Собственник недвижимости заказал оценочную экспертизу, намереваясь в дальнейшем продать это помещение, но, как показала рецензия, считать результаты заключения достоверными нельзя. Несмотря на то, что компетентность оценщика соответствует требованиям, экспертная организация, сотрудником которой он является, не имеет прав на осуществление оценочной деятельности. Следовательно, отчет об оценке недвижимости выполнялся в нарушение требований законодательства.
Муниципальное предприятия заказало отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект оценки - нежилое помещение площадью 45,4 кв.м в Казани. Результат оценки заказчик предполагал использовать для последующей продажи недвижимости.
Выполняя работу, эксперт-оценщик исходил из положения, что объект не обременен долговыми обязательствами и не заложен. Помещение расположено в подвале здания и находится в аренде у ООО «Русфа» (название изменено) с августа 2015 по июнь 2020 года. Помещение изолированное, имеет отдельный вход. Конфигурация функциональная. Инженерное оборудование типовое, в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт. На дату оценки - используется как помещение свободного назначения.
По мнению оценщика, наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования помещения является использование его для ведения коммерческой деятельности.
Для расчетов были подобраны помещения-аналоги, все объекты находились в одном районе и продавались в то же время, что и оцениваемый объект. Согласно расчетам на момент проведения оценки (декабрь 2018 года), стоимость помещения, в рамках сравнительного метода, составляет 3,25 млн руб. В рамках доходного метода, - 2,89 млн руб. Рыночная стоимость определялась как среднее арифметическое между стоимостью, полученной сравнительным и доходным подходом. Она составила 3,18 млн руб.(без НДС).
Однако в марте 2019 года компания «Русфа» заказала рецензию.
Отчет об оценке был проанализирован на соответствие требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности исследования. Также устанавливалось его соответствие нормам закона и сложившейся судебной практики. В качестве источников информации рецензентом использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления отчета.
В рецензии указано, что компетентность оценщика на дату составления отчета соответствует требованиям ст. 4 ФЗ 135, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности. В то же время, были выявлены нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие считать проведенное исследование доказательством по делу.
Центр судебных экспертиз и оценки, сотрудник которого составлял оценочный отчет, не имеет зарегистрированных прав на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Согласно «Сведений о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств» https://egrul.nalog.ru/, среди перечня основных и дополнительных видов деятельности по ОКВЭД у этой организации отсутствуют виды деятельности, дающие право на осуществление оценочной деятельности.
Касаемо проведенных исследований, оценщиком допущено искажение характеристик объекта оценки в части этажности помещений. Согласно описанию объекта оценки и данных кадастрового паспорта, оценке подлежало нежилое помещение подвала. Однако в расчетных таблицах сравнительного и доходного подходов оценщиком изменена этажность помещения на «цоколь». Это отразилось на результатах оценки. Корректирующие коэффициенты на этажность учтены для цокольного помещения, а не для подвала.
Также в отчете не описаны объекты-аналоги и правила отбора аналогов для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано. Приведено четыре объявления о продаже помещений в Ново-Савинском районе. Все аналоги приняты к расчету. Но эксперт не объясняет, по каким критериям он отбирал аналоги, принятые к расчету. Кроме того, не все аналоги относятся к сегменту рынка объекта оценки (помещение относится к низкоклассной недвижимости категорий C и D, а аналоги - к высококлассной недвижимости категории B). Различия по классу объектов не компенсированы, корректировки не применялись. Уровень цен на объекты-аналоги, принятые к расчету, существенно выше. Некорректный подбор аналогов повлек завышение результатов оценки.
В рамках сравнительного подхода к оценке не были учтены обременения аналогов и объекта оценки арендными обязательствами. Оценщику следовало провести анализ уровня арендных ставок по заключенным договорам на соответствие рыночным данным. Но эта процедура необоснованно не проводилась.
В целом, отчет не соответствует нормам действующего законодательства: Федеральному закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки. Выводы о рыночной стоимости объекта оценки не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными. Все это является основанием для проведения повторной оценочной экспертизы.