Бывает, что гражданин приобретает квартиру, а затем сделка признается недействительной в связи с тем, что у лица, выступающего продавцом квартиры, не было права ее продавать. И гражданину приходится возвращать купленную квартиру истинному владельцу. А что же положено в этом случае несчастному покупателю?
Что положено покупателю сейчас
Покупатель, оставшийся без купленной квартиры, вправе требовать компенсации убытков у того, кто ему эту квартиру продал. И если деньги вернуть не удалось, то покупатель имеет право обратиться через суд к государству за получением компенсации. Но чтобы ее получить, должен быть соблюдены следующие условия:
1. Покупатель должен быть признан добросовестным. Как в свое время сказали судьи, добросовестным покупатель признается, если «сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем» (п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
2. У покупателя истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилье.
3. В отношении недобросовестного продавца по иску добросовестного покупателя было начато исполнительное производство, но оно прекращено судом из-за:
- смерти продавца-должника (при условии, что его обязательства не могут перейти к правопреемнику);
- внесения записи в ЕГРЮЛ об исключении организации-продавца.
Размер компенсации добросовестному покупателю назначается судом, но не может превышать 1 млн руб. (ст.68 Федерального закона от 13.07.2019 № 218-ФЗ).
Какие изменения ждут добросовестных покупателей
Совсем скоро будут приняты поправки, связанные с выплатой государством компенсации добросовестному покупателю. Так что же изменится?
Во-первых, судебный акт о выплате компенсации будет приниматься по иску добросовестного покупателя, если ранее покупатель обращался в суд с иском о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием у него «нехорошей» квартиры, выиграл его, но по независящим от покупателя причинам взыскание убытков по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение полугода со дня предъявления этого документа к исполнению.
Во-вторых, компенсировать покупателю будут убытки или в полном объеме, или в размере кадастровой стоимости квартиры. Если же покупателю уже были возмещены какие-то убытки, то компенсация будет уменьшена на сумму этого возмещения.
Кстати, как только новые правила вступят в силу (а по планам это произойдет 1 января 2020 г.), старые перестанут действовать. И вместе с ними канет в Лету требование о том, что компенсация при соблюдении прочих условий положена, только если у добросовестного покупателя изъяли единственное пригодное для проживания жилье. Хотя, возможно, это упущение законодателей и оно будет исправлено.