В 2018 году Владимир Путин поручил подготовить национальный проект "Жилье и городская среда". В соответствии с нацпроектом до 2024 года необходимо нарастить ежегодный объем жилищного строительства до 120 млн кв. м. А также снизить ипотечную ставку до 8% к 2024-ому году. Как это планируют реализовать и возможно ли вообще планируемое развитие событий?
Центробанк опубликовал любопытные аналитические записки - про цифровые валюты, будущее строительной отрасли, инфляционную динамику.
Много любопытного можно почерпнуть из июльской записки "Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства".
Какие риски в строительной и банковской отраслях возникают при реализации поручений президента
1 - Ипотека на "вторичку" может перевесить в объемах ипотечное кредитование новостроек
В рамках нацпроекта хотят сделать ставку на максимально доступную ипотеку и снизить ставку до 8% к 2024-ому году.
Интерес с новостройкам сейчас обусловлен именно более низкой ипотечной ставкой, а также более лояльными условиями для получения займа, чем при покупке "вторички".
Однако если ипотека и, и правда, станет доступной, то людям, скорее всего, станет неинтересно вкладывать деньги в новостройки, ведь проще купить готовую квартиру и сразу переехать в нее, чем ждать, пока построится дом. Это во-первых.
Во-вторых, как сообщается в записке, в 2018 г. было введено на 4,9% меньше жилья, чем в 2017 году и на 6,1% меньше, чем в 2016 году. Это стало результатом снижения ввода многоквартирных домов застройщиками и ввода жилья населением (индивидуального жилищного строительства – ИЖС).
А вообще, в 2018 году 40% всех ипотечных кредитов приходилось только на 10 регионов:
- Москва
- Московская область
- Санкт-Петербург
- Тюменская область
- Татарстан
- Башкортостан
- Свердловская область
- Краснодарский край
- Челябинская область
- Новосибирская область
Это 49% всех выданных в России ипотечных средств. В этих же регионах наблюдался наибольший рост ипотеки.
2 - Износ строительных мощностей
С 2015-ого года на фоне кризисных явлений в секторе и падения объемов ввода жилья уровень использования строительных мощностей имел тенденцию к сокращению.
Износ основных фондов сопровождался снижением обновления основных фондов. К 2017 г. степень износа основных фондов на крупных и средних предприятиях выросла до максимальных значений (52,1%) за последние 10 лет.
Потенциал роста, исходя из максимального уровня загрузки мощностей в 2015 г., может составить не более 50 млн кв. м ежегодно вводимого многоквартирного жилья, в то время как в национальном проекте предусматривается увеличение объемов ввода жилья застройщиками до
- 54,8 млн кв. м в 2019 году
- 64,9 млн кв. м в 2020 году
- к 2024 году объемы сдачи жилья застройщиками должны вырасти до 80 млн кв. метров.
3 - Апартаменты развивают рынок арендного жилья и тренд "sharing economy"
Есть прогноз, что массовое строительство апартаментов, снижение доходов населения и удорожание жилья, могут снизить спрос на покупку квартиры, зато поднять его - на аренду.
В случае снижения спроса у застройщиков не будет особой мотивации начинать новые проекты "в полях", зато могут начать набирать обороты программы реновации (особенно в регионах, Петербург - тоже регион).
4 - Цена первички сравняется в ценой вторички
Переход на эскроу-счета, вероятно, вызовет рост цен на рынке новостроек, где исчезнет дисконт к цене при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства.
5 - Снижение спроса на жилье
Возможный рост цен может стать естественным ограничителем роста спроса на жилье. Ведь доходы населения планомерно снижаются.
Как сообщает Росстат, реальные располагаемые доходы населения в первом полугодии упали на 1,3%.
В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 по 2022 г. – на 9%, с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах.
В случае роста цен на жилье, опережающего рост доходов, жилье станет недоступным для части потенциальных покупателей.
Как бы не получилось так, что к 2024-ому году в стране не оказалось простаивающих жилых комплексов, которых некому купить, перекредитованного и озлобленного населения, а также предложения на рынке новостроек, которые, как дома в фильме "Ирония судьбы", одинаковые по всей России.
Если так будет, только и останется сказать друг другу: "С легким паром!"