В последнее время приходится нередко слышать вопросы о том, какую землю лучше приобрести для ведения хозяйства. Могу поделиться своим опытом, потому что сам успел пройти через решение этой проблемы.
Как выбрать землю – ИЖС или сельхозназначение?
Некоторое время назад я решил заняться сельским хозяйством. Не масштабно, конечно, ни о какой ферме речь не шла. Просто захотелось построить небольшой домик, разбить сад-огород при нем, ну, может быть, с десяток курочек завести, если получится. В общем, подальше от городского шума, чтобы была тишина и собственные огурцы-помидоры с клубникой.
Начал узнавать, что к чему. Оказалось, не все так просто. Прежде всего, потребовалось выбрать между категориями земли. Их, как выяснилось, не так уж мало – от промышленных до земель запаса. Огород и домик к промышленным объектам никак относиться не мог, а вот земли поселений и земли сельхозназначения подходили. Далее пришлось разбираться в следующих аббревиатурах:
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- СНТ (садовое садоводческое товарищество).
Помимо этого, я быстро понял, что, выбрав землю сельхозназначения, вряд ли смогу построить там жилье – то есть, это возможно, но сплошь и рядом такие юридические и административные сложности, что лучше не встревать. А вот земли поселений как раз и предусматривают жилищное строительство. Значит, или ИЖС, или ЛПХ (потому что последний вариант возможен и там и тут).
Будь у меня юридическое образование, я бы, наверное, либо разобрался во всех земельных хитросплетениях за день, либо до сих пор копался бы в них. Но, поскольку дом мне нужен был не для дачи, а для постоянного проживания, я выбрал ИЖС – в силу двух причин:
- возможность регистрации;
- наличие конкретного почтового адреса.
Я просто купил участок земли в черте города – но, по сути, здесь расположена небольшая деревушка. Построил дом, разбил огород, в общем, сделал все, все, что хотел. Лично для меня это наиболее удобно.
Сельхозземля и ее особенности
Теперь немного о земле сельскохозяйственного назначения и об опыте моего знакомого. Приятель был заинтересован в организации ЛПХ, поэтому проще всего было купить участок на землях СХН. Для него это оказался идеальный вариант, он обожает работать с землей – высаживать рассаду, окучивать, снимать урожай.
Такие участки делятся на:
- полевые;
- приусадебные.
В первом случае стоит запастись автомобилем, потому что придется постоянно находиться в разъездах – строить что-либо на полевых участках запрещено законом. Приусадебный же участок всем хорош – там и земля, и разрешение на строительство. Однако, как правило, находятся такие наделы на сельских территориях. Приятеля моего эта возможность прельстила, он о сельской жизни давно мечтал.
Есть и еще один нюанс. На землях сельхозназначения собственник сам должен платить за подведение и подключение коммуникаций, да еще и согласовывать это с соответствующими службами. Но если вы приобретаете участок под ЛПХ, администрация должна помочь с подведением и подключением.
Не нужно забывать о налогах, и вот здесь ЛПХ оказался выгоднее, чем ИЖС. Все дело в кадастровой стоимости, которая на надел из разряда ЛПХ будет существенно ниже, чем на участок ИЖС. Земли сельхозназначения облагаются налогом, исходя из коэффициента 0,3%. А если вы принадлежите к категориям инвалидов 1-2 групп, участников боевых действий, ветеранов ВОВ, то от налога вас и вовсе освободят. Мой приятель ни в одну из этих категорий не входит, но сниженный налог для него оказался приятным сюрпризом.
А как вам такой момент – ЛПХ не подразумевает получение прибыли от выращивания и реализации сельхозпродуктов, но если появляются излишки, то от их продажи не нужно платить НДФЛ. Моему знакомому этот плюс личного подсобного хозяйства очень понравился!
Перевод земли в другую категорию
Сегодня много говорят о возможности перевода земель из одной категории в другую. Вопрос интересный – это ведь можно сельхоз-земли сделать ИЖС, и строй там сколько хочешь. Однако и здесь есть свои тонкости. Насколько я сумел понять, сделать это можно, законодательство позволяет. Однако подобный перевод доступен, большей частью, крупным застройщикам – тем, кто собирается строить дом отдыха или жилищный комплекс. Если же вы намерены полевой участок переводить в систему ИЖС, придется столкнуться с препонами на каждом этапе по легализации строящегося объекта. Так что хорошо подумайте, для чего вам нужна земля, прежде чем ее покупать. Затем обратитесь к юристу, а уже потом – с заявкой в администрацию.
Нужен дом для постоянной жизни - выбирайте ИЖС, нужно приусадебное хозяйство и ферма - сельхозназначение лучший вариант по возможностям и налогам.
(Константин В.А., - довольный обладатель дачи)