивидуальность, поэтому готовая отделка – это не мой вариант. Я всегда предпочитаю весь ремонт делать полностью самостоятельно под свои потребности, создавая продукт, который я буду знать досконально.
5. ПАРКИНГ И ГОСТЕВАЯ СТОЯНКА
Если вы привыкли передвигаться на машине, то без удобного паркинга вам не обойтись. Виртуально пройдите весь путь от парковочного места до квартиры, посчитайте, сколько дверей и порожков придется преодолеть. Уточните, едет ли лифт от паркинга до вашего этажа. Убедитесь, что в ЖК достаточно парковочных мест и зафиксируйте коэффициент обеспеченности парковочными местами. Нормальным считается коэффициент от 1.3, в идеале – 1.5 машиноместа на одну квартиру.
А еще хитрые застройщики начинают продавать машиноместа через какое-то время после старта продаж квартир. Не ведитесь на это. Это большой риск. Купив квартиру, вы все равно вынуждены будете покупать машиноместо, а застройщик в этом случае становится естественной монополией и будет диктовать вам любые цены.
К примеру, когда я жил в Доме на Таганке, в этом ЖК было около двухсот квартир и всего восемьдесят парковочных мест. Сперва их сдавали в аренду, а потом стали продавать по двести тысяч долларов. Несмотря на такой ценник, находились те, кто готов был покупать, потому что жизнь без паркинга – это совсем не тот уровень комфорта, к которому привыкаешь, когда живешь в элитной квартире.
И не пытайтесь смотреть на приобретение парковки с экономической точки зрения. Чисто финансово - это абсолютно необоснованная покупка! Посчитайте сами, в среднем при стоимости паркинга в три миллиона рублей, арендовать его возможно за десять тысяч. Это четыре процента годовых, если сравнивать с банковским депозитом.
Но не забывайте про комфорт, независимость от собственника парковки, который может в любой момент передумать, и помните, что наличие подземного паркинга зачастую определяет еще и будущую ликвидность вашей квартиры. Многие покупатели не готовы просто покупать квартиру без паркинга.
Недавно в своем блоге в Инстаграм - кстати обязательно зайдите и подпишитесь - я опубликовал пост про некоторые проблемы со связью в подземных паркингах, лифтах и даже подъездах. И если ты, например, подъезжаешь к дому, разговаривая по телефону, приходится вставать на аварийку или обрывать звонок, чтобы поставить машину и подняться домой, и уже потом продолжить разговор. По мотивам моего поста газета “Ведомости” даже написала отдельный материал. В связи с этим рекомендую уточнять, планируется ли в паркингах и лифтах усиление GSM-сигнала, а если дом уже построен, то проверьте это самостоятельно. Если у вас навороченная сигнализация, то вы просто можете в какой-то момент не завести свою машину.
Кстати, проживание в доме бизнес-класса – это не только комфорт, но и определенный статус, и чтобы его демонстрировать, необходимо, чтобы у дома был специальный гостевой паркинг. Убедитесь, что он тоже будет и туда будут пускать только гостевые машины, потому что зачастую бывает, что хозяину квартиры нужно пустить машину гостя на территорию, а все места оказываются заняты жителями.
6. ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ И ОКНА
Несколько слов про энергоэффективность. У нас, конечно, не как в Европе, там стоимость энергии сильно выше. Но и Россию это в скором времени тоже коснется, поэтому изначально хорошая энергоэффективность вашего жилья - это его капитализация и ликвидность в будущем, лет эдак через десять-пятнадцать.
Обращайте внимание на пирог стены, достаточное ли у стен утепление, завалите вашего менеджера из отдела продаж вопросом: «А какой у вас коэффициент теплопередачи ограждающих конструкций?» Вам, по сути, не важен ответ. Если менеджер вам в принципе ответит, значит, застройщик обращает на это внимание и значит, с утеплением в таком доме все в порядке.
В некоторых домах застройщики стали ставить системы приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла. Это чтобы жители не растрачивали тепло через проветривание дедовским способом, то есть открытыми окнами. Пока что, это скорее исключения, чем правило. Но если такие системы есть, то это очень круто.
Если застройщик думает о будущем, то он, скорее всего, продемонстрирует вам сертификаты по энергоэффективности и экологичности. Это еще несколько жирных плюсов в карму застройщика.
Обязательно узнайте у застройщика про окна, а в идеале их увидеть своими глазами, потрогать, посмотреть, как открываются, какого уровня стоит фурнитура, придется ли менять окна на лоджии, если хотите ее включить в теплый контур квартиры. Если дома еще не построены, то спрашивайте про окна в отделе продаж или шоуруме. Некоторые застройщики делают так называемые Мокапы стены, где показан весь пирог.
7. ОГРАЖДАЮЩИЕ КОНСТРУКЦИИ
Почти все дома в сегментах бизнес и премиум построены из монолитного железобетона: или каркас с заполнением стен другими материалами, или полностью монолитные здания. Возможно, мы доживем до того момента, когда в России многоэтажные многоквартирные дома будут строить из дерева, такие примеры уже есть в мире. Я бы с удовольствием жил бы в таком доме в центре города! Но пока что не судьба, так как в Норвегию в город Брумунддал, где построили самый высокий дом из дерева, я переезжать не готов.
На что стоит обратить внимание. Если дом полностью монолитный, то есть из монолита сделан не только каркас, но и ограждающие конструкции и межквартирные стены, то это очень круто. Меньше вариантов для усадки дома, меньше вероятность для появления трещин, лучше шумоизоляция, дешевле потом отделывать, потому что стены при прочих равных более ровные.
Если это не монолит, то это не катастрофа. Чаще всего это будут газобетонные блоки. Их бояться не стоит. Об их достоинствах вы можете узнать из нашего выпуска про компанию YTONG.
8. ВИД ИЗ ОКНА
Один из факторов, влияющих на цену квартиры – это вид из окна, особенно на первичном рынке. Всё просто: чем выше квартира расположена от уровня земли, тем дороже она обойдётся будущему владельцу, причём, одни только видовые параметры способны накинуть недвижимости от пары сотен тысяч рублей до нескольких миллионов. Если в будущую квартиру пока что невозможно попасть, то узнайте, нет ли в отделе продаж фото или видео видов с разных этажей и в разные стороны. Если у вас есть какие-либо сомнения, то не поленитесь, закажите аэрофотосъемку за свой счет. Это будет стоить в районе десяти тысяч рублей. Но при покупке квартиры за десятки миллионов рублей - это точно того стоит! И поможет вам принять взвешенное решение. Ведь вам, возможно, этот вид еще лицезреть придется долгие годы.
И обязательно поинтересуйтесь, нет ли каких либо планов по строительству чего-нибудь перед вашими окнами. Иначе, покупая дорогой вид на парк, через несколько лет вы будете смотреть на стройку, а потом и на стену соседнего дома. Как это произошло, например, в известной башне Меркурий Тауэр в Москва сити. Клиентам продавали вид на город, а теперь перед ними строят новую башню, которая сильно испортит картинку и порядочно дисконтирует стоимость недвижимости.
9. ИНЖЕНЕРИЯ
Если вы имеете достаточный опыт в недвижимости, то оцените уровень инженерии в вашем будущем доме. Спросите, есть ли в ЖК «умные» счетчики, которые сами передают показания в ресурсоснабжающие организации, есть ли система кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции. В некоторых домах устанавливают пропускную систему, которая умеет распознавать лица и номера машин, на мой взгляд, это очень удобно. Уточните, будут ли отключать летом горячую воду или в доме есть собственная котельная, что исключит необходимость установки собственного бойлера.
10. МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Ваше жилище - это не только сама квартира, но и все, что ее окружает, в частности - подъезд и лифтовый холл. Подумайте заранее, где вы будете ставить ваши коляски, самокаты и велосипеды. Узнайте, будет ли круглосуточно сидеть консьерж в вашем подъезде, сколько будет квартир на этаже и достаточно ли лифтов, есть ли общественный туалет, чтобы детям не нужно было подниматься в квартиру, когда они долго играют во дворе. Посмотрите рендеры того, как будет выглядеть холл первого этажа и будет ли там место, где вас могут подождать посетители или курьер.
11. КАК ПОТОМ ПРОДАТЬ
Надо понимать, что, покупая квартиру, рано или поздно вы будете ее продавать, и об этом тоже стоит позаботиться заранее, еще на этапе покупки. Поэтому обращайте внимание на ликвидность. К примеру, если вы видите, что у выбранной вами квартиры редкий тип планировки, который быстро раскупают, это значит, что и продать ее потом вам будет проще. А если вы покупаете квартиру в спекулятивно-инвестиционных целях, то уточните более детально юридическую сторону вопроса, а точнее то, как вы сможете переуступить права по договору долевого участия и не будет ли застройщик выкручивать вам руки. Очень важный момент - это готов ли будет отдел продаж застройщика заняться в будущем перепродажей вашей квартиры и на каких условиях. С его рекламой и потоком покупателей ему это будет сделать проще всего. Но тут есть конфликт интересов, так как свои объекты застройщику продавать гораздо выгоднее.
12. TRADE IN
Существует такая маркетинговая техника, как TRADE IN – это когда один товар приобретается за счет другого. Такое часто бывает на автомобильном рынке, но в недвижимости это в чистом виде практически никто из застройщиков не практикует, а жаль. То, что предлагают застройщики полноценным трейд-ином назвать нельзя. Это, скорее, продажа риэлторских услуг партнерской компании. Я считаю, что если бы кто-то из застройщиков разработал такую систему и делал бы прямой выкуп существующей недвижимости, то это было бы мега-круто. Как CarPrice, например. Конечно, я понимаю, почему застройщики не спешат входить в трейд-ин. Вторичный рынок лихорадит, сейчас он мягко падает, и текущая оценка передаваемого в тейд-ин объекта за полгода может сильно скорректироваться, да и оценка эта весьма субъективна в большинстве случаев, особенно в сегменте бизнес- и премиальной недвижимости. Но я считаю, компаниям все же надо идти на такие риски, так как это значительно расширяет воронку продаж для любого застройщика. По крайней мере, если не брать в зачет старую квартиру, то можно было бы хотя бы давать покупателям хорошую отсрочку платежа на продажу квартиры, как минимум от полугода. Что вы думаете по этому поводу? Напишите в комментариях!
13. СПРОСИТЕ У ПРОФЕССИОНАЛА
Информации, которую вы как покупатель можете собрать самостоятельно из открытых источников или при посещении отдела продаж, порой может оказаться недостаточно. Я еще раз настоятельно рекомендую обратиться к профессионалам - брокерам из агентств недвижимости, которые специализируются на новостройках. Они могут наблюдать работу застройщика в динамике - как застройщик ведет переговоры, как часто меняет условия и корректирует цены, какие скидки и при каких обстоятельствах давал, какие альтернативные варианты в других ЖК есть и какие преимущества и недостатки.
Я, скорее всего, рассказал не обо всем - не упомянул про высоту потолков, ширину паркинга, места установки внешних блоков кондиционеров, благоустройство, инфраструктуру. Не рассказал про то, как правильно выбирать планировку квартиры и на что обратить внимание при анализе локации самого ЖК. Но это темы уже на целую лекцию, которые невозможно поместить в рекомендуемый хронометраж Ютуба. Надеюсь, что коснусь многих из этих вопросов в следующих выпусках. Или пишите ваши вопросы в комментариях, я с радостью поделюсь всем своим опытом.
Итак, я посмотрел множество вариантов, и в итоге мой выбор пал на два жилых комплекса, которые я отправляю в свой шорт-лист – это “Серебряный фонтан” от группы Эталон и “Сердце столицы” от Донстроя. Почему именно эти ЖК? На этот вопрос я подробно отвечу в следующих выпусках и окончательно определюсь с выбором. Надеюсь, это видео было для вас полезно. С вами был Алексей Аверьянов и VDT, ваш личный гайд по недвижимости и строительству. Владейте, двигайтесь, творите!
Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group
Я в социальных сетях: Facebook | Instagram | VKontakte | YouTube