Коммерческая недвижимость представляет собой основные средства, которые относятся к активам бизнеса. Она включает объекты нежилого фонда, предназначенные для получения прибыли – склады, предприятия общественного питания, здания офисов, торговых, развлекательных центров и магазинов. Приобретение коммерческой недвижимости всегда связано со значительным вложением денежных средств.
Часто такие сделки сопряжены с определенными рисками. Существует множество мошеннических схем продажи недвижимости, а также вероятность, что вы купите объект с некорректно оформленными документами или сомнительной историей операций с ним. Поэтому проверка юридической чистоты и оценка коммерческой недвижимости является важным этапом совершения сделки, который необходимо пройти перед заключением договора купли-продажи.
Независимо от того, как вы подбираете коммерческую недвижимость (объявление в СМИ, компания-застройщик, риэлторские конторы и т.п.), необходимо перед совершением сделки купли-продажи провести ряд проверок:
- Определить личность продавца. На этом этапе вы должны удостовериться, что в роли продавца выступает истинный владелец коммерческой недвижимости, а не подставное лицо или мошенник. Элементарная проверка паспорта поможет определить анкетные данные собственника, его семейное положение, регистрацию по месту жительства.
- Установить финансовое состояние продавца. Если владелец коммерческой недвижимости решил продать ее во время финансового затруднения, необходимо выяснить, не находится ли он на грани банкротства. В этом случае покупку объекта лучше отменить – при признании продавца банкротом его кредиторы могут оспорить в суде все сделки по реализации имущества бывшего владельца.
Узнать финансовое состояние продавца вы можете в Едином
федеральном реестре банкротства.
- Определить, есть ли третьи лица, имеющие право на объект сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, нужно убедиться, что объект недвижимости не является имуществом, совместно нажитым в браке. В этом случае один из супругов должен дать согласие на продажу. Часто у коммерческой недвижимости несколько совладельцев. Все они должны быть прописаны в договоре либо делегировать свои права на сделку одному из владельцев.
Нарушение прав третьих лиц является основанием для признания сделки недействительной.
Вы можете узнать, на кого зарегистрированы имущественные права, получив выписку из Росреестра.
Вторая часть проверок связана с выяснением юридической чистоты самого объекта коммерческой недвижимости и включает следующие этапы:
- Выяснение наличия обременений. Коммерческая недвижимость чаще жилых помещений принимается банками в виде залога. Нужно выяснить, не является ли объект сделки арестованным имуществом или залогом по невыплаченному кредиту. Приобретать такое имущество нельзя – банк может оспорить договор купли-продажи.
- Анализ истории сделок с коммерческой недвижимостью и выяснение конечной принадлежности. Все предыдущие перепродажи должны быть проведены с соблюдением закона. Нарушения при проведении сделок могут стать причиной расторжения настоящего договора.
- Проверка объекта на соответствие строительным и другим нормам. Если недвижимость была выведена из жилого фонда, необходимо удостовериться, что на проведенные перепланировки внутри объекта имеются разрешительные документы. Если вы приобретаете коммерческую недвижимость у застройщика, следует истребовать заключения комиссионных приемок и акты ввода. Впоследствии это оградит вас от возможных проблем с проверяющими службами.
Также следует самостоятельно осмотреть объект сделки, проверить его на соответствие техническому плану.
За услугой по оценке коммерческой недвижимости следует обращаться к специалистам, имеющим опыт в данной сфере и знающим тонкости работы с конкретными видами объектов.
Больше полезных статей читайте в блоге на сайте компании «Максард».