Сбережение денежных средств и их преумножение некоторые наши граждане связывают не с банками, а с рынком недвижимости. Это логично хотя бы потому, что процент на вложенные средства может быть гораздо выше. Однако не все в конечном итоге оказываются в выигрыше. О правильной инвестиционной стратегии мы попросили рассказать наших экспертов.
Инвестиционная активность на рынке недвижимости находится сегодня на стабильно высоком уровне, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. В январе-апреле 10% заключённых ДДУ были зарегистрированы в рамках «пакетных сделок», то есть инвесторами. Для сравнения – за весь 2018 год доля инвестиционных сделок составила всего 6%.
«Причина высокой активности инвесторов связана, во-первых, со стабильным ростом цен на жилье (плюс 9% за год с мая 2018 года в массовом сегменте), который наблюдается по многим проектам, – отмечает эксперт. – Во-вторых, с переходом к новой схеме финансирования застройщики будут увеличивать стоимость не только по мере роста стадии строительной готовности, но и по причине использования проектного финансирования. Поэтому сегодняшние инвесторы рассчитывают получить более высокую доходность».
У инвестора есть два варианта – быстрая и долгая инвестиция. В случае быстрой инвестиции, он покупает недвижимость на стадии котлована, а продает ближе к сдаче дома в эксплуатацию. В случае с долгой инвестицией – оформляет купленную недвижимость в собственность и какое-то время сдает ее в аренду. Здесь все зависит от целей инвестора, отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам ЖК «Румянцево-Парк», компании Lexion Development.
Играем в долгую
Основная доля инвесторов ориентирована на диверсификацию активов и сохранение денежных средств путем их вложения в недвижимое имущество. Таким образом, основной стратегией становится покупка квартир в новостройках с целью дальнейшей сдачи в аренду.
Задача любого инвестора – получить максимальный доход. Поэтому в качестве объекта для инвестиций чаще выбирают наиболее ликвидные варианты. Пользуются спросом варианты как в старых границах, так и в Новой Москве. Расширение сети метрополитена позволило охватить большее количество территорий удобным транспортным сообщением. Поэтому для сдачи в аренду целесообразно рассматривать новомосковские жилые комплексы, советуют эксперты
«Сдача в аренду выступает в своем роде альтернативным «пенсионным фондом», что особенно актуально с учетом последних изменений в этой области. Чаще всего объектами для инвестиций являются студии и однокомнатные квартиры. За счет относительно низкого бюджета окупить такие лоты проще», – уточняет Мария Литинецкая.
В качестве еще одного варианта рассматриваются апартаменты, причем с отделкой. Такая недвижимость, как правило, оказывается на 10-15% дешевле аналогичной по площади квартиры. Кроме того, сегодня в Москве получает активное развитие формат апарт-отелей, когда поиском арендаторов и обслуживанием объекта занимается управляющая компания. Это особенно актуальный вариант для тех, кто не хочет заниматься сдачей в аренду самостоятельно.
Если говорить о доходности столичной недвижимости, то сегодня при грамотном выборе объекта можно обеспечить 7-13% годовых, утверждает Мария Литинецкая. Вариативность возможных составляющих арендной бизнес-модели очень высока. Ставки, в зависимости от района расположения жилого комплекса, конкурентного окружения, могут колебаться от 40 до 70 тыс. рублей (за объект стоимостью 7 млн рублей). Соответственно, и доходность с учетом налогов и расходов на коммунальные услуги варьируется от 6% до 10% годовых. Срок окупаемости – от 9 до 16 лет. Эксплуатационные издержки составляют порядка 5-10% от годовой арендной выручки.
Короткий вариант
Инвестору, планирующему извлечь доход за счет перепродажи, важно выбрать ликвидные лоты, исходя из квартирографии проекта. При этом в плюсах будет «компактность» проекта и наличие не более 1-2 очередей на генплане. Эксперты советует на этапе подбора проекта учитывать месторасположение новостройки, транспортную доступность, обеспеченность инфраструктурой и перспективы ее развития. Имеет значение масштаб комплекса и его конкурентное окружение.
«Подойдут квартиры для долгосрочного проживания, то есть с хорошим видом из окна, идеальной планировкой, поддающиеся перепланировке со временем (скажем, есть возможность выделить дополнительную спальню) и т.п.», – отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.
Лучше сделать ставку на самые ходовые площади (порядка 50-60 кв. м). К примеру, в некоторых жилых комплексах в продаже есть так называемые квартиры-трансформеры, площадь и свободная планировка которых позволяет создать как стандартные варианты с отдельной кухней, так и жилье студийного формата с разным количеством спален. В случае необходимости этот «гибкий» продукт будет легче реализовать.
Некоторые новостройки растут в цене, независимо от стадии готовности проекта, и к ним интерес инвесторов особенно заметен. «Как правило, после ввода в эксплуатацию рост цен в новостройках прекращается, либо же находится на уровне инфляции, то есть не превышает 2-4% в год, – говорит Мария Литинецкая. – Более существенный прирост возможен только в проектах, расположенных в районах, где происходит улучшение уровня инфраструктуры, будь то открытие новых станций метро или, например, торгового центра».
С ней согласен Алексей Лухтан, по мнению которого новостройки, стоимость квадратного метра в которых повышается на 30-40%, отличаются рядом характеристик: в первую очередь – это транспортная доступность жилого комплекса (наличие метро в шаговой доступности, транспортных магистралей, развязок). Далее – наличие в локации развитой социально-бытовой, торговой, офисной и развлекательной инфраструктуры. Не менее важны и характеристики будущего жилого комплекса – это класс новостройки (для инвесторов желательно выбирать «бизнес» и «премиум» сегменты), качество строительства (как минимум – монолитная технология, облицовка фасадов камнем и нестандартная архитектура), наличие подземного паркинга, огороженной охраняемой территории, детских учреждений, включая социальную инфраструктуру на территории, собственный парк, игровые площадки и, конечно, грамотная квартирография.
Кроме того, на рост стоимости в готовых жилых комплексах может повлиять локальная конкуренция, например, старт продаж другого комплекса, где на этапе строительства цены приближены к стоимости сданной новостройки, резюмирует Мария Литинецкая.
В качестве примера проекта с ростом цен после сдачи она приводит ЖК «Ясный», в котором в сентябре 2018 года средняя стоимость квадратного метра составляла 160 тыс. рублей. Сегодня показатель равен 175,8 тыс. Рост – на 10%.
Виталий Простаков