С 01 первого июля все застройщики будут принимать деньги покупателей только на счета эскроу. Такая форма счетов очень напоминает аккредитив, но есть существенные отличия:
- Эскроу заключается тремя сторонами. Аккредитив может быть закрыт в любой момент, а эскроу – только при личном участии всех сторон сделки! Ответственность за исполнение обязательств возлагается на банк.
- Аккредитив зарегулирован законом, в нем мало гибкости. Для эскроу стороны сами указывают, какие именно документы послужат основанием для открытия получателю средств доступа к деньгам, что дает возможность регламентировать почти любые условия получения денег.
Условие получения застройщиком ваших денег определены новым законом. Это ввод дома в эксплуатацию. До этого момента деньги хранятся на счете эскроу и строительная компания не может их получить.
На что же тогда строить?
На строительство деньги будут давать банки (проектное финансирование). Конечно под проценты и на следующих условиях:
- Застройщику необходимо иметь 15 % своих средств.
- Накладные расходы не более 15%, а это все прибыли и затраты застройщика, кроме строительства дома (реклама, содержание отделов продаж и маркетинга, директоров, управленцев и прочее).
- Кредит банка строго целевой - на строительство конкретного проекта. Компания-застройщик не может использовать их на приобретение других участков земли, достройку иных проектов, инвестирования в параллельные бизнесы собственника и так далее.
Без эскроу могут напрямую принимать деньги только по объектам построенным на 30% и более, у которых продано более 10 % площадей. В этом случае строительная компания должна заплатить страховую сумму в фонд защиты дольщиков для завершения строительства в случае своего банкротства.
⠀ Выводы напрашиваются сами собой:
- Строить теперь будут быстро и дешево, чтобы быстрее получить деньги.
- Стройки подорожают минимум на размер процентов по проектному финансированию банков.
- Количество застройщиков сократится, потому что не имеют нужного объема начальных средств, либо не пройдут аккредитацию банка, а значит останутся без денег на строительство.
- Многие застройщики уже получили максимальное количество разрешений на строительство до 01.07.2019, которые будут продавать по прежней схеме с получением денег покупателей напрямую на свои счета. А некоторые из них продадут квартиры в строящихся домах "компании-инвестору" по заниженной цене, и в дальнейшем будут
продавать от этой компании, получая деньги опять же напрямую.
Таковы реалии сейчас. А как вы оцениваете новый закон и какие будут его последствия?