Определяя стоимость ущерба после залития квартиры, эксперт-оценщик допустил ряд ошибок и не провел необходимые расчеты. Как урегулировать спор и добиться объективности?
Жительницу Новороссийска Любовь Гаврюшину (фамилия изменена) «залили» соседи сверху. Ранним утром девушка проснулась от странного звука. В кухне с потолка просачивалась вода. Соседей из верхней квартиры не было дома, к счастью, удалось им дозвониться. Причиной залития, как вяснилось, явилось «халатное отношение к запорной арматуре» - кран холодной воды был оставлен незакрытым. На момент осмотра водопроводная сеть находилась в удовлетворительном состоянии.
Гаврюшина заказала экспертизу по определению стоимости права требования компенсации за убыток, вызванный повреждением имущества. Необходимо было провести оценку на дату происшествия - 23 декабря 2017 года.
Согласно документу, объектом исследования является типовая квартира площадью 51,1 кв.м в панельном многоквартирном доме. Перекрытия в квартире - железобетонные, на полу в комнатах и кухне - линолеум, на полу в ванной - плитка. Стены жилых комнат оклеены обоями, в ванной и санузле - покрыты кафельной плиткой. Стены в кухне частично покрыты плиткой, частично – обоями. Потолки в комнате побелены, в ванной и кухне – окрашены.
Экспертом выявлены повреждения. В кухне - следы потеков, вздутие краски, разводы на потолке. На стенах - деформация обоев, отставание их от стен, следы потеков и разводы. Дверца навесного шкафа деформировалась и вздулась. В комнате натяжные потолки растянулись от накопившейся жидкости. Обои деформировались, частично отстают от стен, имеются разводы. Ламинат на полу вздулся, деформировался и расслоился. В другой комнате и коридоре повреждений не имеется. Электроприборы не пострадали. По словам Гаврюшиной, кухонный гарнитур выполнялся под заказ, чеки и какие-либо документы, подтверждающие его стоимость, не сохранились.
Анализ повреждений и проведенные расчеты, с учетом всех принятых допущений и ограничений, показали, что стоимость компенсации ущерба - 163 272 руб.
Гаврюшина с этой суммой не согласилась. Проведенная в дальнейшем рецензия выявила ряд нарушений закона об оценочной деятельности, обязательных федеральных стандартов оценки и иных нормативных актов, не позволяющих считать итоговую величину достоверной. В частности, форма документа не соответствует положениям ст. 11 закона №135-ФЗ. Рецензируемый документ является внесудебным исследованием, которое проведено по договору с физическим лицом, а значит, должен оформляться «Отчет об оценке», а не «Экспертиза». Также в заключении нет данных о полисе страхования гражданской ответственности оценщика, актуального на дату составления отчета. Не представлены сведения о дате осмотра оценщиком пострадавшей квартиры. Это дает основания полагать, что осмотр не производился, а допущения и ограничения - не указаны.
В заключении отсутствуют исходные данные для определения стоимости ущерба (размеры и характер повреждений конструктивных элементов), что не позволяет учесть корректно объем работ по восстановительному ремонту.
Акт о залитии, составленный в комиссионном порядке с участием сторон спора и содержащий сведения о характеристиках повреждений и их объеме, оценщиком не использовался (в перечне источников он не указан). Это не позволило эксперту использовать наиболее полную информацию об объекте. Установить причинно-следственную связь между происшествием и его последствиями оценщик не смог. Не удалось ему и достоверно определить объем работ по ремонту. Если замеры площади повреждений не приложены, значит, они, вероятно, не выполнялись. Как же тогда эксперт рассчитал стоимость услуг и материалов? Таким образом, исходные данные, определяющие объем работ по восстановительному ремонту, не могут рассматриваться как достоверные.
В заключении нет никаких сведений о характеристиках поврежденных материалов (вид/тип обоев, ламината, плинтусов, краски). Отсутствуют данные о наличии или отсутствии дефектов отделки, не связанных с заливом. Нет данных о классе качества ремонта (уровне отделки). Также не приведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения эксперта для определения стоимости объекта оценки. Содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных его пользователей, не должно быть неоднозначного толкования результатов.
Отсутствие в заключении анализа рынка, ценообразующих факторов, влияющих на спрос и предложение, не позволяют проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.
Расчет рыночной стоимости прав требования компенсации убытка, выполненный экспертом, нельзя считать обоснованным и достоверным, т.к. используемая оценщиком ценовая информация не подтверждена. Расчет рыночной компенсации на основе Internet-ресурсов не подтвержден светокопиями объектов-аналогов с расценками работ и услуг. Соответственно, используемая экспертом информация не обоснована, установить дату ее подготовки не представляется возможным.
Светокопии прайс-листов с сайтов www.kuban.vashdom.ru, www.kubanbazar.ru, www.remont-23.ru, www.ceiling4you.ru, www.krasnodar.stroyka24.ru, www.novorossiysk.pro-poly.ru, на которые ссылается эксперт, не представлены в заключении. Это не позволяет проверить соответствие ценовой информации фактическим данным на дату оценки.
В целом, заключение не соответствует требованиям действующего законодательства: федеральному закону №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Таким образом, ошибки экспертизы привели к тому, что пострадавшей для урегулирования спора пришлось заказывать повторное исследование, которое было проведено другим специалистом с надлежащим вниманием к требованиям закона.