2019 год оказался весьма урожайным на изменения в законах, которые повлияли на то, как отныне будут заключаются договоры, регистрироваться переход права, рассчитываться налоги и как суды будут защищать права покупателей жилья. Основных изменений четыре. Два из них уже вступили в силу, а еще два начнут действовать с 2020 года. Почти все эти новшества можно назвать шагом государства навстречу своим гражданам. Исключение, пожалуй, только одно - более жесткий подход Росреестра к сделкам, в которых покупатели состоят в браке. Начнем именно с этой "ложки дегтя".
1. Хорошее дело браком не назовут
Многие полагают, что брак связан с любовью и потомством. И это верно. Однако, с точки зрения закона, брак - это, прежде всего, финансовое соглашение. Согласно ст. 34 Семейного кодекса, квартира, купленная в браке является совместной собственностью супругов даже если покупка оформлена на одного из них. Гражданам, состоящим в браке, надо осознать, что "законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности". (ст. 33 СК).
Что же делать, если в сделке в роли покупателей участвуют оба супруга и они захотели покупать квартиру не в совместную, а в долевую собственность? Например, чтобы обоим получить налоговый вычет. Раньше с этим проблем не возникало. Однако с лета 2019 года такие "долевые" сделки в большинстве случаев не проходят регистрацию, если в пакете документов нет брачного договора. Ведь закон говорит, что режим совместной собственности действует, "если брачным договором не установлено иное".
Интересно, что документы могут завернуть даже если в Регпалате не смогли понять из договора, являются ли покупатели супругами, что надо отныне учитывать при подготовке текста любого ДКП, где среди покупателей есть совершеннолетние люди разного пола, даже если у них разные фамилии! Как говорится, "маразм крепчал".
Резюме: супругам проще всего покупать недвижимость в совместную собственность. А если хочется именно в долевую, то нужно подготовить и сдать на регистрацию брачный договор, дающий такую возможность. Или же делать нотариальное удостоверение сделки, при которой в самом договоре будет предусмотрена возможность долевой собственности.
Детали - в моем видео на YouTube канале "Сделка": Покупка жилья супругами. Новинки 2019-2020 гг. Часть 2.
Кстати, о нотариальных сделках...
2. Не всё коту масленица
Жизнь долевых собственников и их покупателей стала в 2019 году немного проще и дешевле. У большинства квартир больше одного собственника. И если они не в браке, то собственность у них может быть только долевой (не совместной). В 2016 году жизнь вторичных "дольщиков" сильно усложнилась, т.к. нотариальное удостоверение долевых сделок стало обязательным. Стоило это удовольствие порядка 25-ти тысяч рублей, а со всякими обязательными добавками в виде нотариальных согласий, доверенностей и пр. выходило тысяч 30-35.
Помимо дополнительных расходов для покупателя, усложнялся сам процесс сделки: после банка (если там закладывались деньги), приходилось еще сидеть у нотариуса. Еще больше усложнялась картина, если использовалась ипотека. С 2016 году нотариальное лобби провело активную пиар-компанию, убеждая народ и власть, что не надо останавливаться на достигнутом, а следует отдать им вообще все сделки. Народ напрягся. В итоге политический вектор повернулся в другую сторону.
В 2019 г. коварный законодатель отобрал у нотариусов этот неиссякаемый источник заработка. С 1 августа 2019 годы обязательный нотариат в отношении долевых квартир отменен. Есть только два нюанса: обязательное нотариальное удостоверение по-прежнему сохранено в случаях, если не все доли продаются по одной сделке, а также если хотя бы один из собственников является несовершеннолетним, либо лишен дееспособности.
3. От трех до пяти... и обратно
Недолго продержалась и поправка, изменившая в 2016 году минимальный срок владения жильем для избежания продавцами недвижимости НДФЛ. До этого срок был для всех единым - три года, после которых можно было налог не платить. В 2016 году его подняли до пяти лет для тех, кто купил недвижимость с 1 января 2016 г. Три года оставили только для тех, кто получил жилье через дарение, приватизацию или наследование.
В 2019 году народ, купивший в 2016 году, начал попадать под налог. И вдруг президент дал депутатам отмашку: снижайте обратно! Сказано-сделано: в конце июля 2019 г. был принят закон № 210-ФЗ, внесший поправки в статью 217.1 Налогового кодекса. Пункт 3 этой статьи дополнили подпунктом 4... Ладно, не буду вам морочить голову, а скажу суть. Если продаваемое вами жилье является единственным, то налог не надо платить после трех лет владения, как это и было до 2016 (тогда, правда, не имело значения, единственное оно или нет). Обратите внимание, что эта норма вступит в силу только с 2020 года.
Есть приятные новости и для нерезидентов (иностранцев и граждан РФ, проживших в данном налоговом периоде больше 6 месяцев за границей). Раньше у них вообще не было минимального срока владения. Купил хоть сто лет назад, при продаже заплати 30%. Вероятно поняли, что никто все равно не платит. Правда, процент для нерезидентов остался прежним, но зато ввели те же минимальные сроки владения, как для россиян, после которых можно налог не платить (три или пять лет). Эта норма уже действует с 1 января 2019 года.
Также отменено двойное налогообложение при продаже ранее 3 лет недвижимости, полученный в дар. Если подарок получен от близкого родственника, то налоговую базу можно уменьшить на сумму подтвержденных расходов дарителя (наследодателя) на приобретение объекта, если эти расходы им не учитывались в целях налогообложения. Если же дарителем был не близкий родственник, то при получения подарка, как и раньше, налог платить нужно (базой является кадастровая стоимость). Зато после продажи ранее, чем через три года, налог не платиться, если цена в договоре купли-продажи не выше кадастровой стоимости, с которой уплачен налог после получения объекта в дар. Если цена выше – с разницы придется уплатить НДФЛ 13%. Раньше в этом случае налог взимали второй раз и "по полной программе". Можно было заявить только стандартный вычет 1 млн. рублей. Основание этих поправок в НК РФ - ФЗ N 325-ФЗ от 29.09.2019
Детали - в моем видео на YouTube канале "Сделка": Налог при продаже жилья. Новинки 2019-2020 гг. Часть 1
4. Добросовестных защитят по полной программе
Все предыдущие "новеллы" носили, так сказать, технический характер. А вот изменение подхода властей к нелегкой судьбе так называемого "добросовестного приобретателя" можно отнести к фундаментальным переменам для рынка недвижимости.
Несколько лет назад государство решило защитить права "добросовестного приобретателя", у которого отсудили честно купленную недвижимость. В случае истребования у него собственности на основании ст. 302 ГК РФ, он вправе однократно получить компенсацию за счет казны. В 2015 г. Конституционный суд расширил данную практику, постановив, что такая защита должна распространяться не только на случаи, связанные с ошибками в государственной регистрации.
И все бы хорошо, но только сумма компенсации из бюджета ограничивалась одним миллионом рублей. Но лед тронулся! 2 августа 2019 года опубликован Закон №299-ФЗ, который ввел в Закон о государственной регистрации Главу 10.1. Отныне "размер компенсации... определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб". Это можно считать революционной мерой, если она не утонет в юридической казуистике.
Стоит заметить, что, Согласно ГК РФ, если человек купил недвижимость у лица, которое не имело права его отчуждать, то он считается "добросовестным приобретателем" только в том случае, если он не знал и не мог знать о правовых проблемах купленного объекта. Поэтому квалифицированная юридическая проверка и заказ "правильных" документов перед покупкой (а не перед судом) приобретают особое значение. Остается добавить, что новая глава вступают в силу с 1 января 2020 года.
Если вы планируете продавать или покупать квартиру в Москве или Московской области, я буду рад вам помочь. Позвоните мне по телефону +7 (926) 477-12-28 или напишите, чтобы получить бесплатную консультацию. Мои контакты и информацию об услугах вы найдете на сайте РПЧ.рф
Хотите получить больше информации о сделках с недвижимостью? Подписывайтесь на мой YouTube канал "Сделка".
Социальные сети: Facebook | Вконтакте