В современных условиях рынка новые проекты, особенно в сфере недвижимости, в силу своей слабой способности к быстрому реагированию на изменения во внешней среде, предпочтения и реакции клиентских аудиторий, а также под влиянием множества других факторов, просто обречены на смену «жизненной парадигмы».
Работать как раньше – просто строить классические «коробочки», пусть даже и очень красивые – уже невозможно – рынок это не покупает.
Помните красивое выражение – «архитектура – это музыка, застывшая в камне»? А каждое музыкальное произведение, как известно, состоит и графически изображается с помощью нот.
Так и в архитектуре, только нотная партитура в этом случае – это техническое задание на проектирование – один из основополагающих документов для начала работ любого архитектора.
Именно на основании ТЗ и выстраивается проект, продумываются пути его практической реализации в решениях конструктива и материалов.
В наше время ни один вменяемый архитектор без досконально продуманного технического задания делать ничего не будет. Да на самом деле и не сможет. Наш архитектор, Дмитрий Серов убежден, что, пока не просчитан бизнес, проектировать — занятие не просто бесполезное, а даже вредное!
Думать надо на бумаге, а не в автокаде. В автокаде думать над решениями по бизнесу – уже поздно.
Для того, чтобы составить грамотное техническое задание, необходимо:
· определить, чем будет заниматься бизнес, который расположится в здании/на участке земли, или понять, как уже готовый бизнес разместится и предстанет в лучшем свете перед своими клиентами в конкретном здании/помещении
· определить зоны доходности бизнеса и скоррелировать их с функциональными зонами будущей/существующей постройки
· определить необходимые технологические решения для наиболее полной реализации замысла.
Исторически сложилось так, что архитектурное подразделение dewis начало работать раньше, чем мы разработали и опытным путем разобрали по этапам весь девелоперский цикл.
И, работая с заказчиками над техническим заданием каждого проекта, мы постоянно сталкивались с тем, что не хватает не просто каких-то «рассуждений» в документе «техническое задание», а значимого пласта информации, проработанной, просчитанной и простроенной.
Так, естественным путем, и появилась первая и основополагающая стадия любого проекта, который мы делаем – бизнес-проектирование.
После того, как была внедрена эта технология, ТЗ стали более продуманными и логичными, а архитектура – более «продающей», способной к трансформации без существенных вложений.
В наших проектных группах, сформированных согласно философии и принципам agile- менеджмента, все участники процесса посредством технологии мозговых штурмов помогают друг другу в принятии важных решений в проектах.
Архитектурно-планировочные решения — в нашем случае это командная работа по ставшей уже классической схеме scrum, когда архитектор проекта выступает в роли scrum-мастера, а менеджеры проекта – консультирующей силой/командой разработчиков решений бизнеса (delivery team), которая отвечает за бизнес-процессы, которые будут реализованы на земле/в здании/в помещении.
Таким образом, рождаются не просто грамотные с точки зрения СНИПов и ГОСТов планировочные решения, но и проработанные с позиции будущего бизнес-процесса, а также возможных изменений в зонах доходности бизнеса.
Мы в dewis многократно убедились на практике и потому твердо уверены, что подобная схема работы, когда в архитектурном проектировании участвуют менеджеры проекта, позволяет создавать правильные, «продающие квадратные метры» коммерческой недвижимости, которые впоследствии будут работать на увеличение стоимости актива инвестора/собственника.
А ведь именно в этом наша задача и состоит. И наша ответственность.