Как рассчитать доходность объекта недвижимости? Методология расчета на примере ЖК

Как принять решение, какую новостройку покупать? Как понять, какую доходность она может принести? Будет ли эта доходность выше (хотя бы) депозита и ОФЗ, чтобы инвестору спалось спокойно?

Для примера расчета возьмем жилой комплекс в Петербурге без упоминания названия объекта, дабы избежать гневных писем мне в понедельник из отделов маркетинга и продаж застройщика.

Как проверить эффективность вложений? Я оцениваю объект по двум категориям - качественные и количественные параметры.

1 - Качественный анализ

Анализ объекта включает проверку ЖК по 25-30-ти параметрам: близость метро, популярность района, наличие развитой инфрастуктуры, близость ТРЦ и другие.

Такой анализ имеет смысл делать, если уже есть вывод о надежности застройщика и качестве сдаваемого жилья. В Петербурге я приличных застройщиков вслепую знаю (их не так много!).

Если делать анализ для других городов России, то, конечно, надо проверять отдельно каждую строительную компанию и ее репутацию, общаться с местными риелторами, которые знают региональный рынок.

Например, при покупке недвижимости в Сочи вообще нельзя полагаться на такой показатель, как надежность застройщика. В Сочи рекомендовано покупать квартиру в новостройке максимально близко к сроку сдачи дома, чтобы избежать долгостроя, так как есть случаи, когда надежные проекты разоряются, хотя изначально ничего этого не предвещало.

Как правило, если объект не проходит по 10 критериям, но это уже точно не инвестиционный вариант, но для жизни можно рассмотреть.

2 - Количественный анализ: ROA, ROI, годовая доходность

1) ROA (return on asset), возврат на актив

• ROA = Чистая прибыль / Рыночная стоимость квартиры ( т. е. Цена продажи), %

ФОРМУЛА

ROA = Чистая прибыль / Рыночная стоимость квартиры (= Цена продажи), %

Рентабельность активов = оценка эффективности вложений, правильность выбора объекта инвестирования

• ROA позволяет оценить эффективность вложений за ВЕСЬ ПЕРИОД инвестирования
• ROA помогает определить правильность выбора объекта инвестирования
• Ежегодный показатель ROA можно сравнить с величиной инфляции

ROА сам по себе ничего не показывает. ROА надо привести к годовому значения и сравнить с показателем инфляции в стране

ФОРМУЛА

Ежегодный ROA = ROA / срок инвестиварония (мес) *12 мес.

2) ROI (return on investment), возврат на вложенные средства

• ROI = Чистая прибыль / [Текущая рыночная стоимость квартиры], %
• ROI = Рентабельность (возврат) инвестированного капитала
• ROI характеризует доходность вложенных средств за ВЕСЬ ПЕРИОД инвестирования

ФОРМУЛА

ROI = Чистая прибыль / Текущая рыночная стоимость квартиры, %

Рентабельность инвестированного капитала = характеризует доходность вложенных средств за ВЕСЬ ПЕРИОД инвестирования

3) ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ, %

• ROI ничего сам по себе ничего не показывает
• ROI обретает смысл, когда они приводится к годовому значению доходности (%) и сравнивается с доходностью других инструментов инвестирования (облигации, ИИС, другая недвижимость)

ФОРМУЛА

ГОДОВАЯ ДОХОДНОСТЬ = ROI / срок инвестиварония (мес) *12 мес.

Расчеты проводятся в иксель-таблице с формулами. Да, формула для платежа по ипотеке тоже существует, причем она есть в стандартном пакете иксель.

В таблице просчитываются разные, всевозможные варианты оплаты покупки - в ипотеку, сколько денег на первоначальный взнос есть, какой объект хотите, какая конечная цель.

После расчета всевозможных вариантов есть возможность сравнить опции между собой, а также оценить, насколько вложения в новостройки дают выше доходность по сравнению с другими активами (депозит, ОФЗ), насколько рентабельность новостройки как актива выше уровня инфляции в стране (в том числе, скрытой инфляции).

Пример сравнительного анализа и выводов разных вариантов покупки новостройки, разных способов оплаты, а также разных сроков инвестирования. В данном примере, доходность объекта снижается на третий год (6,2%), поэтому надо либо продавать объект и перекладывать деньги в другой актив, либо думать, как повысить доходность.

Какие могут выводы после расчета и как они меняют инвестиционную стратегию

• Иногда бывает так, что люди хотят купить новостройку для инвестиций со 100%-ой оплатой, чтобы продать ее через 1,5-2 года. Но расчет показывает, что выгоднее оформить 2 ипотеки и купить 2 квартиры с высоким первоначальным взносом и, соответственно, более низкой ставкой.
• Или бывает так, что люди сходят на встречу с менеджером продаж отдела застройщика, там ему уже морально продадут двухкомнатную квартиру по переуступке, а потом - он затем просит меня сделать расчет вложений. Это опасная ситуация. Так как расчет может помочь, если ваше сознание еще чисто от песен менеджеров по продажам, многие из которых продают выгодные для них объекты.

К менеджеру по продажам надо идти с ГОТОВЫМ инвестиционным решением, которое вы сделали на основе независимой информации и расчетов.

Менеджер по продажам может помочь ответить на вопросы, которые возникают при анализе (например, планы строительства метро, планы развития инфраструктуры). Но сначала надо понять, какой ЖК вам требуется, и только потом - идти в офис застройщика.

• Еще хуже, если человек купил квартиру, сам рассчитал доходность, но не учел, качество сданных объектов и репутацию застройщика. Это опасно тем, что при продаже могут возникнуть сложности, придется снижать стоимость квартиры, просто из-за того, что застройщик имеет плохую репутацию.
• И самая печальная ситуация, когда деньги вкладывают в эконом-класс в Девяткино, который плохо растет и вообще НЕ может считаться вариантом для инвестиций. Такие варианты, как Девяткино, может подойти только для накопления денег, если вы не умеете откладывать от зарплаты на мультивалютный счет, например, и тратите всю зарплату каждый месяц.

Что думаете про расчеты доходность активов? Делаете что-то подобное при покупке?

✔️ Подписывайтесь на мой канал про недвижимость и инвестиции в Telegram, а также - Инстаграм!