Можно сколь угодно читать отзывы о районе и недвижимости в сети, но эксперты в недвижимости обязаны все осматривать на месте.
Старшие партнеры сети Сергей Смирнов и Тамара Высоцкая решили самостоятельно проверить все плюсы и минусы покупки недвижимости в районе Некрасовка.
Исторически известно, что район находится на юго-востоке столицы за МКАД и узаконен был как муниципальное образование города Москвы в 2011 году.
Бум строительства в этом районе пришелся на 2012-2015 года.
Максимальный спрос на покупку недвижимости в этом районе пришелся на 2014 год, когда из-за роста доллара граждане предпочли инвестировать деньги в покупку квартир.
Обещанное властями метро в итоге открылось только в 2019 году.
Задержка строительства метрополитена, сложности с транспортом и наличие рядом мусоросжигательного завода привело к тому, что цены на новостройки в Некрасовке не росли, а падали вплоть до конца 2018 года.
Сейчас из всех районом в Москвы, в которых открытом метро – Некрасовка очевидно самый дешевый по цене квадратного метра.
Для оценки транспортной доступности Сергей и Тамара провели простой эксперимент, отправились на нулевой километр столицы, станцию метро Театральная и оттуда на общественном транспорте отправились в Некрасовку.
Чтобы добраться до Некрасовки с Театральной вам предстоит сделать две пересадки. Дорога до станции Некрасовка заняла 57 минут.
Таким образом сегодня жители района до Красной Площади могут добраться ровно за 1 час, что вполне приемлемо по мерка такого мегаполиса как Москва.
Нельзя говорить о том, что наши эксперты были в районе впервые, Тамара неоднократно в предыдущие годы посещала район с инфотурами от Застройщиков. Но в Москве открытие станции метро способно резко преобразить район.
И это действительно в этот раз бросилось в глаза. Если три года назад в Некрасовке на каждом доме висело по 20-30 вывесок «Продается», то теперь такой массовой распродажи в районе не наблюдается.
Три года назад здесь работали только частные продуктовые магазины, теперь с открытием метро и заселением большинства домов район стад интересен сетевым компаниям. Прямо у метро работает торговый центр.
У коллег сразу сложилось ощущения что район очень стал похож на станцию метро Братиславская (новая часть района Марьино). Объединяет районы и историческая мифология, что оба они построены на полях аэрации.
Важно отметить, что кварталы в основном застроены серийным панельным жильем ДСК1. Название серии П44Т и мы уже делали отдельный обзор этих домов.
Плотность застройки и комплексное планирование района больше соответствует советским нормам строительства, чем современным российским. Большие расстояния между домами и просторные дворы.
Сразу при выходе из метро Сергея и Тамару пригласили на митинг «За закрытие мусоросжигательного завода». Этот подход жильцов района вызывает сомнения, скорее надо призывать к реконструкции завода по современным мировым экологическим стандартам. Известный факт, что европейская практика – строительство так называемых «зеленых» мусоросжигательных заводов показала свою эффективность для крупных мегаполисов.
Лучший способ узнать о качестве жизни в районе – разговор на детской площадке с жильцами района.
Экспертам удалось поговорить с несколькими семейными парами. Все отметили, что с открытием станции метро, стало на много легче добираться до города. В районе открыты уже несколько садов и школ, по словам жильцов это радует. Да действительно от мусоросжигательного завода пару раз за год почувствовали запах, но никто из жителей не сказал, что это ощущается часто.
Качество строительства ДСК 1 вполне устраивает, единственно, что отмечают звукоизоляцию. Но эта «болезнь» сегодня бич всей строительной отрасли. И серия П44Т еще не самая худшая.
Особо хочется отметить современные здания школ и детских садов. Это производит приятное впечатление.
Главный минус района малое количество зелени.
Но если мы посмотрим на советские фотографии строительства таких популярных сегодня районов как Раменки и Черемушки, то не обнаружим на них зелени.
Если говорить объективно, то конечно это район эконом-сегмента. Но если сравнить Некрасовку, с Саларьево и Коммунаркой, то боюсь сравнение не будет в пользу последних.
Почему?
Потому что по мнению Сергея и Тамары, покупка недвижимости на бывшей свалке в Саларьево на 30% дороже по отношению к Некрасовке неоправданные траты.
И Некрасовка не хуже, по расстоянию до центра лучше, чем Саларьево. Смысла переплачивать мы не видим.
О ценах.
Сегодня средневзвешенная цена продажи новостроек в 13-м микрорайоне Некрасовки составляет 110 000 рублей за 1м2. Квартал расположен в 10 минутах пешком от метро.
Вторичное жилье, в новых домах тоже продается по приемлемым для Москвы ценам.
Однокомнатные квартиры в среднем продаются здесь по 5 600 000 за 38 метров, то есть по 147 000 руб/1м2, двухкомнатные – 7 250 000 за 60 метров, 121 000 за руб/1м2, трехкомнатные – 9 200 000 за 80 метров, то по цене 115 000 руб/1м2
Отдельно стоит рассмотреть и соседние станции метро Улица Дмитриевского и Лухмановская, район Косино-Ухтомский, но цены недвижимость здесь будут на 20% выше.
ИТОГ: Некрасовка - бюджетный район, коих за МКАД Москвы построено в последние годы много, ни чем не хуже и не лучше других районов, однако метро, инфраструктура и цены на недвижимость из-за мифов вокруг района остаются здесь приемлемыми.
__________________