Для начала хотим рассказать, что такое переуступка.
Переуступка – это замена лица в обязательстве. То есть, когда квартиру купило одно физическое лицо (дольщик) у застройщика по договору долевого участия и потом продаёт другому физическому лицу. Объект недвижимости (квартира) еще не построен и нет права собственности, меняется сторона договора, но сохраняются все обязательства по договору о долевом участии. Таким образом, физическое лицо переуступает свои права новому дольщику.
Очень часто на рынке встречаются переуступки, когда дом готов, у застройщика квартиры проданы и остаются в продаже только квартиры от физических лиц. Практика нормальная, распространенная, страшного в этом нет ничего. И сегодня мы разберём несколько сделок. Как это происходит.
Здесь есть несколько тонкостей. В зависимости от того, как покупатель будет приобретать квартиру. Он может это сделать путём привлечения ипотечных средств, он может это сделать за наличные деньги. И вот тут возникает несколько тонкостей. Почему? Потому что физическое лицо (дольщик), в своё время тоже приобретал квартиру, возможно, с ипотечными средствами.
Покупка квартиры по переуступке за наличные деньги
Разберём первую ситуацию: наличные деньги и наличные деньги.
В своё время клиент №1 купил квартиру у застройщика, допустим, за два миллиона рублей. Дом готов. У строительной компании в продаже уже объектов нет и физическое лицо №1 решает продать квартиру за три миллиона рублей. Находится покупатель также с наличными деньгами.
Сделка ведётся таким образом, что в договоре цессии, то есть переуступки, прописывается два миллиона рублей. А один миллион, который является дельтой (по сути выручкой физического лица №1) фигурирует только лишь по расписке. То есть фактическая стоимость квартиры составляет три миллиона рублей, два из которых прописываются в договоре и один миллион не фигурирует нигде.
Расчет наличными средствами предполагает выбор либо банковской ячейки, либо аккредитива. Здесь обсуждают стороны. Мы им можем только в этом помочь.
Таким образом происходит продажа. То есть физическое лицо №2 купило квартиру за три миллиона рублей, два из которых по договору цессии, один миллион - дельтой по расписке. Продажа состоялась. Новый обладатель имеет на руках все документы, они отправляются на регистрацию. Сделка регистрируется и уже все взаимоотношения с застройщиком имеет физическое лицо №2.
Покупка ипотечной квартиры по переуступке
Ситуация два: если у физического лица №1 квартира была куплена в ипотеку.
Допустим, клиент №1 в своё время покупал квартиру за два миллиона по договору о долевом участии. Из которых, например, пятьсот тысяч рублей составляли его собственные средства, в качестве первоначального взноса, а полтора миллиона банк давал в кредит.
Физическое лицо №1 осуществляло платежи по ипотеке. Проплатил, к примеру, полтора года. Сумма, честно скажу, незначительно уменьшилась, потому что в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, а сам кредит, как правило, уменьшается только на год десятый, наверное. Значит, у физического лица №1 остались обязательства перед банком. Миллион пятьсот был кредит, за полтора года выплатил, например, двести тысяч рублей. Остаток долга перед банком миллион триста тысяч.
Находится клиент №2, который является покупателем, и он же будет погашать своими деньгами существующий кредит физического лица номер №1.
То есть сделка уже будет под руководством и контролем банка, который в своё время выдавал ипотечный кредит. Узнаётся вся технология этой сделки по регламенту банка.
И, как правило, это происходит таким образом: физическое лицо №2 является покупателем и держит на руках три миллиона рублей, что составляет полную фактическую стоимость квартиры. Из которых миллион триста тысяч погашает за физическое лицо №1 в банк. Банк выдаёт все документы физическому лицу №1 об отсутствии задолженности перед банком. Оба физических лица и банковский специалист идут в МФЦ (много функциональный центр) и подают документы на снятие обременения, а остаток закладывается в ячейку в пользу физического лица №1, который является цедентом т.е. который переуступает права по договору о долевом участии клиенту №2.
И сделка выглядит таким образом: составляется предварительный договор, в котором будет фигурировать весь регламент сделки. Куда заносится, в какое отделение банка, какая сумма. После чего передаётся остаток и соответственно сделка происходит с делением средств. Часть долга уходит банку, часть денег остаётся клиенту номер №1. Опять - таки всё это регистрируется. Клиент №1 выходит из договора, клиент №2 остаётся с зарегистрированным договором переуступки, с договором о долевом участии и имеет все права на эту квартиру.
Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
Ситуация три: если у физического лица №1 была куплена квартира за два миллиона рублей с помощью наличных средств, продаёт он её за три миллиона рублей, а физическое лицо №2 т.е. покупатель, находится с ипотечными средствами.
Поскольку опять-таки здесь фигурирует третье лицо, то есть банк, мы уточняем всю схему сделки у банка. На каких условиях предоставлен кредит, в каком размере, какое расходование средств у этого кредита. И прогнозируется сделка по формату банка.
Важно понимать, например, если квартира фактически приобреталась за два миллиона, а сейчас продаётся за три миллиона, а у покупателя, то есть, клиента №2 одобрен кредит, где, первоначальный взнос 10 процентов от трёх миллионов, это триста тысяч рублей, а остальные два миллиона семьсот тысяч даёт банк в долг. То всё хорошо за исключением того, что показывать в договоре переуступки уже нужно сумму не в два миллиона рублей, а в два миллиона семьсот тысяч. И семьсот тысяч рублей уже идут налоговым бременем для продавца.
Здесь встает большой вопрос: кто платит этот налог?
Ведь фактически клиент №1 показывает, что он получил прибыль, а значит государство с него попросит с этой прибыли 13 % налога. И очень часто клиенту №2 в этом плане не везёт, потому что он приобретает квартиру за три миллиона рублей и ещё сверху должен порядка сто тысяч рублей отдать наличными средствами налог продавцу.
Здесь, как мы всегда говорим: любая сделка - это доверие и договорённости, поэтому мы сажаем обе стороны, ведём переговоры и обсуждаем, каким образом это налоговое бремя будет делиться и между кем. Такие сделки тоже проходят, их, конечно, сложнее состыковать, потому что возникает вопрос денег, и человек уже может найти другую квартиру. Он не хочет платить налог за продавца, да и продавец не хочет платить налог. Поэтому, либо соглашаются, либо ищут другие варианты.
Покупка ипотечной квартиры по переуступке в ипотеку
И самая сложная ситуация: ситуация, когда клиент №1 покупал квартиру с ипотекой и клиент №2 приходит со своей ипотечной историей.
Здесь вероятность того, что лицо № 1 и лицо № 2 взяли кредит в одном банке, низко вероятно. Если, например, клиент № 1 в своё время брал ипотеку в банке «Санкт-Петербург», а новый покупатель пришёл с ипотечными средствами банка «ВТБ». Честно говоря, технически такие сделки невозможны. Единственное исключение, если кредиты совпадают у одного банка. Тогда это можно провести. Каким образом? Здесь тоже нужно подбивать по суммам, потому что кредиты могут быть в разном соотношении друг у друга. Например: одно лицо брало 50% кредита, а второе лицо взяло 90% кредита. И вот тут начинаются сложности. Но это тоже рабочая ситуация, и в каждом случае мы прорабатываем все нюансы в отдельности.
То есть, при покупке квартиры по переуступке нужно отследить, какие денежные взаимоотношения у обеих сторон. Легче всего, безусловно, когда все приходят с живыми деньгами.
Есть свои особенности в сделке, когда застройщик продавал квартиру не по договору о долевом участии, а по ЖСК, (жилищно-строительный кооператив). Такие объекты на рынке встречаются до сих пор. Это бывает редко, но это бывает. Чаще это касается домов, которые достаточно долго уже строятся и в своё время застройщик не применял схему продаж по договору о долевом участии. У ЖСК есть одна особенность: все сделки должны быть без ипотеки. Т.е. лицо №1 может быть с существующим ипотечным кредитом, а вот лицо №2 уже никогда. Поэтому такую квартиру может приобрести человек исключительно с живыми деньгами.
Ещё раз акцентирую внимание на том, что всё сугубо индивидуально. Каждая сделка разбирается в отдельном порядке. Мы смотрим, кто сторона продавца, кто сторона покупателя, какие отношения у продавца с застройщиком, какие отношения у покупателя с банком или с самим собой. Рисуется, прорабатывается схема и запускается весь процесс в действие . Большинство сделок проходят со 100% результатом. Мы свою работу знаем и знаем хорошо.