Сегодня мы рассуждаем на тему, как оформить куплю-продажу квартиры. Давайте разберемся, что такое оформление купли-продажи. Мы предполагаем, что вы, как продавец, нашли покупателя или вы, как покупатель, нашли самостоятельно квартиру и начинаете процесс сделки. Любая сделка – это доверие и договоренности. Это процесс четкого следования договоренностям.
Продавец должен предоставить определенный пакет документов. Если вы продавец и ищите покупателя на свою квартиру самостоятельно, мы рекомендуем собрать заранее все документы, чтобы не возникла ситуация, когда покупатель к вам придет с прямыми, живыми деньгами, а вы попросту будете не готовы к сделке.
Документы при оформлении покупки квартиры
Итак, какие документы вообще нужны для проведения сделки? Есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.
Правоустанавливающие документы
Что такое правоустанавливающие документы? Это те договоры, которые говорят на основании чего у вас возникло право на этот объект недвижимости. К таким договорам относятся: договор купли-продажи, договор о долевом участии в строительстве, договор цессии, это может быть наследство, дарение, мена, приватизация. Все это называется правоустанавливающими документами. Ещё в свидетельстве о собственности или выписке они могут называться документы основания, то есть на основании чего у вас возникло право на квартиру.
Правоподтверждающие документы
После правоустанавливающих документов нужно понимать, что право на объект должно быть зарегистрировано. И в данном случае подтверждающим документом о регистрации права является как раз правоподтверждающий документ, это выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), либо свидетельство о собственности. На самом деле, с 1 января 2016 года все свидетельства собственности как правоподтверждающие документы были отменены. Поскольку наш мир далеко шагает вперед и рано или поздно мы все перейдем к цифре, к электронным версиям документов, то свидетельство о собственности с 1 января 2016-го года уже не выдавались. Им на смену пришли выписки из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Это то же самое, что свидетельство, но сам по себе документ несколько проще. Ранее свидетельства о собственности носили формат документа с гербовой печатью на цветной номерной бумаге. Потом они стали носить характер обычной будто бы ксерокопии с синей печатью росреестра, а потом и вовсе поменялись на выписки. В общем либо выписка, либо свидетельство о собственности являются правоподтверждающим документом.
Это то, с чего следует вообще начинать любую сделку. И дальше нужно следовать остальным правилам. Если в свидетельстве о собственности или выписке указано несколько собственников, значит, несколько собственников должны присутствовать на сделке, либо от них должны действовать доверенные лица по нотариальным доверенностям. То есть, если Вы видите продавца, у которого объект недвижимости в общей совместной собственности с супругом, значит они вдвоем должны быть лицами, подписывающими договор купли-продажи в последствии осуществлять все действия по сделке тоже вдвоём. Если вы видите, что собственников несколько - 4, 5, 3, неважно, и у каждого есть своя доля, например, 1\4, 1\4 и 2\4, значит, все эти собственники также должны быть участниками сделки. Но об этом чуть позже, когда мы будем разбирать, какие вообще формы сделки существуют.
Информационная справка «О регистрации» (форма №9)
Давайте немного разберемся, что такое объект недвижимости. Вот если у человека есть паспорт, который за него говорит все: где он родился, когда, кем выдан паспорт, где он прописан, его фотография и т.д., то у объекта недвижимости также есть свой паспорт. В данном случае это и правоустанавливающие, и праводподтверждающие документы. Но помимо этих документов, нужна ещё справка о регистрации.
Это документ, который показывает, кто состоит на регистрационном учете по данному объекту недвижимости. Необязательно собственники могут быть прописаны в квартире. Бывает, что помимо собственников в квартире прописаны и другие лица, для которых данная квартира является местом жительства. Органом, который выдает эти справки о подтверждении регистрации является отдел вселения и выселения граждан каждого района, в простонародье называется паспортный стол. По определенным дням и часам данный орган выдает справку о регистрационном учете. Она называется Форма 9. Форма 9 показывает, кто на сегодняшний момент зарегистрирован в квартире и какая степень родства у каждого зарегистрированного. Препятствий, что в квартире должен быть зарегистрирован собственник и его знакомые гости из средней Азии не было и нет. Поэтому Форма 9 обязательный документ для подготовки к сделке. Данный документ не идет на регистрацию, Росреестру не важна эта информация, но она безусловно важна покупателю. Нужно понимать, что зарегистрированные лица должны с регистрационного учёта сниматься самостоятельно. Собственник сам снять с учёта всех прописанных не может. Это миф. Разве что по суду.. Но это другая история.
И таким образом, следующий документ, который должен быть подготовлен к сделке, помимо правоподтверждающих и правоустанавливающих документов, это справка о регистрации, Форма 9. В Форме 9 покупатель может увидеть и состояние по оплате коммунальных платежей. Если на квартире долг, то он отражается так же в этой форме 9, и сразу же указывается размер этого долга.
Форма №7 и форма №12
Есть ещё два документа, которые так же не отправляются на регистрацию, но нужны покупателю именно для сделки, и выдаются тем же органом по вселению-выселению граждан каждого района, это документы Форма 7 и Форма 12. Для чего вообще эти документы?
Форма 7 подтверждает техническое состояние квартиры, её параметры: дом, год постройки дома, этажность, количество комнат, метры этих комнат. То есть все, что можно описать по квартире техническим языком представлено в форме 7.
Форма 12 – это документ архивного содержания, он говорит о лицах, зарегистрированных в квартире, но не показанных в форме 9 и которые в будущем могут претендовать на жильё. Как такое может быть? В форме 9 отображаются все лица, которые постоянно проживают в квартире (семья, дети, родственники). Форма 12 содержит в себе сведения о лицах, которые были сняты с учета в конкретном жилом помещении по каким – либо обстоятельствам, но имеют право в дальнейшем претендовать на жилплощадь. Содержит информацию о снятых с учета несовершеннолетних, о лицах, которые отбывают наказание, о лицах, которые проходят службу в армии или выбыли в связи с временным переездом и так далее
Таким образом, собственник для покупателя в паспортном столе в определенные часы должен взять 3 документа: Форма 7, Форма 9 и Форма 12.
Технический паспорт на квартиру
На самом деле, все остальное нужно будет только для спокойствия покупателя. Что это за документы? Это технический паспорт на квартиру. Ранее были кадастровые паспорта, потом, их перестали выдавать.
Технический паспорт можно получить в БТИ ( по старому ) или ПИБ района, это делает сам собственник, либо лицо по доверенности. Документ дает покупателю понимание, что из себя представляет план квартиры. В техническом паспорте также будет продублирована информация, которая у нас есть в форме 7, это технические её характеристики: дом, срок его постройки, этажность, подвалы, перекрытия и план квартиры. Этот документ не является обязательным. Но очень часто сами покупатели хотят его посмотреть дабы понимать, какой первоначальный вид был у квартиры, потому что бывают перепланировки различного характера.
Обременения на квартиру
Не так важно предоставил собственник технический паспорт или не предоставил. К сделке заказывается выписка из ЕГРН.
Какие могут быть обременения? У собственника может быть взят займ под залог недвижимости. Покупатель в обычных документах этого не увидит. Это все можно увидеть только в выписке, которую выдает росреестр на день проведения сделки.
Обременением могут быть какие-то запреты или аресты от приставов, мы никогда не знаем кто такой собственник. Каждый собственник всегда старается выдать минимум негативной информации о себе и завуалировать её под объект недвижимости: «Смотрите, какая у меня хорошая квартира, вид из окон» и т.д. Но самое важное в сделке – это именно документы. Поэтому выписка является подтверждением, что объект чист и сделкоспособный, проводить её можно, и успокаивает покупателя.
Оформление купли-продажи квартиры
Далее понадобятся паспорта собственников, дабы удостоверить их личность. И можно приступать к составлению договора купли-продажи. Здесь есть два пути:
Письменная форма договора купли-продажи
Первый путь, когда сделка происходит в простой письменной форме. Это составление договора купли-продажи своими собственными силами. Сейчас в интернете масса информации, и очень часто продавцы и покупатели скачивают образцы документов из сети. Мы, конечно, как специалисты, как профессионалы, не рекомендуем скачивать договор купли-продажи, потому что в нем тоже есть определенные тонкости. Также есть компании, которые за 5 тысяч рублей просто переписывают ваши данные в договор и, собственно, выдают вам сию бумагу.
Нотариальная форма договора купли-продажи
Но есть и нотариальная форма. Бывают случаи, когда без нотариата не обойтись. Потому что у нас принимаются законы, видоизменяются и ужесточаются некоторые требования.
Что такое обязательная нотариальная форма? Если квартира находится в долях, не важно у кого эти доли, но они есть (1\2, 3\4, 7\8 – не важно), то такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Комнаты в коммунальных квартирах, квартиры, которые принадлежат членам всей семьи, особенно где есть доли у детей – все это носит нотариальный характер. И если вам вдруг покупатель или продавец скажет: «Ой, это стоит 20-30 тысяч рублей», мы всегда говорим: «Извините, это придумано не нами». То есть если в квартире один собственник, которому квартира принадлежит на основании договора о долевом участии, и он владеет ею более 3-х лет, даже если он владеет ей год, месяц, не так важно, но он один, то конечно, вы в праве составить договор купли-продажи самостоятельно, отнести все документы в МФЦ на регистрацию, росреестр безусловно вам все это зарегистрирует.
Но если вдруг вы видите доли, во-первых, сразу же нарисовывается количество собственников, которые должны участвовать в этой сделке, то формат договора будет уже нотариальный.
Подведем итоги: документы для оформления купли-продажи квартиры
Все просто: паспорта, правоустанавливающие, правоподтверждающие, справка о регистрации, паспорт на квартиру (или, мало ли, если где-то кадастровый паспорт ещё тех времен завалялся, ради бога, пожалуйста), и выписка, подтверждающая, что с квартирой все в порядке (она не идет на регистрацию, ещё раз, она успокаивает покупателя), ну и собственно составление договора купли-продажи и согласие супруга/супруги для сделки. Все.
Дальше уже безусловно идут вопросы, обсуждения, где закладываются, как проводить, кто несет на регистрацию и т.д. Но в данном случае мы с вами обсудили вопрос как оформить именно куплю-продажу.