Цены на недвижимость в любом городе зависят от соотношения от потенциала спроса и объема предложения. Никто основные экономические законы не отменял.
И прежде, чем прогнозировать спрос на недвижимость любом городе следует внимательно присмотреться к статистическим показателям прироста (оттока) населения.
Основной рост цен на недвижимость в Москве пришелся на 2004-2008 год, после кризиса 2008 года рынок оправился достаточно быстро и уже в 2010 году рост цен возобновился.
У этого факта есть важно объяснение. Именно в периоде с 2006 до 2014 года наблюдался значительный прирост населения Москвы.
Несложно заметить, что за этот период население города увеличилось на 16%. Важно отметить и другой показатель.
В 2010 году был достигнут пик плотности населения Москвы - на 1 км2 приходилось 10681 житель, в 2019 году плотность населения Москвы составляет 4880 человек на 1км2.
С чем это связано?
В период с 2011 до 2014 года к Москве были присоединены новые территории. На период с 2012 до конца 2018 года пришелся бум выдачи разрешений на строительство в Москве и вновь присоединенных территорий.
Вот вам еще один сумасшедший показатель. С 2011 по 2018 год в Москве было открыто (с учетом открытия МЦК) 73 станции метро! А это значит, что доступными для строительства стали новые площадки.
С начала 2019 года в Москве введено в эксплуатацию 2 200 000 м2 жилья! Только за 6 месяцев этого года!
Что же получается?
Плотность населения приводила к пиковым нагрузка на территорию и к росту цен на жилье. Комплексное освоение территорий Новой Москвы и бывших гигантских промышленных зон на территории старой Москвы привело к том, что потребность в квартирах постепенно начинает снижаться.
На этом фоне заметно снижается темп прироста населения Москвы. Поэтому столица давно по всем показателям прошла тот "золотой" период, когда цены на недвижимость росли с темпом 10-20% в год.
На фоне прогнозов строительства нового жилья в 2019-2021 году, цены на старый фонд во многих районах начнут резко снижаться.
Наличие станции метро около дома, тоже перестает быть уникальным фактором при оценке жилья. С запуском МЦД-1 и МЦД-2 равнодоступными для проживания станут еще несколько крупных муниципальных образований. Такие как Щербинка, Подольск, Одинцово, Павшинская пойма.
Это приведет к выравниванию и падению цен. В первую очередь значительно дешеветь начнет старый фонд в тех районах, где уже сегодня застройщики закладывают комплексы на 2000 - 3000 квартир.
_____________________