Собственник квартиры всегда привлекает к себе внимание налоговой службы: и когда просто владеет ею (ежегодный налог на имущество), и когда продает ее. В последнем случае встает вопрос о подоходном налоге.
Правила уплаты НДФЛ с продажи недвижимости за последнее время претерпели ряд изменений. Если как следует не разобраться в них, можно стать нарушителем по незнанию и угодить в число должников ФНС. Поэтому предлагаю рассмотреть все нюансы подробно.
У продавца квартиры (физического лица) налоговая обязанность возникает в следующих случаях:
1) Если он продал квартиру раньше, чем истекло 3 года с того дня, как стал ее собственником.
Обратите внимание, что 3-летний срок применяется не ко всем квартирам, а к тем, которые:
- получены по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника,
- приобретены по договору пожизненного содержания с иждивением,
- были приватизированы,
- или же приобретались в собственность по любому основанию, но до 1 января 2016 года (с этой даты вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ).
2) Если квартира не подпадает под вышеперечисленные исключения и продана до того, как прошло 5 лет с момента, как у продавца возникло право собственности на нее.
Иными словами, по общему правилу для целей обложения НДФЛ применяется 5-летний срок владения жильем.
Но прошу обратить внимание на важные изменения Налогового кодекса РФ, которые вступят в силу со следующего года.
С 1 января 2020 года от налога будет освобождаться также единственное жилье, проданное через 3 года после того, как стало собственностью. То есть дополняется перечень исключений, к которым применяется не 5 лет, а только 3 года владения.
Вот как это будет работать:
К примеру, человек стал собственником квартиры в 2017 году. Другого жилья у него нет, это единственное. С 2020 года он сможет продать эту квартиру без дополнительных налоговых обязательств – как только истечет 3 года со дня ее приобретения.
Правило о единственном жилье будет применяться и в тех случаях, когда после продажи одной квартиры у продавца осталась вторая.
Главное, чтобы вторая квартира была куплена не позже 90 дней до продажи первой – тогда признается, что продано единственное жилье.
Возвращаясь к предыдущему примеру: если гражданин купит другую квартиру 15 января 2020 г., то при продаже первой квартиры до 3 апреля 2020 г. он освобождается от налога.
Избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры до истечения предельного срока владения (3 или 5 лет), позволяют налоговые вычеты. Продавец может воспользоваться одним из них:
- вычесть расходы на приобретение квартиры.
Например, квартира покупалась за 3 млн рублей и продается через год за те же 3 млн. Как видно, никакого дохода продавец здесь не получает – он просто вернул свои деньги. Значит, НДФЛ платить не нужно, несмотря на то, что квартира продана раньше срока;
- воспользоваться стандартным вычетом на 1 млн рублей.
Это подходит прежде всего для тех случаев, когда квартира была получена безвозмездно (в дар или по наследству). Например, унаследованная квартира продается через год за 1 млн рублей.
С учетом вычета налогооблагаемый доход не возникает – поэтому НДФЛ не платится. Однако это возможно при условии, что квартира продается по цене не ниже 70% ее кадастровой стоимости. Иначе придется доплатить налог.
Но не стоит забывать: даже если в указанных случаях вычет позволяет освободиться от уплаты НДФЛ, продавцу все равно нужно подать декларацию в ФНС (до 30 апреля следующего года) и приложить документы, подтверждающие право на вычет.
А вот когда квартира продается уже по истечении срока давности, не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию.