Строительство жилых домов с отделкой квартир было распространенной практикой в советское время, так как это способствовало быстрому заселению вновь построенных районов. Это продолжалось по инерции и в первые постсоветские годы, однако большинство покупателей при получении квартиры убирали отделку от застройщика и делали ремонт самостоятельно.
Развитие монолитного домостроения привело к существенному удорожанию отделки по сравнению с панельным домостроением из-за необходимости выполнения черновых работ (стяжка, штукатурка, разводка электропроводки). Поэтому большинство девелоперов отказывались от сдачи новостроек с ремонтом в «коммерческом» сегменте, тем более что продажи квартир без отделки тоже шли достаточно хорошо.
Новая волна предложений новостроек с ремонтом началась в период кризиса 2008-2009 гг. На фоне падения доходов населения произошло сокращение платежеспособного спроса, что обострило конкуренцию среди застройщиков. В связи с этим девелоперы начали искать способы повышения привлекательности своих объектов, чем и стало предложение отделки квартиры в качестве бонуса при её покупке. Такой продукт начал пользоваться популярностью среди покупателей, и это позволило застройщикам сохранить спрос на квартиры в условиях кризиса.
В сегменте бизнес- и элитного жилья квартиры с отделкой являлись большой редкостью: подавляющее большинство покупателей квартир в данном сегменте предпочитали производить отделку по собственным дизайн-проектам, позволяющим выразить индивидуальность.
В отличии от России в большинстве западных стран квартиры в новостройках продается с готовым ремонтом. Этому способствует твердое убеждение, что покупатель должен получить готовый продукт – квартиру к заселению. В некоторых странах Европы существует прямой запрет на продажу квартир без отделки, например, в Чехии или Финляндии. При сдаче объектов зачастую квартиры продаются с небольшой меблировкой – укомплектованной кухней и встроенными шкафами.
На сегодняшний день в России доля строящихся жилых домов, в которых предлагаются квартиры с выполненным «под ключ» ремонтом, входящим в стоимость жилья, по мнению компании MACON, составляет порядка 15% от всего объема возводимого в стране многоквартирного жилья. На протяжении 2008-2014 годов доля строящихся жилых домов с такими квартирами увеличилась всего на 5%.
В 2014-2015 гг. строительный рынок в очередной раз вступил в стадию кризиса. Строительные компании начали испытывать снижение объемов продажи, особенно из-за снижения доступности ипотечного кредитования. Для того, чтобы стимулировать спрос, застройщики во многих городах начали применять прямые или скрытые дисконты. Одним из наиболее распространенных из них стало включение отделки «под ключ» в бюджет приобретаемого жилья. Вместе с этим, банки позволили включать отделку в сумму кредита по ипотечным программам, что также косвенно способствовало росту спроса на строящееся жилье с отделкой «под ключ». Стабильное увеличение строящихся квартир с готовым ремонтом, в свою очередь, способствовало тому, что застройщики стали увеличивать число подобных проектов.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЖИЛЬЯ С ОТДЕЛКОЙ В ГОРОДАХ-МИЛЛИОННИКАХ РФ
Основная часть строящегося жилья с отделкой в городам-миллионниках, участвовавших в исследовании компании MACON, сосредоточена в сегменте стандартного жилья – 14,1% от совокупного объема возводимого жилья. Новостройки с ремонтом в сегменте комфортного жилья составляют 8,8%, а на сегмент бизнес- и элитного строящегося жилья с отделкой приходится в среднем 1,8%.
Доля и структура квартир с отделкой разных классов в общем объеме возводимого многоквартирного жилья в некоторых городах-миллионниках РФ
В сегменте стандартного жилья средняя доля квартир с отделкой по городам-миллионникам составляет 40,4% от общего объема строящихся многоквартирных жилых домов в классе. На сегодняшний день к городам с максимальной долей такого жилья относятся Красноярск (75,7%), Нижний Новгород (65,3%) и Екатеринбург (62,5%), с наименьшей – Краснодар (12,4%), Уфа (14,1%) и Новосибирск (16,8%). Самара стала единственным из городов, принявших участие в исследовании компании MACON, где на сегодняшний день не возводится стандартное жилье с отделкой.
В сегменте комфортного жилья доля строящихся жилых домов с отделкой представлена в диапазоне от 2% до 56%. На сегодняшний день к городам с максимальной долей такого жилья относятся Красноярск (55,8%), Нижний Новгород (43,7%) и Пермь (42,4%), с наименьшей – Краснодар (2,3%), Уфа (5,6%). В Новосибирске, Казани и Ростове-на-Дону новостроек с ремонтом в сегменте комфортного жилья на сегодняшний день не возводится.
В сегменте бизнес- и элитного классов строящиеся квартиры с отделкой представлены лишь в некоторых городах. Наибольшая доля такого жилья сосредоточена в Красноярске (25,3%), а наименьшая – в Краснодаре (5,6%). В Санкт-Петербурге и Москве объем строящегося жилья бизнес- и элитного классов с отделкой представлен достаточно широко (14,1% и 12,1% соответственно) и в основном в виде апартаментных комплексов. В Екатеринбурге возводимое жилье с отделкой в бизнес- и элитном классе сегодня представлено исключительно жилыми комплексами, а его доля составляет 17,6%.
ЦЕНА ВОПРОСА
Диапазон стоимости услуг застройщика по отделке квартиры довольно значителен и зависит не только от класса жилья, но и от желаний потенциальных покупателей. Сегодня на рынке недвижимости квартиры с отделкой доступны в двух вариациях. Первая предполагает включение отделки в стоимость приобретаемого жилья. В этом случае отделка является инструментом маркетинга, призванным повысить привлекательность строящегося объекта и увеличить продажи. Во втором случае отделка является дополнительной услугой для покупателей, не желающих выполнять ремонт самостоятельно. Для застройщика такая услуга является способом увеличения прибыли от реализации строящегося объекта.
КАКАЯ БЫВАЕТ ОТДЕЛКА
На сегодняшний день большинство квартир с отделкой от застройщика подразумевает базовый вариант: выполнены стяжка и выравнивание пола уложены напольные покрытия, стены оштукатурены и на них выполнено финишное покрытие в виде обоев светлых тонов, керамической плитки или краски для кухни и санузлов, выполнена разводка коммуникаций, установлены нагревательные элементы, электрофурнитура, сантехника, подключена электро- или газовая плита, установлены межкомнатные и входная двери, стеклопакеты. Такая отделка характерна для стандартного жилья. При ее выполнении девелоперы часто используют недорогие материалы и оборудование. Приемлемый уровень качества ремонта обосновывается необходимостью минимизации собственных расходов застройщиков и удержанием доступных цен на жилье. Однако даже в базовой отделке начинают происходить изменения: девелоперы стали предлагать возможность выбора стиля будущего ремонта, включенного в стоимость квартиры (минимализм, современный, классический, прованс и лофт – именно они пользуются наибольшей популярностью среди покупателей).
Другим заметным трендом, набирающим обороты, является предложение готовых квартир с меблировкой. Стандартная меблировка включает обустройство кухни (кухонный гарнитур с духовым шкафом, вытяжкой и варочной поверхностью), санузла, а также планирование систем хранения (шкафы-купе). Некоторые девелоперы предлагают еще и мягкую мебель, крупную бытовую технику (холодильник, стиральную машину и т. п.) и видеотехнику. Однако такие предложения достаточно ограничены и рассчитаны на представителей среднего, бизнес- и элитного классов (апартаментные комплексы), т. к. приводят к существенному удорожанию приобретаемой квартиры.
ВОСТРЕБОВАННОСТЬ КВАРТИР С ОТДЕЛКОЙ
Спрос на квартиры с отделкой определяется уровнем платежеспособности потенциальных покупателей, а также их жизненной ситуацией, поэтому можно выделить несколько целевых аудиторий:
- Ипотечные заемщики, не имеющие средств на ремонт «собственными силами». В этом случае в стоимость ипотеки входят все расходы – и на покупку жилья, и на ремонт.
- Арендаторы, живущие на съемных квартирах и желающие экономить на арендных платежах. В этом случае востребованы квартиры с отделкой, позволяющие переехать «здесь и сейчас».
- Иногородние жители, приобретающие квартиру при переезде в новый регион. В условиях ограниченного времени и зачастую незнания города покупатели стремятся подобрать готовое жилье, которое минимизирует дискомфорт от необходимости проведения ремонта.
- Инвесторы, приобретающие квартиру с последующей сдачей в аренду. Зачастую он интересуются жильем не только с отделкой, но и меблировкой, т. к. определяющим фактором при покупке является незамедлительная сдача объекта нанимателю.
ПЕРСПЕКТИВЫ КВАРТИР С ОТДЕЛКОЙ
На сегодняшний день доля квартир с отделкой на рынке большинства крупнейших городов РФ ежегодно увеличивается, особенно в сегменте стандартного жилья. В первую очередь такой формат интересен ипотечным заемщикам и тем, кому нужно переехать в новое жилье в короткие сроки, потому что это в определенной степени экономит силы и время.
Важным фактором является ужесточение конкуренции между застройщиками. Это приводит к необходимости расширения продуктовой линейки (появление готовых к заселению квартир) и повышению качества отделки в борьбе за покупателя. Ещё одним фактором является тренд на сокращение срока владения недвижимостью. Этому способствует желание как можно скорее получить комфортную для себя среду и не тратить время на длительный ремонт.
В ближайшие годы рост спроса и предложения жилья с отделкой станет долгосрочной тенденцией. Этому будут способствовать как изменяющиеся рыночные условия, так и законодательные инициативы органов власти (появление пунктов об обязательной отделке квартир при сдаче жилых домов). Немаловажным станет факт осознания девелоперами необходимости создания полноценной городской среды комфортной для проживания. В перспективе это позволит сделать российский рынок жилой недвижимости более цивилизованным.