В Москве наблюдается постепенное замедление роста ипотечного рынка, тем не менее количество ипотечных сделок по-прежнему высоко. В последнее время банки начали снижать ставки, постепенно возвращаясь к уровню прошлого года, что вселяет сдержанный оптимизм.
В первом полугодии эксперты Sezar Group не фиксируем каких-либо принципиальных изменений по структуре ипотечных сделок. Их процент остается стабильным и фактически полностью повторяет показатели прошлого года. Так, в бизнес-классе доля сделок, совершаемых с привлечением ипотеки, составляет 25%, в классе комфорт-плюс — 45%. Аналогично другие показатели: первоначальный взнос у большинства покупателей в обоих классах – 35-50%, кредит оформляется, как правило, на 15-20 лет, с расчетом на досрочное погашение. В бизнес-классе покупатели рассчитывают закрыть ипотеку за 1-3 года, в классе комфорт-плюс за пять лет.
По итогам первого полугодия 2019 года количество ипотечных сделок на столичном рынке жилья выросло на 12%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С января по июнь включительно зарегистрировано 42 372 договора ипотечного жилищного кредитования, приводят данные Росреестра эксперты ГВСУ «Центр». Также они отмечают, что ипотечная ставка сегодня варьируется от 5 до 13%, в зависимости от выбранного банка, первоначального взноса, срока кредитования и предоставляемых заемщиком документов для аккредитации.
В Москве за первое полугодие 2019 года выдано 42 372 ипотечных кредита. Это на 11,9% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем самые высокие показатели кредитования были отмечены в апреле (8 560 ипотек), тогда как в мае и июне число сделок снизилось до 6 679 и 6 745 договоров соответственно.
«В рамках текущей кредитно-денежной политики, которую проводит ЦБ РФ, уменьшение ипотечных ставок возможно только при минимизации темпов инфляции. Этот процесс мы наблюдали в 2017-2018 гг., когда Центробанк последовательно уменьшал ключевую ставку, а вслед за этим сокращалась и стоимость ипотечных кредитов (с 12% до 9%)», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Во второй половине прошлого года регулятор ужесточил кредитно-денежную политику и ставки по ипотеке вновь начали расти. То есть основной предпосылкой для уменьшения стоимости ипотеки в России пока остается только снижение темпов инфляции, но этому препятствуют рост налогов и нестабильность рубля. Поэтому для повышения доступности кредитов требуется глубокий пересмотр кредитно-денежной политики, считает эксперт.
Между тем в последнее время банки начали снижать ставки, постепенно возвращаясь к уровню прошлого года. «Сейчас ставки установились на уровне 9,7-10%. Кроме того, для привлечения новых клиентов банки активнее начали снижать ставки по программе ипотеки с государственной поддержкой, – напоминает Василий Фетисов. – Например, для семей с 2-3 детьми в жилых комплексах Группы «Эталон» ВТБ предлагает ставку на уровне 5%».
В среднем по России ипотечная ставка составляет около 10,2% годовых, однако на первичном рынке она ниже, и у банков-лидеров ипотечного кредитования заём можно оформить в среднем под 9 – 9,5%.
Напомним, в национальный жилищный проект заложено планомерное снижение ставок: на 2019 год плановый показатель составляет 8,9%, на 2021-й — 8,5%, на 2024-й — 7,9%. «Сейчас, когда ключевая ставка стабильна и даже показывает тенденцию к снижению, этот план выглядит реальным», – отмечают в «БЕСТ-Новострой».
Как отмечает Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО», за шесть месяцев текущего года ипотечный рынок вырос «и далее, полагаю, останется достаточно стабильным, если не будет каких-либо экономических потрясений». Так, например, снижение курса валют может стать дополнительным стимулом для его развития. В то же время состояние валютного рынка в том числе влияет на ипотечный рынок, так как часть населения накапливает средства на первоначальный взнос в валюте.
«Считаю, что по итогам года ситуация будет стабильной или даже достаточно позитивной в динамике», – отмечает эксперт.
«Для того, чтобы разогнать спрос, нужно снижать ставку по ипотеке до 8% годовых, а это возможно только в среднесрочной перспективе, – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – По нашим прогнозам, ипотечные ставки могут даже пойти вверх в ситуации с обесцениванием рубля, которое прогнозируют многие эксперты по итогам года. Поэтому лучше не откладывать сделку, так как тенденция снижения процентов по ипотеке может развернуться на 180 градусов».
Особенно это актуально для сегмента премиальных новостроек. Сегодня каждая пятая сделка здесь проходит с привлечением ипотечного кредитования. Доля продаж с ипотекой за первые шесть месяцев этого года составила 22%, практически не изменившись с прошлого года (19%).
«Стоит отметить, что по сравнению с 2017 годом доля ипотечных сделок увеличилась в два раза (тогда 11%), а по сравнению с периодом двумя годами ранее – в шесть раз», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
Почему так происходит?
Причин несколько – это и банальная нехватка денег, и нежелание «вынимать деньги» из действующего бизнеса и продавать имеющуюся недвижимость для покупки новой, нежелание менять имеющиеся валютные сбережения на рубли, стремление снять вопросы о происхождении денежных средств и другие.
Кстати, популярна ипотека и среди покупателей элитных квартир на вторичном рынке. Долю ипотеки здесь тоже можно оценить достаточно высоко – до 20% от всех заключаемых сделок (также фактически каждая пятая сделка). Заметим, что в этом отношении нет большой разницы между квартирами и апартаментами. Многие апартаментные проекты также продаются по ДДУ, на них можно получить ипотеку и рассрочку. При этом ставка по ипотеке практически не отличается от квартир.
«Можно с уверенностью говорить о том, что доля ипотечных сделок на рынке премиального жилья с течением времени будет расти, – выражает свою солидарность с другими экспертами Дмитрий Халин. – Уже сейчас она близка к четверти, а через год, по прогнозам Savills, она может достичь 30-35% при условии сохранения или незначительного изменения текущих ставок».
Подготовил Виталий Простаков