Чтобы проверить, есть ли границы земельного участка в кадастре (проведено ли “межевание”), можно найти участок на публичной кадастровой карте.
На первый взгляд, если границы есть, то все хорошо, и больше кадастровых работ не нужно. На самом деле это не так. Может быть так, что границы участка видны на публичной кадастровой карте, но точность их определения ниже установленной законом. В таком случае границы и площадь участка с точки зрения законодательства не считаются точными.
Эта проблема может коснуться:
- Арендаторов земельных участков в Москве, потому что Департамент городского имущества не продлевает существующие и не заключает новые договоры аренды, если границы участка не уточнены.
- Тех, кому нужно передать участок в залог банку - все крупные банки не берут в залог участки без уточненных границ.
- Собственников, желающих продать участок - отметка о необходимости уточнения границ или просто ненадлежащая точность определения границ может насторожить покупателя.
Чтобы убедиться, что с границами вашего участка все в порядке, нужно заказать выписку из ЕГРН.
В выписке обратите внимание на разделы “Особые отметки” и “Сведения о характерных точках границы земельного участка“.
Если в разделе “Особые отметки” указано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим законодательством и требуют уточнения при проведении кадастровых работ, значит, границы нужно уточнить. Для этого нужно найти кадастрового инженера, который подготовит межевой план. Мы писали об этом подробно.
Запись в разделе “Особые отметки” обычно есть только у участков в Москве, и то не у всех. Поэтому нужно обязательно посмотреть и раздел “Сведения о характерных точках границы земельного участка“. Там в графе “5” указана точность определения координат границ участка.
Если эта точность ниже положенной по закону, границы участка нужно уточнять. Требования к точности содержатся в Приказе Минэкономразвития №90 от 01.03.2016. Основные требования - точность 0.10 м для земель населенных пунктов и 0.20 м для СНТ и других товариществ на землях сельскохозяйственного назначения. В Москве все земельные участки, даже поля и леса в новой Москве, относятся к землям населенных пунктов. Их точность должна быть 0.10 м.
Если в выписке вместо точности указаны прочерки “-”, то границы тоже не считаются уточненными.
В целом, проблема с тем, что у участка есть границы, но их точность ниже нормативной, чаще всего встречается:
- На территории Москвы, у участков, образованных до 2007 года. Потому что их координаты без проведения геодезических измерений выгрузил 01.01.2007 в базу кадастра Департамент городского имущества (тогда - Департамент земельных ресурсов).
- У участков в новой Москве, образованных до присоединения к Москве. Потому что их координаты пришлось пересчитывать из областной системы координат МСК-50 в Московскую. Между этими системами координат очень большая разница, вплоть до того, что параметры фигуры Земли разные. Поэтому массово пересчитать координаты из одной системы в другую с надлежащей точностью невозможно.
- У участков в Московской области, кадастровые работы по которым проводились до 2008-2009 года. Тогда работы могли вестись в местных системах координат, или в советской СК-63. В момент передачи сведений об участках в государственный кадастр недвижимости их координаты пересчитывали. Пересчет тоже велся не точно. Отсюда нарушение требований к точности.
Имейте в виду, что если точность определения координат вашего участка ниже положенной по закону, или у участка вообще нет координат, вы не обязаны срочно проводить кадастровые работы под угрозой лишения собственности. Также вам не приостановят из-за точности координат сделку купли-продажи или дарения. Проблемы возникнут, если вы хотите арендовать участок без уточненных границ у государства, заложить его банку или продать внимательному покупателю.
Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки межевого плана, пишите нам на info@corconsult.ru.