Рынок недвижимости в России в первой половине 2019 года (и особенно в июне!) неистово бурлил. Квартиры разлетались как горячие пирожки, сделки заключались одна за другой. По крайней мере, об этом свидетельствуют записи Росреестра, особенно по Москве и Санкт-Петербургу.
За первое полугодие в Петербурге было оформлено 57 тысяч ДДУ. Для сравнения: в прошлом году показатели за аналогичный период чуть перевалили за 38 тысяч. Получается, спрос на новостройки вырос на 50%!
Ну ок, можно не доверять официальной информации, вдруг там ошибка, случайная или намеренная. Но своим глазам-то уж точно стоит верить! Достаточно оглядеться вокруг и увидеть, что за последние 6-8 месяцев все, кто долго хотел, но никак не решался купить квартиру, все-таки пошли на этот шаг.
Посмотрите, наверняка и в вашем окружении найдутся такие люди. Лично автор сходу может назвать, минимум, трех приятелей (обычных людей, не олигархов) которые очень быстро приобрели себе квартиру в апреле-июне. Просто потому, что срочно хотели вложить хоть куда-то свои сбережения, пока всё не подорожало.
Обычно активные продажи свидетельствуют о востребованности конкретного жилого комплекса.
Казалось бы, столь высокие показатели первого полугодия означают, что кругом – сплошь успешные проекты. Но так ли это на самом деле? А вот тут есть нюансы.
Помните ведь? Для того, чтобы не переходить на эскроу-счета с 1 июля 2019 года, а иметь возможность работать по старым правилам, застройщикам надо было получить особую бумагу – ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
А критерии таковы: если дом готов на 30%, а квартиры распроданы в нем хотя бы на 10%, то золотой ключик в кармане у застройщика! Можно продолжать получать деньги от дольщиков напрямую и строить на них дома, а не брать для этого банковский кредит.
Но что делать, если продажи идут не так интенсивно, как хотелось бы? И есть риск не успеть вскочить в последний вагон уходящего поезда и получить заветное разрешение?
Можно поступить просто: выкупить квартиры у самих себя, например, через аффилированные компании (так поступали и в Москве, и в Петербурге, это уже ни для кого не секрет).
Такой вот юридический фокус, благодаря которому достигается необходимый порог продаж в 10% – и можно получать разрешение на дальнейшую работу по старым правилам.
При этом вроде как со стороны реализуемый проект выглядит надежным и перспективным. Но так ли это на самом деле?
Конечно, нет. Застройщики так поступают, чтобы и дальше получать живые деньги дольщиков, продавая им выкупленные у самих себя лоты по договору цессии (уступки), а не через счета эскроу.
Подробнее о рисках покупки по переуступке мы недавно писали тут.
Вот и получается, что цифры статистики все-таки нельзя считать объективными. А самое главное – далеко не все проекты, прошедшие по критериям ЗОСК, одинаково ликвидны!
И в зоне риска снова оказывается покупатель, который приобретает квартиру вроде бы в удачной новостройке с хорошей динамикой продаж. Думает – ага, проект востребован, значит, и я в случае чего смогу продать свою квартиру легко и быстро.
Но на самом деле бывает всё наоборот: и проект не ахти какой, и компания вовсе не надежна. Просто девелопер выкупил пул квартир сам у себя. И, честно говоря, подобное поведение свидетельствует о том, что он стремится выжить всеми доступными способами.
А реализуемый проект может быть не продуман и плохо подготовлен. Потому и продается недостаточно бодро, из-за чего компании пришлось пойти на такие махинации.
Как себя защитить?
Рекомендации просты: обращаться к крупным застройщикам с отличной репутацией. Читать не только рекламные буклеты, но и расследования Тайного покупателя. Смотреть рейтинг компании, количество вовремя сданных домов и просрочек, проверять отзывы в независимых сообществах в соцсетях.
Конечно, не стоит забывать о том, что часть отзывов может быть написана недобросовестными конкурентами. Обращайте внимание на факты, а не эмоции.
А перед тем, как ехать в офис оформлять бумаги, стоит доехать до места стройки и воочию на нее посмотреть. Вдруг рядом свалка или действующий завод? Вдруг там постоянно стоит вонь от канализации (как это было долгое время на одной элитной набережной в Петербурге)?
Тогда о ликвидности проекта говорить не приходится. Приобретая там квартиру, можно обречь себя на долгие годы проживания в дискомфортных условиях. Ну или продать ее с большим дисконтом и потерять деньги, что тоже не слишком приятно.
Читайте также: Без шансов на новый дом: удар по рынку дешевого жилья