Рынок недвижимости похож на большие качели, которые летят из стороны в сторону. Спрос с завидной регулярностью перемещается от «вторички» к «первичке» и обратно.
Например, в начале 2017 года было отмечено рекордное падение интереса к вторичному жилью – сильнейшее за последние 10 лет. Покупатели практически перестали брать квартиры в старых домах и «ушли» в новостройки.
Виной тому стал экономический кризис, который лишил людей части сбережений, а также обилие ипотечных программ. Не имея достаточно «живых» денег, клиенты предпочитали взять в банке кредит и выбрать квартиру в новом современном доме с удобными планировками и готовым ремонтом, а не в морально устаревшей панельке.
К тому же, покупка квартиры на стадии котлована давала возможность сэкономить: в некоторых проектах разница в цене квартиры на старте продаж и после завершения строительства составляла 1-1,2 миллиона рублей. Не было денег на готовое – брали дешевле на котловане и ждали сдачи дома.
Конечно, покупали такие квартиры и инвесторы – люди, зарабатывающие на недвижимости. Сначала брали «котлован», а затем выставляли квартиры на продажу перед самым вводом дома в эксплуатацию. Это позволяло «отбить» свои деньги, получить хорошую прибыль и сэкономить на оформлении права собственности и налоге на недвижимость (его оплачивал уже новый собственник).
Читайте также: В Санкт-Петербурге построят меньше жилья, чем планировалось
Любовь к новостройкам вполне объяснима: никто не жил там ранее, а значит, можно не опасаться сюрпризов в виде чьих-то дальних родственников, вышедших из тюрьмы и претендующих на свою долю, или прописанных малолетних детей. Ну и, конечно, в новостройке все такое чистое-уютное, никаких старых досок, прогнивших канализационных труб, падающей на голову штукатурки, плесени в ванной и прочих бытовых ужасов.
Но, разумеется, у «первички» есть и свои минусы, которые порой заставляют людей делать выбор в пользу вторичного жилья со всеми его недостатками.
Во-первых, сначала придется жить в какофонии всевозможных звуков: милые сердцу трели перфоратора, жужжание шуруповертов и стук молотка трудолюбивого соседа. И никуда тут не денешься – дом новый, всем нужно делать ремонт.
Во-вторых, стоимость самого ремонта тоже может здорово ударить по карману, особенно если при этом нужно снимать жилье, платить ипотеку и обеспечивать семью.
Еще одна серьезная проблема – отсутствие инфраструктуры. Далеко не всегда около новых жилых массивов есть магазины шаговой доступности, аптеки, удобные маршруты общественного транспорта. А если в составе ЖК нет детского сада и школы, то пристроить своего малыша в государственное учреждение по соседству может оказаться весьма проблематичным.
Например, одной маме, купившей квартиру в новостройке между Богатырским проспектом и улицей Оптиков, пришлось сидеть дома с дочкой почти 5 лет. Потому что очередь в сад была такая, что ее девочку не принимали. «Извините, но у нас «очередники» и «льготники» помимо вас» – слышала она в ответ на свои справедливые жалобы и запросы.
Все эти минусы не новы. Почему же спрос перетекает с первичного рынка на вторичный именно теперь?
В 2018 году, когда стало известно про грядущую отмену долевки и переход на проектное финансирование, в рядах простых горожан началась легкая паника. В преддверии больших перемен они начали скупать жилье по старым ценам: и квартиры в новостройках на стартах продаж, и объекты вторичного рынка.
Людям стало все равно, что покупать, лишь бы вложить свои деньги в самую надежную и стабильную «валюту» РФ – в недвижимость.
Рост цен (текущий и грядущий) на квадратные метры объясняется не просто прихотью застройщиков. Строить дома им придется не на деньги дольщиков, а на собственные и кредитные средства. Банковские деньги (а это порядка 80% финансирования) они получат, конечно, под процент. Чем меньше денег дольщиков лежит на эскроу-счетах в банке, тем выше ставка по кредиту для застройщика. И наоборот.
Сейчас во многих ЖК еще есть возможность брать у дольщиков деньги напрямую (если получено ЗОСК), но все новые проекты будут запускаться уже по новым правилам.
И может получиться так, что стоимость «квадрата» на «котловане» сравняется с его стоимостью на финальной стадии.
А если так случится, то покупательский спрос снова сместится на «вторичку».
И это вполне логично: зачем рисковать, ведь при возникновении трудностей дом могут строить не год-полтора, а непонятно сколько? К тому же, зачем вообще ждать, пока жилье будет готово? Можно практически за те же деньги организовать новоселье сразу, пусть даже и не в самом новом доме, но зато не делая ремонт полгода-год (и не слушая, как его делают все соседи).
Важно и то, что финансовая нагрузка на семью в этом случае тоже снизится: не придется платить за съемную квартиру параллельно с ипотекой и ремонтом в новом доме.
К тому же, если в новостройке вы никак не угадаете, кто окажется вашим соседом, то с вторичкой проще: можно приехать, осмотреться на месте, побеседовать с проживающими там и составить мнение о контингенте.
Читайте также: Цена ошибки – миллионы: 7 опасных эпик-фейлов покупателей новостроек