В прошлой статье мы уже рассмотрели детали, на которые необходимо обратить внимание, если вы выбираете район, в котором хотели бы жить. Сегодня наш специалист по купле-продаже недвижимости Евгений Шмидт рассказывает, какие факторы нужно изучить при выборе самой квартиры.
ТИП ДОМА
Можно сколько угодно говорить о преимуществах квартир старого жилого фонда. Полнометражные дома, хрущёвки, брежневки, панельные многоэтажные дома 80-х и 90-х годов доказали свою прочность годами эксплуатации, но нужно помнить, что многие из них уже вырабатывают свой базовый ресурс (срок эксплуатации в 50 лет). Например, в Москве полным ходом идёт реновация районов типовой застройки.
Как правило, реновация жилья в Москве подразумевает снос, а не ремонт или реконструкцию старых построек. Исключения составляют постройки, представляющие культурное или историческое наследие (их восстанавливают без разрушения целостности).
ГОД ПОСТРОЙКИ
При покупке квартиры один из основных вопросов – взять «старый» дом в центре или новостройку подальше. Если текущие темпы жилищного строительства будут сохраняться или нарастать, то в ближайшие 2-3 года ситуация поменяется в пользу новостроек.
На рынок недвижимости влияет комплексная застройка территории, образование новых жилых районов. Это снижает ликвидность квартир в старом жилом фонде.
Практика показывает, что обновление жилого фонда неизбежно, а показатели в 2 млн. квадратных метров нового жилья, введённого в эксплуатацию в 2018 г. только в Свердловской области, подтверждают это.
СОСТОЯНИЕ ДОМА
Оцените качество коммуникаций, проводки и ремонта в квартире с привлечением эксперта-строителя, пообщайтесь с соседями и посмотрите на вид из окон. Состояние дома и мест общего пользования, а также прилегающая территория дома – это то, что будет влиять на ваше настроение каждый раз, когда вы будете выходить из своей квартиры.
Обратите внимание на качество работы управляющей компании, чистоплотность и доброжелательность соседей, уровень коммунальных платежей. Зачастую коммунальные платежи в квартирах старого жилого фонда гораздо выше, чем в новостройках и апартаментах.
Помните, что управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) влечёт за собой сложности управления хозяйственной и операционной деятельностью для собственников.
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
При выборе квартиры сразу определите, готовы ли вы купить вариант дешевле и сделать ремонт самостоятельно или приобрести всё готовое («под ключ»), но подороже.
Первый вариант подразумевает серьёзные временные и финансовые затраты. Если вы решите взять квартиру, чтобы сделать её «под себя»: обставить мебелью и выбрать цветовую гамму по своему вкусу, приобрести кухонный гарнитур и технику, будьте готовы – цены за последнее время сильно выросли. Ремонт – дело непростое. Возможно, стоит поберечь нервы.
Многие квартиры продаются с хорошим ремонтом, мебелью и техникой, сохраняя при этом адекватную рыночную стоимость. Помните, что дополнительно можно получить скидку при покупке, если риелтор будет действовать в ваших интересах.
РАСПОЛОЖЕНИЕ КВАРТИРЫ И ЭТАЖ
Одним из критериев ликвидной покупки является расположение квартиры на среднем этаже с видом на двор, детскую площадку, лес или неоживлённую проезжую улицу.
Угловые квартиры и квартиры на крайних этажах требуют дополнительного внимания для сохранения тепла. Квартиры на первых этажах – сухости подвалов, а на крайних – целостности кровли.
Угловые квартиры, квартиры на крайних этажах, квартиры с видом на оживленные улицы с проезжей частью, квартиры с видом на кладбище, квартиры с видом на впритык стоящий жилой дом или здание, квартиры в неблагополучных районах, в аварийном жилье по низкой цене – это варианты, которые стоит рассматривать в последнюю очередь.
Исключения составляют квартиры на крайних этажах с лифтом, по ним ситуация более благоприятная. Сверху у вас нет соседей, а если есть технический этаж, то проблемы с кровлей вам не грозят.
И совет напоследок: оценивая квартиру, всегда помните, что в будущем вам, возможно, предстоит её продавать. Чем меньше усложняющих факторов и нюансов, чем лучше будет обзорность вида из ваших окон, чем благополучнее район, тем спокойнее вам будет жить и тем выгоднее вы продадите её.
Евгений Шмидт