03.08.2019
Олег Шатковский
Первый вопрос, который мне обычно задают клиенты, желающие купить недвижимость с арендатором и получать рентный доход:
“А какая рентабельность у этого варианта?”
И это правильно, т.к. рентабельность инвестиций - действительно один из основных критериев, который надо учесть инвестору при сравнении разных объектов (наряду с рисками и ликвидностью).
Недавно я уже писал, почему НЕ рекомендую ЖИЛУЮ недвижимость, как объект инвестиций (ссылка внизу статьи).
Поэтому сегодня расскажу о “подводных камнях” при анализе рентабельности на примере недвижимости КОММЕРЧЕСКОЙ (хотя, у жилой все аналогично).
Первая проблема в том, что под понятием “рентабельность” продавцы и покупатели зачастую понимают не одно и тоже.
Продавцы обычно просто делят годовую выручку за аренду на цену объекта, т.е. пользуются такой формулой:
Рентабельность = Арендная выручка за год / Цена объекта
Пример 1:
Цена помещения: 550.000 евро
Годовая выручка от аренды: 30.250 евро
Рентабельность = 30.250 / 550.000 * 100% = 5,5%
Рентабельность, рассчитанную таким упрощенным способом в Испании принято называть БРУТТО рентабельностью (“грязная" рентабельность).
Почему?
Потому что в этой формуле еще не учтены постоянные расходы владельца помещения:
1. Ежегодный налог на недвижимость (IBI).
Обычно его оплачивает собственник, а не арендатор.
2. Расходы на обслуживание общих территорий (Comunidad).
Если объект недвижимости является частью здания, то появляется статья расходов на обслуживание общих территорий (придомовая территория, лестничные клетки, подземный паркинг, фасад и крыша здания, лифт, ...).
Comunidad также обычно оплачивает собственник помещения (хотя бывает, что в договоре аренды эти расходы возложены на арендатора).
Для более корректного расчета рентабельности инвестиций, из годовой выручки нужно вычесть те постоянные расходы, которые оплачивает владелец.
Если согласно договора аренды обе эти статьи оплачивает владелец, то формула получится такая:
Рентабельность = Арендная выручка - IBI - Comunidad / Цена объекта
Пример 2:
Цена: 550.000 евро
Годовая выручка: 30.250 евро
IBI: 1.200 евро
Comunidad: 1.000 евро
Рентабельность нетто = (30.250 - 1.200 - 1.000) / 550.000 * 100% = 5,1%
Рентабельность, рассчитанную с учетом этих постоянных расходов Инвестора в Испании принято называть НЕТТО рентабельностью (“чистая" рентабельность).
Бывает, что разница между брутто и нетто рентабельностью достаточно весомая. Например, брутто равна 5%, а нетто - уже 4% (т.е. разница в 20%).
Угадайте - какую рентабельность обычно указывают продавцы и агенты на своих сайтах?
Правильно! Ту, что выше, т.е. “грязную” ))
Поэтому начинающие инвесторы часто попадаются на эту уловку продавцов - сравнивают несколько объектов с рентабельностью рассчитанную разным способом и делают поспешные ошибочные выводы о покупке того или иного объекта. А когда позже разбираются, то зачастую уже поздно менять свое решение (уже внесен залог или более рентабельный объект уже может быть продан).
Кстати, я на своем сайте всегда стараюсь указать ОБЕ рентабельности, а также информацию по IBI и Comunidad:
Хотя, бывают случаи, когда по договору аренды одна или обе эти статьи расходов возлагаются на арендатора. Тогда рентабельность брутто = нетто:
ВЫВОД:
Чтобы не дать ввести себя в заблуждение, всегда уточняйте о какой именно рентабельности идет речь и сравнивайте варианты только по НЕТТО-рентабельности.
Дальше есть еще ряд расходов и важных нюансов, которые необходимо учесть:
- расходы на покупку
- налоги с выручки или прибыли
- административные расходы
Но эти статьи невозможно однозначно рассчитать заранее, т.к. они не фиксированные и связаны не столько с объектом, сколько с целями и стратегией инвестора, а также с выбранной им юридической и бухгалтерской схемой покупки.
Я знаю массу примеров, когда люди находили и покупали хороший объект, но в спешке или по незнанию выбирали плохую (т.е. не оптимальную для их случая) схему покупки. Потери от этого бывают очень существенные.
Какие схемы покупки возможны и почему выбрать правильную схему - так же важно, как и выбрать правильный объект, расскажу в следующей статье…
Ссылки на тему:
МИНУСЫ инвестиций в покупку квартир в Испании
КАК покупать доходную недвижимость в Испании - на ФИЗ или на ЮР лицо?
Реальные коммерческие помещения с арендаторами смотрите здесь
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
Чтобы не пропустить продолжение - подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube
На связи...
Олег Шатковский