Реформа наследственного права ввела одно из новых для России понятие "Наследственный договор". Основной целью наследственного договора является расширение возможностей наследодателя в части выражения им завещательных распоряжений. Наследственный договор представляет собой возможность наследодателю определить круг наследников (статья 1116 ГК РФ) и порядок перехода прав на имущество после его смерти. То есть наследник берет на себя обязательства по распоряжению наследодателя совершить определенные действия имущественного или неимущественного характера. И именно, при условии исполнения этих обязательств позволит после смерти наследодателя приобрести имущество наследнику на праве собственности.
По большому счету, данный договор имеет больше общего с договорным правом, чем с наследственным, так как это классическое волеизъявление двух и более лиц направленное на установление гражданских прав и обязанностей. Однако право собственности на предмет договора, переходит лишь после смерти наследодателя. Кстати, переход права собственности лишь после смерти наследодателя и является одним из основным отличий от договора ренты с пожизненным иждивением. Напомню в договоре ренты право собственности переходит к приобретателю с момента заключения договора.
Как и ко всему новому и не обросшему судебной практикой, много вопросов к неоднозначным формулировкам статей, как наследственного договора, так и к другим изменениям в разделе "Наследственное право", но я не хотел бы сейчас об этом говорить. На эту тему есть раздел в книге "Наследственное право: постатейный комментарий к статьям 1110–1185, 1224 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 1.0] / Отв. ред. Е.Ю. Петров. – М.: М-Логос, 2018 – 656 с. (Комментарии к гражданскому законодательству #Глосса.). Меня больше интересует влияет или не влияет наличие действующего наследственного договора у продавца недвижимости на сделку купли-продажи. И надо ли нам проверять наличие наследственного договора.
Как уже говорилась, наследственный договор - это многосторонний договор, который подписывается всеми сторонами и вступает в силу с момента подписания и нотариального заверения с видео фиксацией. Таким образом для наследников сразу возникает обязательство по исполнению договора материального (имущественного) и иного характера. Размер обязательства, продолжительность и время (до смерти наследодателя или после) может быть любым. Таким образом, наследник для получения в будущем квартиры, может начать нести затраты. Но при этом законодатель предоставил неоспоримое право наследодателю на односторонней отказ от договора. Об отказе уведомляются стороны (через нотариуса). В этом случае наследодатель обязан возместить убытки, которые возникли у стороны по договору в связи с исполнением наследственного договора. Естественно убытки которые зафиксированные документально. Тут все логично, а вот следующий пунктом законодатель зафиксировал, что Наследодатель может свободно совершать любые сделки со своим имуществом. Эта норма императивна, то есть соглашение об ином ничтожно. При этом нет требования уведомление других сторон по договору. Последствия продажи квартиры одназначны, наследственный договор прекращает свое действие (относительно этой квартиры). Получается, заплативший за право получения квартиры наследодателя человек рискует тем, что наследодатель в любой момент до своей смерти продаст квартиру, а деньги потратит. И возмещение законодатель в этом случае не предусмотрел!!!
Мне показалось, что правильным было бы, обязать нотариусов вносить сведения о наследственном договоре в гос.реестр недвижимости. Тогда мы могли бы просить собственников в начале, расторгнуть наследственный договор, а потом выходить на сделку. Но соответствующие изменения в закон о гос.реесре не были внесены.
Так у меня логичный вопрос, как на это все посмотрит суд. Наверняка, такая ситуация будет способствовать к судебным искам к уже бывшим собственникам квартир. Конечно потребовать квартиру, которая уже не находится в собственности у должника и законодатель предоставил право такой продажи без ограничений, мало вероятно. Но я для себя сделал однозначный вывод о перестраховке. Я вел в свои договора купли-продажи пункт о гарантиях со стороны продавцов отсутствия наследственных договоров.