Переход на проектное финансирование и отказ от долевки были задуманы неспроста. Главная цель, которую преследовало правительство – защитить граждан от мошенников и решить чрезвычайно болезненный вопрос с обманутыми дольщиками. Но, несмотря на предпринятые меры, полностью уйти от всех сложностей не получится. Рынок недвижимости меняется, и проблемы меняются вместе с ним.
Так какие опасности могут подстерегать покупателей квартир в строящихся домах, если заветное 1 июля уже наступило?
Кажется, что риски сведены к минимуму: деньги дольщиков теперь поступают не напрямую к застройщику, а в банк на эскроу-счет. Там они благополучно хранятся до тех пор, пока новостройка не будет сдана.
А в случае форс-мажора (если дом не сдается в срок) банк вернет все вложенные средства обратно владельцу. Или же у незадачливого будущего собственника имеется альтернативный вариант – ждать, пока кто-нибудь не возьмется за достройку объекта. Тогда есть шанс получить в итоге свое жилье, пусть даже с задержкой.
Но эксперты говорят о том, что может возникнуть неприятная ситуация: появятся так называемые «замороженные стройки».
Все дело в том, что около года назад законотворцы увидели, как суетятся компании, получая новые разрешения на строительство в преддверии перехода на эскроу-счета (чтобы успеть побольше реализовать напрямую, без участия банка). И решили «прищучить» их и перевести в новый формат работы абсолютно все проекты. Даже те, реализация которых началась еще ДО 1 июля 2019 года.
После суматохи и легкой паники, возникшей на рынке недвижимости, от этой идеи частично отказались. И разработали критерии готовности новостроек, которые позволяют застройщикам продолжать работать по старым правилам: дом должен быть готов не менее чем на 30%, а квартиры раскуплены в нем, минимум, в объеме 10% от реализуемой площади проекта.
Сейчас дедлайн предоставления необходимых документов и получения разрешения на достройку проектов по старым правилам (ЗОСК) – 1 октября 2019 года.
Но проблемы могут возникнуть у небольших фирм, которые до сих пор строились без банковских кредитов. Им могут просто-напросто отказать в кредитовании, или же они не успеют подвести стройку под все необходимые критерии (например, дом будет готов на 28,5%, а не на 30%).
Вот и получится безвыходная ситуация: деньги с дольщиков не получить, кредит не дают – и стройка впадает в анабиоз. То есть, замораживается.
Все. Долгостроев теперь нет, но зато могут начаться «заморозки». И как их размораживать, пока не понятно.
Еще одна неприятность – правда, не столь масштабная, как замороженные стройки – неизбежное повышение стоимости строительства. Новые дома возводить теперь будут на кредитные деньги, пусть даже и под небольшой процент (4-5%). И девелоперы начнут «вбивать» недополученную прибыль в стоимость «квадрата». Из-за этого ожидается рост цен на 8-15%. Это как повезет. Время покажет.
Ну и конечно, надо понимать, что эскроу-счета – это не панацея для покупателей. Да, в случае возникновения трудностей у застройщика, вложенные деньги банк вернет обратно. Но с того момента, как объект признают проблемным, пройдет год-два-три (полтора-два года на его строительство и еще некий период, пока, к примеру, застройщика признают банкротом).
За это время цены повысятся, как минимум, из-за инфляции, да и вообще что-нибудь может случиться в стране – и рубль обесценится. И не факт, что на 3 миллиона через три года можно будет найти жилье аналогичного метража и в той же локации. Вероятнее всего, придется довольствоваться меньшим, либо брать недостающие деньги в кредит.
Читайте также: Эскроу-счета: так ли это безопасно и надежно, как обещают?
А если банк лопнет, то вернуть получится максимум 10 миллионов рублей, даже если вложено было 25. Но и это еще не все: отозванная у финансовой организации лицензия может стать основанием для приостановки строительства, предупреждают эксперты.
В общем, проблем с переходом на проектное финансирование меньше не стало. Они лишь несколько видоизменились. Остается лишь ждать развития событий и наблюдать за ростом цен на жилье.