Документы при покупке квартиры

С одной стороны, здесь всё очень просто, с другой стороны надо разобрать несколько ситуаций.

Ситуация первая: документы при покупке квартиры с «живыми деньгами» у одного собственника

Давайте смоделируем первую ситуацию. Допустим, к нам пришел покупатель с прямыми деньгами, вот прям с живыми деньгами. То есть квартира стоит 5 миллионов, он и приносит в чемоданчике 5 миллионов. А продавец - один собственник действует сам лично, не на основании доверенности, владеет квартирой достаточно большой промежуток времени, и ранее приобретал в новостройке по договору о долевом участии.

Итак, моделируем. У покупателя прямые деньги, продавец просто продает. Какой список документов?

• правоустанавливающие (дарение, наследство, купля-продажи, цессия, ДДУ и т.д.);
• право подтверждающие (выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности);
• справки формы 7, 9, 12;
• технический, либо кадастровый паспорт по желанию, либо по наличию (этот документ не влияет на регистрацию);
• паспорта;
• обязательно согласия супруга, либо супругов, если имущество приобреталось в браке.

То есть если собственник, например, был женат и купил квартиру в новостройке, будучи женатым, а потом, например, через 2 года развелся, живет уже благополучно с другой семьей, деток уже нарожал или не нарожал – не важно. Но так как квартира, которая продается и ранее приобреталась в браке с первой женой, обязательно должно быть согласие бывшей супруги. Очень часто это является камнем преткновения. Очень часто. Потому что даже при наличии всего пакета документов вот этот последний может быть решающим, который разваливает всю сделку.

Если все благополучно, собственник и живет с этой женой, или имеет хорошие отношения с прошлой женой, то данный документ дается без проблем. Носит он нотариальную форму, бывшая супруга, либо нынешняя супруга просто идут к нотариусу, и нотариус составляет документ, который называется «Заявление о семейном положении».

Если же собственник на момент приобретения квартиры в новостройке в браке не был, в любом случае он, уже только он, идет к нотариусу и совместно с нотариусом они составляют документ под названием «Заявление о семейном положении», но в данном случае он просто подтверждает, что в зарегистрированном браке на момент приобретения квартиры не состоял.

Поэтому если один продавец, один покупатель, живые деньги и все нормально со стороны продавца, сделка будет очень простой и очень просто по сбору документов. Готовьте договор купли-продажи!

Ситуация вторая: документы при покупке квартиры, когда покупатель с ипотекой

Если же, оставляем такого же продавца, один собственник и ранее был в браке, но жена ему благополучно дает согласие на продажу квартиры, а покупатель приходит с ипотекой на данный объект недвижимости, то все сценарии уже выписываются банком.

Что такое сценарий от банка? Поскольку покупателю дают деньги в банке и под залог недвижимости, то банк дает свой список документов, который будет необходимо собрать собственнику для того, чтобы объект был одобрен. Здесь возникают некоторые сложности, потому что если прямые деньги - покупателю понравилось, он увидел и купил. То кредитные деньги – здесь проверяет банк и выносит свой вердикт.

Есть случаи, когда объекты недвижимости банки не одобряли. Почему? Чаще всего это перепланировки в квартире, которые носят существенный характер. И поскольку банк является залогодержателем объекта, то для банка ряд перепланировочных решений носит исключительно криминальный характер и банк объект такой не кредитует.

Помимо перепланировок бывает переустройство квартиры. Очень многие путают, что такое перепланировка и переустройство. 

Перепланировка, это когда план квартиры действительно изменяется – там стеночку отодвинули, там её налепили, там её убрали. А переустройство, это когда двигаются коммуникации по всей квартире. То есть кухня меняется местами с комнатой. Или вместо гардеробной вдруг у собственников появляется дополнительный санузел. Это называется именно переустройство. Вопрос намного сложнее, нежели перепланировки, то есть одно дело стенку убрать между ванной и комнатой, а другое дело ванну с кухней, например, поменять. Или кухню с комнатой, или ванную с комнатой. Случаи бывают разные, мы никогда не знаем кто как живет, это нужно смотреть.

То есть банк такой объект кредитовать не будет. Помимо того, что банк спрашивает стандартные документы, которые нужны и в обычной сделке купли-продажи, он также может запросить справки о несостоянии на учете продавца. Это может быть справка из ПНД и НД, то есть с психоневрологического диспансера и наркодиспансера. Таким образом банк проверяет собственника. Частый и самый распространенный запрос от банка, это справка об отсутствии задолженности. И если в первой ситуации у продавца были задолженности по коммунальным платежам, там тысяч 30, и гасится это деньгами покупателя, то в случае, если объект будет кредитовать в последствии банк, собственник свои долги должен решить до подписания договора купли-продажи. Банк такие объекты тоже кредитовать не будет. Он их прокредитует, но поставит обязательное условие, что справка об отсутствии задолженности по объектам должна быть на момент сделки. Здесь все просто. Мы берем, смотрим покупателя, смотрим с какими условиями он к нам пришел. Если же это деньги от банка, просто запрашивается пакет документов для банка и собираются по списку.

Нужно понимать, что для собственника покупатель просто покупатель, а для банка покупатель – это заемщик, а объект недвижимости – предмет залога. И в данном случае действительно все правила игры устанавливают именно банки.

Итак, список от банка:

• правоустанавливающие (дарение, наследство, купля-продажи, цессия, ДДУ и т.д.;
• право подтверждающие (выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности);
• справки формы 7, 9, 12;
• технический, либо кадастровый паспорт;
• паспорта;
• обязательно согласия супруга, либо супругов, если имущество приобреталось в браке; Страховка (для заёмщика);
• оценка объекта;
• справки из ПНД или НД по усмотрению банка;
• разрешение органов опеки, если 1 из собственников несовершеннолетний;

Для покупателя обязательной будет страховка. Страхуется жизнь, здоровье и конструктив помещения, потому в случае мало ли что, уже за заемщика выплачивает все это страховая.

Обязательными будут возможно какие-то доп. расходы для покупателя, все зависит от банка, по каким-нибудь комиссиям или счетам.

Также обязательной во всех банках будет оценка объекта недвижимости. Это независимая оценочная компания, которая аккредитована у того или иного банка, откуда к нам пришел покупатель, выезжает на объект недвижимости, делает фотографии (за эти услуги платит покупатель), и выносит вердикт по объекту недвижимости для банка. В банке на кредитном комитете (специалисты банка, их юристы, андеррайтеры) это все рассматривается и банк выносит добро, что «все, объект одобрен, приглашаем вас на сделку».

Поэтому чтобы понять, какие документы нужны на квартиру, нужно понять, что за ситуация по объекту недвижимости от продавца и самому покупателю.

Продажа по доверенности

Что касается, например, ситуации, когда собственник действует по доверенности. Соответственно, запрашивается нотариальная доверенность на продажу. Она обязательно должна содержать весь перечень полномочий для отчуждения квартиры. Возможно, с получением в дальнейшем и денег за квартиру. Мы всегда советуем покупателям проверять эту доверенность. Звоним нотариусу, который выдавал ту или иную доверенность, спрашиваем, существует ли данная запись в реестре, не отменена ли доверенность, это очень важно. Такую же проверку оказывает и банк, если покупатель у нас пришел с заёмными средствами. И т.д.

На самом деле, для нас, как для специалистов, все просто – мы берем изначально правоподтверждающий документ, то есть выписку, либо свидетельство о собственности, и так дальше, как по цепочке, разматываем этот клубок. В свидетельстве примерно написано: «Документы основания», и мы эти документы основания запрашиваем, мы их читаем. Это должен делать и сам покупатель. Например, если в документе основании написано, что 1/4 доли принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, 1/2 принадлежит по договору дарения, значит запрашиваются эти документы и спрашиваем, где ещё ¼?

Квартира, как и человек. Вот у человека паспорт, у квартиры - весь пакет документов. Пока пазл не складывается в одну общую картину, к сделке приступать не имеет смысла. Поэтому по крупицам все складываем. Если написан договор о долевом участии, покажите, расскажите, он должен быть той даты, о которой идет речь в свидетельстве о собственности. И он должен быть того содержания, которое предполагает долевое участие.

Если документ был в нотариальной форме, значит нужно предъявить именно этот документ нотариальной формы. Но, самое главное – это доверие и договоренности. Поэтому изначально нужно вообще договориться, что я, такой-то покупатель, приобретаю эту квартиру, я, такой-то продавец, продаю эту квартиру. И действовать согласно ситуации по каждой стороне, продавец – по списку документы; покупатель – по регламенту документы. Если он ипотечный, диктует банк. Если он сам по себе, с деньгами на кармане, диктует он.