Покупка зданий на протяжении нескольких последних лет остается сферой интересов крупных девелоперов и частных инвесторов. Они приобретают столичные особняки для последующей сдачи в аренду. На спрос рынок реагирует адекватно – обилием предложений в разных сегментах: на продажу выставляются новые постройки – бизнес-центры, торговые комплексы и даже старинные особняки, имеющие статус памятников культуры и истории.
В Департаменте культурного наследия Москвы отмечают: в городе насчитывается не менее четырех тысяч таких объектов. Некоторые особняки имеют статус памятников федерального значения, другие – статус памятников регионального значения. Такие объекты можно найти в открытом доступе – в частности, они представлены в базе зданий на продажу у компании Smolenka Estate.
С чего все начинается
Покупка особняка в Москве – ответственное дело, и девелоперы, как и частные инвесторы, должны быть готовы к тому, что объекты потребуют внушительных затрат. Не менее 30% столичных старинных особняков требуют серьезного ремонта, а порядка 5% - это полностью разрушенные здания. Московские чиновники, разумеется, заинтересованы в том, чтобы переложить задачу по их ремонту в надежные руки, то есть, побыстрее продать частным лицам.
Если у вас есть желание купить здание в Москве, вы можете рассмотреть два варианта – собственно, покупку, или долгосрочную аренду. До 2012 года в российской столице действовала программа сдачи в аренду памятников архитектуры по смешной ставке – 1 руб. за 1 м2 в год. Примечательно, что такая ставка действовала только в отношении тех объектов, которые представляли собой настоящие руины.
Следует помнить, что аренда исторического особняка – не слишком простое дело. Важно соблюсти целый ряд условий: выиграть аукцион, заключить договор аренды – сегодня он подписывается на 49 лет.
Все ремонтные работы арендатор обязан выполнить в течение пяти лет, причем, в этот период он должен оплачивать аренду по полной ставке – той самой, по которой особняк выставлялся на аукционе. Долгожданная льготная ставка начнет действовать только после того, как все работы по ремонту здания будут выполнены, причем, в соответствии с требованиями к качеству.
Более привлекательный вариант – покупка здания в Москве. Инвестор, приобретающий особняк, становится его собственником, однако ему следует знать, что доходность его недвижимости будет напрямую зависеть от статуса объекта. Статус памятника культуры или истории особнякам присваивается в Москомархитектуре. Объектом охраны может быть весь особняк или его определенная часть – к примеру, красивый фасад.
Если под охрану попадает здание целиком, вместе с планировками, необходима научная реставрация – собственник берет на себя обязательство восстановить все, вплоть до лестниц и внутренних интерьеров. Если охранный статус присваивается фасаду, значит, реставрируют только его. В таких случаях особняки нередко приспосабливаются к современным условиям использования и становятся клубными домами.
Что покупают
Столичные девелоперы интересуются особняками, которые имеют статус памятников архитектуры, находятся в центре российской столицы, характеризуются хорошей транспортной доступностью и лишь частично находятся под охраной. От таких зданий при реставрации оставляют только основу – «коробку», сами объекты ремонтируются и обустраиваются на вкус инвестора. Нередко дома надстраиваются, в подземной части обустраивается паркинг, меняются перекрытия, коммуникации.
Примеры удачной реконструкции по такому типу – столичный деловой квартал «Красная роза» и кластер «Даниловская мануфактура». Эти объекты у инвесторов находятся в собственности и приносят высокий доход.
Также пользуются спросом здания, расположенные на юго-западе и западе Москвы. Такие объекты достаточно ликвидны, особенно если в течение длительного времени они оставались в аккуратном виде, и если за ними ухаживали. Реконструкция таких зданий обходится относительно недорого, равно как и инженерное обследование, оформление документов по проекту, получение всех разрешений, выполнение отделки.
Стоимость реконструкции здания, находящегося в плохом состоянии, обходится в 15 тысяч долларов за 1 м2, реконструкция ухоженного здания – около 4 тысяч долларов за 1 м2.
Зачем покупают
Все расходы на реконструкцию и обустройство здания, равно как и на его приобретение, окупаются, и довольно неплохо. В качестве примера риелторы приводят деловой кластер «Романов двор» в центре Москвы. Его фасады, выходящие в Романов переулок, были реконструированы по архивным фото и чертежам образца начала прошлого века, с применением принципов научной реставрации. Внутреннее оснащение здание выполнено на основе современных решений. Отличная локация, качественная реставрация, современное инженерное оснащение – вот слагаемые успеха проекта «Романов двор». Число желающих арендовать в деловом центре офис не уменьшается – это по-прежнему престижно и статусно.
Часть реконструированных особняков приспосабливается под элитное жилье. Потенциальных инвесторов таких проектов интересует продажа зданий в центре Москвы – фасадных эффектных особняков. В них обустраиваются апартаменты класса «премиум».
Себестоимость особняка, находящегося в плохом состоянии, может составлять от 7 тыс. долларов за 1 м2, затраты на реконструкцию и обновление – от 5 тыс. долларов за 1 м2. Стоимость же апартаментов в реконструированном особняке, получившем статус клубного дома, начинается от 20 тыс. долларов за 1 м2. Таким образом, здание полностью окупает себя спустя уже пять-шесть лет.
Примеры приспособления старинных особняков под клубные апартаменты – комплекс St. Nicolas на Никольской, «Дом с атлантами» на Солянке, комплекс Stoleshnikov 7. По мнению экспертов рынка элитной недвижимости, исторические особняки – объекты категории «эксклюзив», которые по ликвидности в разы превышают новые здания.
Если особняк получает статус памятника архитектуры полностью, ему требуется научная реставрация, и собственник сталкивается с определенными сложностями. Опытные риелторы, работающие с коммерческой недвижимостью, не советуют даже рассматривать такие варианты. Они подчеркивают: дома с таким статусом можно только реставрировать, а не реконструировать – то есть, сразу же исключается возможность замены перекрытий, ветхих деревянных конструкций, исключается также перепланировка.
В реставрируемых домах, имеющих статус памятников архитектуры, запрещено устанавливать кондиционеры и обустраивать водопровод. И самое главное – особняк после реставрации должен оставаться доступным для всех желающих. Об обустройстве в таком здании офиса не может быть и речи. А продать его, равно как и сдать в аренду, будет практически невозможно.
Кто покупает
Кто сегодня покупает исторические особняки в Москве и реставрирует их? В основном это известные банки, готовые платить за статус. Один крупный банк купил старинную усадьбу Хлудовых в районе Покровского бульвара. Интерес к старинным зданиям проявляют и другие структуры – обстоятельства складываются так, что особняки остаются единственной возможностью обустроить офис, торговый комплекс или клубный дом в центре Москвы. Новое строительство в ЦАО, как известно, запрещено, а иметь офис в центре столицы по-прежнему престижно.