Сразу оговорюсь, что разговор в этой статье пойдёт не о пресловутых иностранных агентах – юр. лицах, за которыми государство доглядывает особо по причине их подпитки из-за рубежа и возможной заграничной ангажированности. Мы поговорим о трудной жизни сугубо отечественных, ни к какой политике не причастных агентов. Об этих рыцарях коммерческого образа, помогающих продавцам найти покупателей – и наоборот. О скромных «физиках», работающих по трудовым договорам. О частных предпринимателях без образования юридического лица. Наконец, о полноценных юридических лицах, именуемых агентствами или компаниями- агентами.
КОЗЛЕВИЧ ОТПУЩЕНИЯ
Впрочем, тема нашей публикации ещё уже. Пресса чаще всего сталкивается с деятельностью рекламных агентов и агентств. Они – в идеале – должны бы предлагать рекламодателям более выгодные, чем непосредственно в службах продаж рекламоносителей, условия размещения платных публикаций в газетах, журналах, на радио, телевидении, в сетевых ресурсах и так называемой наружке. Для чего им специально предоставляется агентская скидка – с правом делиться ею с клиентурой. В реальной жизни такой делёж происходит не столь уж часто, рекламодатель размещается через агентство не потому что дешевле, а прежде всего из-за удобства опосредованного общения со средствами массовой информации. Главное же – возможность организации и мониторинга широких рекламных кампаний. Иначе рекламодателю пришлось бы принимать к себе в штат чересчур много рекламистов и пиарщиков. Медийные предприятия, куда рекламные агенты и агентства приводят рекламу, а равно и рекламодатели крайне редко стараются сэкономить на положенных агентам процентах. Не из-за специфики процесса размещения рекламы, но в силу общепризнанной острой необходимости участия в нём профессиональных посредников.
Кстати, агентские проценты в рекламе довольно высоки и достигают в особенно трудных случаях половины, а то и больше от суммы контракта. Так вот, не об этом рынке сейчас речь.
Обойдём вниманием также агентов и агентства, практикующие посредничеством в аренде недвижимости. В защите тут нуждаются, по убеждению автора, вовсе не они, а их доверчивая клиентура. Достаточно упомянуть широко известный способ выдачи липовых «смотровых» с предоплатой по договору информационных услуг.
Объектами нашего заинтересованного рассмотрения будут агенты и агентства, работающие на ниве сделок по приобретению недвижимости и земельных участков. Суммы контрактов в этой сфере бывают весьма высоки.
Так что даже скромные – в процентном выражении – агентские вознаграждения оборачиваются как минимум миллионами, а то и десятками миллионов рублей. Случаются и суммы на порядок выше. Когда дело доходит до расчётов, договаривающимся сторонам – продавцу и покупателю – вдруг становится очень жаль средств на подобную выплату «свахе», всего лишь познакомившей их друг с другом. Они живо себе представляют, что и так бы случайно встретились – ведь живут в одном городе, а на отдыхе вообще ходят в одно и то же казино в Монако. Дело решает убийственное для агента соотношение между ценой выполнения договорного обязательства и гонораром юриста, готового профессионально защитить покупателя и продавца от оплаты по агентскому договору. Бывает, что самый дорогой юрист всё-таки обходится в десятки раз дешевле агента, который уже сделал своё дело и может уходить. Обсуждение вопроса между покупателем и продавцом обычно напоминает сцену дележа денег персонажем романа «Золотой телёнок» Паниковским: «Кто такой Козлевич!?
Я не знаю никакого Козлевича! Какой может быть в этот момент Козлевич?»
Из сказанного выше становится понятно, отчего агенты, оставшись с носом, редко добиваются денег через суд. Дорогие юристы потому и стоят дорого, что умеют подать дело в выгодном для своего клиента свете. Находят любые благовидные предлоги, лишь бы не надо было платить агенту.
«НЕ ВЫПОЛНЕН ДОПИК»
Начнём с мелочей. К примеру, в 2017 году некто Виталий Чудаков заключил договор с юридической фирмой «Адмиралтейство» на сопровождение одной не слишком-то и крупной сделки. Фирма обязалась представлять интересы Чудакова в приобретении земельного участка площадью 15 971 кв.м или его части в поселке Бугры Всеволожского района Ленинградской области. Стоимость услуг «Адмиралтейства» предусматривалась в размере 3 процентов от суммы сделки, но не меньше 2 900 000 рублей. Через некоторое время минимальная сумма платы за услуги юридической фирмы была увеличена до 3 130 000 рублей дополнительным соглашением, по которому Чудаков поручал «Адмиралтейству» после приобретения участка представлять его интересы уже по перепродаже 2 гектаров приобретённой земли. В покупатели были намечены ООО «Несте Санкт-Петербург» или ООО «Макдональдс», и если бы перепродажа состоялась, Чудаков намеревался построить для них в этом замечательном месте ресторан.
Вскоре В.П. Чудаков подписал с продавцами участка в Буграх Э.В. Лобановой и В.А. Блум предварительный договор на приобретение ряда участков, образованных путём раздела исходного площадью 15 971 кв. метров.
Однако в итоге Виталий Петрович приобрёл и оформил в собственность на своё имя только 5 857 кв. метров. И вовсе отказался подписывать акт об исполнении договора на юридическое сопровождение сделки, сославшись на неисполнение агентом обязательств по дополнительному соглашению.
Компанию-агента землевладелец Чудаков уведомил о своём жёстком решении письмом и – вдогонку – телеграммой. Чтоб уж полностью лишить иллюзий.
Но юридическая фирма «Адмиралтейство» сразу всё-таки не сдалась.
Обратилась сперва в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга. Получив же в нём отказ в удовлетворении исковых требований, подала апелляционную жалобу в Санкт-Петербургский городской суд. Судебная коллегия которого оставила решение районного суда без изменения, жалобу – без удовлетворения. Юридическая фирма, соответственно, так и осталась без вознаграждения.
«КЛИЕНТ УЖЕ БЫЛ ПОДЫСКАН»
Гораздо более существенные суммы – по 73847436 рублей каждому, не считая пени, не заплатило общество с ограниченной ответственностью «Московский двор» по договорам возмездного оказания услуг двум своим партнёрам – ООО «СтройКомплекс» и ООО «СИТИ ПРОФИТ». В 2016 году они приняли на себя обязательство перед «Московским двором» совершить действия по поиску клиента, имеющего намерение приобрести право собственности или иные права на строящиеся нежилые здания, их части либо помещения в них. Здания уже были к моменту заключения договора возведены, а впоследствии –введены в эксплуатацию и оформлены в собственность «Московского двора».
В соответствии с договором, агенты предоставили собственнику зданий информацию о потенциальном покупателе – ООО «ДжетБрейнс Риэлти». Разработали и оформили презентации объектов продажи, организовали взаимодействие служб «Московского двора» с покупателем. Из официального отчёта следует, что при этом проводились неоднократные переговоры, обсуждались условия отчуждения зданий, структура сделки. В общем, вся предусмотренная договором работа была по сути выполнена.
Однако, по мнению придирчивого заказчика, сделано всё это было слишком… быстро. Уже в день подписания договора с ними агенты представили «Московскому двору» покупателя, о чём составлен надлежащий документ.
Из которого сделан неожиданный вывод: дескать, действий по подысканию клиента агенты не производили, так как клиент уже был ими подыскан.
Именно так нанятые «Московским двором» юристы и заявили в арбитражном суде, куда обескураженные агенты обратились за справедливостью. После того как с их подачи основные условия сделки были согласованы, ни продавец, ни покупатель зданий не сочли нужным держать агентов в курсе дальнейшего развития событий. О совершении купли- продажи они узнали только из «открытых источников». Общество «Московский двор», получив от покупателя денежные средства, отказалось оплачивать их услуги.
Арбитражный суд агентам в исковых требованиях отказал. Апелляционный суд это решение оставил без изменения. Кассационная жалоба также не была удовлетворена.
«ДИРЕКТОР ПОД ПОДОЗРЕНИЕМ»
Последний случай из агентской практики похож на предыдущие в главном.
Купля-продажа совершена, средства покупателем получены, компании- агенту снова ничего не заплачено. Но есть и существенное отличие. На сей раз в суд в Петербурге обратилось предприятие-продавец, в ходе сделки перешедшее в собственность покупателя. А в Москве практически одновременно разворачивается такое же судебное дело, но истцом выступает формально зарубежная, в смысле – кипрская, структура. Которая владела этим предприятием в момент заключения агентского договора. Оба истца как под копирку требуют одного и того же – признания агентского договора недействительным.
В 2017 году ООО «БиТуБи-Эстейт» подписало договор с акционерным обществом «Главинвестпроект Санкт-Петербург», обязавшись оказать возмездные услуги по поиску покупателя (инвестора) на такой специфический товар, как имущественные права. Объект недвижимости, на который следовало найти покупателя, принадлежал в то время «Главинвестпроекту Санкт-Петербург» на праве аренды земельного участка площадью 28 658 кв. метров в Санкт-Петербурге на Белоостровской улице.
Также в число имущественных прав был включён договор с филиалом ОАО «ФСК ЕЭС», МЭС Северо-Запад об осуществлении технологического присоединения на суммарную присоединяемую мощность 4,8 MBA. Место это, следует отметить, для последующей застройки весьма неудобное, находится на бывшей территории электроподстанции в населённом пункте, с действующим разрешением исключительно на строительство промышленных объектов. Тем не менее, доскональное знание рынка и обширные связи позволили агенту решить эту трудную задачу.
Права были предложены готовому к таким сложным вариантам застройщику ЗАО «Эй Энд Эй Групп», генеральным директором которого является пользующийся хорошей репутацией в профессиональных кругах А.М. Завьялов.
Изучив действующие градостроительные правила, компания «БиТуБи- Эстейт» убедила потенциального покупателя в перспективности участка. Представители агента участвовали во всех переговорах, что подтверждается соответствующими протоколами. Их усилия к апрелю 2018 года привели к подписанию сторонами инвестиционного контракта на строительство жилого комплекса в выкупленном к тому времени у электросетевой компании неудобье. Причём имущественные права перешли к застройщику вместе с акциями АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург». А сумма контракта выросла с 700 000 000 рублей, на какие изначально рассчитывал продавец – это цифра, фигурировавшая в агентском договоре, -- до 909 934 000 рублей.
Поскольку формой сделки оказалась покупка акций акционерного общества как владельца имущественных прав, на сей случай в агентском договоре предусматривалась возможность перезаключения его напрямую с продавцом этих акций. Им являлась зарегистрированная на Кипре компания с ограниченной ответственностью «МЕРЕЛИО ЛТД». Однако её руководство не проявило никакого желания брать на себя обязательство «дочки» по выплате агентского вознаграждения. Более того, «киприоты» обратились в суд города Москвы с иском о признании агентского договора недействительным, поскольку ничего якобы о нём не знали. Несмотря на содержавшееся в договоре утверждение, что на момент его подписания генеральный директор АО Г.Г. Воронин согласовал все договорные условия с акционерами. Представители истца теперь утверждают, что Воронин как гендиректор превысил свои полномочия и уже не работает.
Искренне надеясь на солидность ЗАО «Эй Энд Эй Групп» и лично Александра Завьялова, компания-агент обратилась к нему с просьбой обеспечить выплату вознаграждения – ведь акции предприятия, с которым был подписан агентский договор, теперь этому ЗАО и принадлежат. Однако не подействовала даже ссылка на итоговый отчёт агента, утверждённый генеральным директором акционерного общества, в котором содержится просьба рассчитать агентское вознаграждение правами на недвижимость в размере 6 процентов от доли АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург» и в размере 4 процентов от получаемой им денежной части. В открытом судебном заседании, состоявшемся в августе 2019 года, представитель АО «Главинвестпроект Санкт-Петербург» подверг сомнению добросовестность бывшего генерального директора этого АО, подписавшего акт, и потребовал проведения экспертизы. В свою очередь, представитель компании-агента ООО «БиТуБи-Эстейт» усомнился в том, что прежний «кипрский» владелец контрольного пакета акций компания «МЕРЕЛИО ЛТД» не была, как утверждается, в курсе заключённого агентского договора, и попросил представить в следующем судебном заседании протоколы годовых собраний акционеров, где такой договор непременно должны были упомянуть.
В общем, сегодня получить агентское вознаграждение в сделках по продаже недвижимости и земельных участков составляет проблему не меньшую, чем подготовить и успешно провести такую сделку. Между тем, редко какая сделка обходится без участия агентов, рискующих пролететь мимо кассы с вероятностью, прямо пропорциональной сумме контракта.
Александр Кац, юридическая экспертиза в вопросах B2B