Ни для кого не секрет, что перед тем, как купить квартиру, следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для покупателя бывает достаточным увидеть, кто является собственником недвижимости. Но на этом не следует останавливаться, данный документ следует изучить внимательно. Так как он содержит достаточно много информации, главное знать куда смотреть и как интерпретировать сведений.
Начнём с того, что с 01.01.2017 года появился Единый государственный реестр недвижимости, объединивший в себе Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и государственный кадастр недвижимости.
С этого момента информация о зарегистрированных правах и кадастровые сведения хранятся в единой базе (если право зарегистрировано после 31 января 1998 года).
Имейте ввиду, что только актуальная выписка из ЕГРН может подтвердить наличие зарегистрированных прав. Выписку можно назвать актуальной в момент получения, так как уже на следующий день могут быть совершены регистрационные действия и вчерашняя выписка уже не будет содержать новой информации.
Сведения о правах зарегистрированных до 31 января 1998 года содержатся в Департаменте городского имущества, и для получения информации, выписку следует заказывать у них.
С июля 2016 года Свидетельство о государственной регистрации права не выдают, у собственника с этого момента на руках имеется только выписка из реестра и правоустанавливающий документ (документ основания регистрации права собственности).
Смотрите видео на моём YouTube-канале
Что же можно узнать, получив выписку из ЕГРН (читаем выписку).
Практически все выписки состоят из трёх листов.
На первом листе содержатся общие сведения об объекте, на втором - зарегистрированные права и ограничения, третий лист - план расположения помещения. Каждый из этих листов следует изучить внимательно.
1. Обратите внимание на дату получения выписки. Выписка должна быть свежей, по состоянию на текущую дату.
2. Проверьте правильность указания кадастрового номера в выписке и документах основаниях. Часто бывают ошибки, задвоение номеров и т.д. Если ошибку пропустить, то получите приостановку сделки.
3. Адрес объекта должен совпадать с фактическим адресом и адресом, указанным в документах основаниях. Если есть отличие, то нужно выяснить, возможно улица была переименована или просто произошла ошибка.
4. Назначение помещения. Бывали случаи, что квартиры числились как нежилые помещения и наоборот. Проверьте, чтобы не получить приостановку регистрации.
5. Указанная площадь и фактическая, должны совпадать. Если это не так. То сделана перепланировка. Будьте внимательны.
6. Кадастровая стоимость меняется регулярно. От неё зависит сумма налога на имущество, а в некоторых ситуациях и сумма НДФЛ. Узнав стоимость, можете посчитать размер налога.
7. В видах разрешенного использования содержится информация ограничивающая пользование объектом. Чаще всего это относится к земельным участкам.
8. В особых отметках могут содержаться сведения о перепланировке, каких-либо заявленных правах и иная информация. Следует изучить все строки выписки, так как каждая имеет значение.
9. Данные получателя выписки. Если вы покупаете квартиру, то следует получить ЕГРН самостоятельно, чтобы в данной графе содержалось ваше ФИО. В суде это будет иметь значение. Также данные о получателях сведений из ЕГРН хранятся в Росреестре. Собственник может узнать, кто заказывал выписки по его объекту.
10. Сведения о правообладателе. Если выписка получена собственником, то она будет содержать его паспортные данные, СНИЛС. Проверьте, соответствуют ли данные паспорта, данным в ЕГРН. Также стоит проверить паспорт на действительность на сайте МВД.
11. Номер государственной регистрации права и дата регистрации. Эти сведения должны совпадать с данными вписанными в штамп на правоустанавливающем документе.
12. Если выписка получена самим собственником, то в ней будет содержаться информация о документах основаниях возникновения права. Данные документы следует проверить обязательно, ведь именно они могут подтвердить законность прав на недвижимость.
13. Ограничения/обременения прав. В этой графе содержатся актуальные сведения о залогах, ипотеке, аресте, запрете и т.п.
14. Третий лист - план расположения объекта. Он должен корректно от отражаться, иначе могут быть проблемы при регистрации. Из план помещения можно сделать вывод об актуальности планировки квартиры. Но чаще всего план прикреплён в плохом качестве, поэтому следует отдельно ознакомиться с Поэтажным планом и Экспликацией БТИ.
Полученные из ЕГРН сведения можно использовать по-разному.
Если вы поняли, что в квартире перепланировка, то следует либо попросить торг, либо отказаться от покупки.
В случае, если в сведениях в выписке ошибки, то следует их исправить, и только потом выходить на сделку, так как скорее всего будет приостановка регистрации перехода права.
Всегда имейте на руках свежую выписку, если вы планируете купить квартиру. Данные в реестре могут изменить в любой момент.
Сохраните выписку из ЕГРН полученную до сделки. Если будет судебное разбирательство и кто-то станет оспаривать прошедшую сделку. С помощью выписки вы можете подтвердить свою добросовестность, так как проявили осмотрительность перед сделкой и заказали выписку из ЕГРН. Судебная практика обязывает иметь данные выписки добросовестных покупателей.
Какие ещё бывают выписки из ЕГРН.
- выписки из ЕГРН об объекте недвижимости (содержит техническую информацию, в том числе дату ввода в эксплуатацию, разрешённое использование и т.д.);
- выписки о зоне с особыми условиями использования (информация об имеющихся ограничениях использования объектов недвижимости, видах разрешенного использования земельных участков, графический план территории, проекте межевания, об особых территориях);
- выписки о границе между муниципальными образованиями, населёнными пунктами и субъектами Российской Федерации;
- выписки из ЕГРН о зарегистрированных ДУДС;
- выписки о переходах права собственности на объект;
- выписка о наличии у лица собственности;
- выписка о признании физического лица недееспособным;
- выписка о содержании правоустанавливающих документов (потребуется, если вы потеряли документ основание, дубликат можно заказать имея данную выписку).
Выписку можно заказать в любом МФЦ и на сайте Росреестра. Напоминаю, она актуальна на момент выдачи. Дата выдачи указана на выписке. Также сейчас запускается сервис Росреестра, по моментальному получению сведений из ЕГРН.