Большинство покупателей, не знакомое с рынком недвижимости профессионально, начинает поиск недвижимости по ошибочному сценарию. Лень и отсутствие опыта приводят только к копанию в мусорных базах рекламных порталов.
Более того, большинство покупателей даже на понимают разницы между рекламным порталом и аггрегатором данных.
Шаг 1: Закрываем компьютер и выходим из дома
Определитесь с локацией. Покупатели делятся на две части. Одни уверены, что знают локацию идеально и можно тут вообще ничего не изучать. Другие готовы метаться по всему городу.
Поверьте и те, и другие ведут себя безграмотно. Знание локации и района с точки зрения покупки недвижимости это не одно и тоже с тем, что вы знаете, где в районе находится поликлиника или магазин. Вам нужно изучить качество домов, состояние подъездов, состав жильцов.
Поэтому закрывайте ноутбук, одевайтесь и вперед на прогулку. Задача простая - доехать до конкретного района и все изучить подробно.
Шаг 2: Общаемся с жителями
Приехав в район, выбираем дома не только по визуальному признаку: в сети полно информации о годе постройки того или иного дома, серии и качестве проекта.
Но! Главный источник информации о доме это жильцы.
Подходя к каждому дому в первой половине дня или под вечер, вы легко найдете во дворе гуляющих мам и бабушек. Здороваемся и сообщаем, что вы хотите купить квартиру в этом доме и дальше задаем вопросы о состоянии.
Поверьте эксперту со стажем, более подробной информации не сообщит даже ЖЭК. Спросите про состояние подъездов, про соседей, про район. Все узнаете «из первых рук». Если у вас есть дети, то обязательно пообщайтесь с гуляющими мамами, они расскажут вас про школы и сады.
Шаг 3: Заходим в подъезды
Обязательно обходим подъезды. Подъезд отражает все. Стены ярко расскажут вам, кто живет в подъезде.
Вызываем лифт, смотрим его состояние. И конечно же друг агента по недвижимости - консьерж. Поверьте, большинство клиентов при обычном просмотре квартиры вывод и решение о покупке будут делать, как только они зашли в подъезд. Если повезет, а везет часто, консьержка расскажет где и какие квартиры сейчас продаются.
Шаг 4: Заводим список домов
Теперь записываем адреса только тех домов, которые точно вам подойдут. Поэтому списку вы и будете подбирать квартиры, заранее понимая, как выглядит этот дом. В списке дожно появиться не меньше десятка вариантов.
Шаг 5: Начинаем поиск в сети
Вот только теперь начинаем работать с порталами.
Работайте с картографическим поиском, ищите по списку адреса только тех домов, которые отметили во время похода. Такой точный поиск избавит вас от необходимости часами копаться в горах мусорных объявлений.
Обведите эти дома на карте и смотри объекты только в этих домах. Нижнюю границу цен ограничивайте, исходя из понимания «предела качества недвижимости» допустимого для вас, верхнюю границу ставьте +7% - такую сумму можно отторговать.
Шаг 6: Анализируйте цены
Постройте небольшой сравнительный анализ в виде таблицы. Обязательно считайте стоимость метра в каждом предложении. Так будет удобнее считать какая квартира выгоднее. К примеру в одной квартире цена метра получилась 100 000 рублей, а в другой 115 000 рублей. Но, то что стоит 115 000 рублей отдается с мебелью и ремонтом, а первая требует вложений.
Прибавляем стоимость ремонта 15 000 рублей на 1 м2 к той, что стоит без ремонта 100 000+15 000 = 115 000. Теперь все выглядит совершенно иначе. Так Вы легко будете сравнивать предложения с качественной отделкой и без нее.
Шаг 7: Идем смотреть квартиры
Вот теперь идем смотреть отобранные варианты. Смотрите квартиру со всеми взрослыми, кто будет участвовать в сделке. Не стоит сначала идти смотреть по-одному, а потом коллективно. Смотрите за один выход не меньше трех объектов, надо иметь возможность сравнивать.
Задаем собственникам грамотные вопросы, которые позволят выявить мотивацию продавать и возможные варианты по торгу:
- цель продажи, почему решили продать;
- подбирают ли себе недвижимость взамен;
- сколько собственников;
- все ли согласны с ценой сделки;
- как быстро готовы освободить квартиру;
- как будут строить с вами сделку.